Теперь банки гораздо жестче оценивают потенциальных заемщиков.

 Надежд на быстрое восстановление маловато

— На первом месте оказалась даже не работа и доходы человека, а его успешная кредитная история — никто не хочет получить потенциально проблемного клиента, — приводит пресс-служба АН «КВАДРОТЕКА» слова директор по ипотечному кредитованию компании Александра Евдокимова. — Достаточно высокие требования банки предъявляют к первоначальному взносу. При этом проводится большое количество акций по первичному рынку между банками и застройщиками, причем с существенным снижением процентных ставок (до 7,5 % — таких условий на покупку новостроек не было никогда).

Портрет заемщика, по наблюдениям эксперта, тоже изменился. За ипотечными кредитами меньше обращаются представители среднего класса, которые раньше были основными покупателями недвижимости. Появилось много покупателей с испорченной кредитной историей и без первоначального взноса.

— Это значит, что потребность в жилье очень острая, и есть текущие доходы, но накоплений нет. А банки сейчас категорически не готовы работать с отсутствием первоначального взноса (не секрет, что кредиты без первоначального взноса гораздо хуже обслуживаются). Все меньше обращаются молодые семьи, потому что тяжело с финансами. Частыми остаются «покупки для детей», когда родители готовы помогать детям с покупкой жилья, — констатирует Евдокимов.

В целом рынок ипотеки, по его словам, «скорее жив, чем мертв». В этом плане ситуация отличается от 2009 года, тогда падение было в разы. С другой стороны, и восстановление тогда произошло быстро. Сейчас надежд на быстрое восстановление параметров кредитования и объемов рынка маловато.

— Против ипотеки сейчас очень серьезно играет ситуация на рынке недвижимости. В условиях реального снижения цен брать ипотеку не самое выгодное дело (выгоднее кредитоваться в период роста), — говорит Александр Евдокимов. — Но есть другая сторона медали: сейчас на рынке достаточно большой выбор. Много уникальных предложений от продавцов, кому «горит продать». Цены ниже, чем полтора-два года назад. Большие торги. В целом — хорошее время для покупателей (продавать недвижимость лучше на «высоких» ценах, а покупать самое время сейчас).

Ставка на различные формы субсидирования

Прогнозируя развитие ситуации на рынке в 2016 году, Евдокимов отмечает, что продление программы господдержки, пусть даже в измененном, более адресном виде, поддержало бы рынок. Полное прекращение программы, по его словам, вернет рынок новостроек к обычным условиям кредитования. Это означает более высокие ставки и сокращение объемов продаж.

— В среднем ставка кредитования первичного рынка без господдержки на 1—1,5 % выше, чем по вторичному рынку. Если готовое жилье кредитуют по 13,5—14 %, то по новостройкам реально ожидать 15% годовых. Это существенно выше, чем сегодняшние 11 %, — поясняет он.

Эксперт прогнозирует небольшое оживление спроса после завершения «госипотеки». Вторичный рынок отчасти заберет спрос с первичного рынка. Но тут большой вопрос и с динамикой размера ставок, и с готовностью банков ослабить жесткие требования к заемщикам. Пока можно надеяться на постепенное снижение ключевой ставки (если она будет снижаться – то и ставки кредитования вторички двинутся вниз).

— Можно провести аналогию с прошлым кризисом. После падения в 2009 году уже во второй половине 2011 года мы снова работали со ставками 8—9 % в рублях. Потом ставки стали выше, но такой период был. Хотелось бы надеяться, что постепенно снижение ключевой ставки и уровня инфляции постепенно вернет нас к более приемлемым ставкам, отмечает Евдокимов.

Директор по ипотечному кредитованию АН «КВАДРОТЕКА» также полагает, что в 2016 году для покупки недвижимости будут активно использоваться различные формы субсидирования. Заинтересованным в приобретения жилья людям часто не хватает собственных средств и не всегда есть возможность взять ипотеку. При этом есть государственные программы, на которые можно твердо рассчитывать — «материнский капитал», продленный до 2018 года, и «военная ипотека».

— А также будет очень здорово, если реально заработают и будут доступны программы «Жилье для российской семьи» и социальная ипотека на первичном и вторичном рынке, — резюмирует он.

На конец 2015 года, по данным АН «КВАДРОТЕКА», средняя ставка кредитования вторичного жилья составляла 14 % годовых. Для сравнения: в 2014 году она была в районе 12,4 % (в 3 квартале  — до 12,8 %). В середине года доля сделок с привлечением кредитов падала до 37%, к концу года вернулась к показателю 50 % (в основном за счет первичного рынка).

Фото: Фото Москвы Moscow-Live.ru