Рынок недвижимости Новосибирска-2022: очень увлекательное торможение

Таков один из коллегиальных выводов январского саммита по недвижимости, прошедшего в новосибирском отеле Marriott.

Взгляд в обе стороны

Календарная локализация этого мероприятия делает его одновременно итоговым и прогнозным. Впрочем, никакой причуды в этом нет: любой прогноз — производная итога.

В определенном смысле этот саммит — модель будущего сразу для целого куста отраслей. В силу специфики местного уклада.

— Для Новосибирска строительная отрасль является драйвером экономики, — поясняет один из инициаторов саммита Эдуард Ляхов, директор компании «Метр». — Тут каждое новое рабочее место на стройке порождает 7 рабочих мест в смежных отраслях. Наш город — один из лидеров отрасли даже в федеральном масштабе.

Потому, к слову, он весьма зрелищно выглядит как прогностическая модель для всех муниципий сопоставимого масштаба.

— С 2019-го по 2021-й рынок недвижимости бил рекорд за рекордом, — запустил триггер темы Эдуард  Ляхов. — Вопрос: когда этот восходящий тренд закончится, иссякнет? Когда наступит охлаждение рынка недвижимости или его стагнация?

Примечательно, что замедление рынка уже обещали на 2021 год.

— В прошлом году я ошибся в прогнозах — посчитал, что рост цен замедлится, — признается независимый аналитик Сергей Николаев, один из спикеров саммита. — Но не случилось. В 2021 году мы вернулись к показателям 2016-го. В 2017-2018 годах была небольшая стагнация, цены откатились. По количеству ДДУ (договоров долевого участия) мы на уровне 2016-го. Переселенцы из ближнего зарубежья и кузбассовцы тогда очень помогли с продажами.

Кузбасскую ситуацию Сергей Николаев вообще обозначил как занятный и контрастный феномен:

— В Новосибирской области было взято на 7 тысяч меньше ипотек, чем куплено квартир по ДДУ под ипотеку. Напротив, в Кемеровской области было зарегистрированы 2,5 тысячи ДДУ, а ипотек под ДДУ было взято 4,5 тысячи. То есть, как минимум, 2 тысячи кузбассовцев взяли ипотеку, чтобы купить квартиры в других регионах. В том числе и в Новосибирске.

Красоты релятивизма

По оценкам Сергея Николаева, в 2021 году рост цен нивелировал эффект от льготной ипотеки, хотя в первых месяцах 2021-й был динамичнее 2020-го. В усредненном пересчете, по среднегодовым показателям, 2021-й проигрывал 2020-му, но в конце декабря сработал «эффект последнего вагона».

— Все ждали резкого повышения ставок по ипотеке, старались купить по старым ценам, —  поясняет Николаев. — Точнее, по ценам, интуитивно казавшимся старыми, доживающими последние дни.

Описывая лидерский клуб застройщиков, Сергей Николаев охарактеризовал его как привычно-статичный. Сенсационных ротаций и падений с пьедестала почета там не было. Впрочем, в разных диахронных пропорциях (с шагом в 5, 10 или 20 лет) лидерский клуб выглядит все же с вариациями.

— Например, важно, сколько компания сдает за 5 лет, — рассуждает Николаев. — По этому показателю лидерский список образуют «Стрижи», «Вира-Строй», «Брусника», «Расцветай», «Сибирь-Инвест». Примечательно, что в этой первой пятерке нет ни одной вертикально интегрированной компании, все они — в чистом виде девелоперы. То есть это клиентоориентированные компании. Если же берем счетный масштаб за десятилетие, то тут в списке уже появляются лидеры вроде «Дискуса». Да, компания не слишком концептуально-модернистская, но в лидерском списке она надолго. У «Дискуса» около 600 тысяч «квадратов». В счетной пропорции двадцатилетия с большим отрывом фигурируют тот же «Дискус», «Сибирь», «Энергомонтаж».

По мнению Сергея Николаева, на лидерские позиции конкретных компаний влияет и объективная конъюнктура рынка, и специфика площадок, которые достались застройщику под его новые проекты.

— Отрасль идет за продажами, — поясняет Николаев. — По объему продаж 2 года подряд лидером была компания «Расцветай». Как говорится, либо они должны были снять доход больше всех, либо обанкротиться. У них получилось именно первое, и все у них в целом хорошо. Разумная рыночная агрессивность вознаграждается. Но сейчас из компаний федерального значения на первом месте с большим отрывом будет «Брусника» — 229 тысяч «квадратов» они сдали, работая в 5 регионах. На втором месте будет «Новосибирский квартал» (компания «Жилищная инициатива») — у них 154 тысячи кв. м, а на третьем месте — ГК «Расцветай». Сейчас в лидерстве по продажам «Расцветай» уступил «Бруснике». «Брусника» очень эффектно добавила себе больших площадок в центре, а у «Расцветая» наиболее ликвидные площадки — это «Сакура» в долине Каменки и «Расцветай» на Красном». Но по объему продаж им будет нелегко состязаться с «Брусникой».

Подводя итог ушедшего года, Сергей Николаев отметил, что, несмотря на высокий объем продаж, спрос в 2021-м все равно отставал от предложения, поскольку предложение существенно увеличилось. В 2019-2021 годах были проданы около 19 тысяч так называемых инвестиционных квартир, так что спрос от предложения отставал довольно существенно.

— К 30 тысячам квартир-новостроек я бы добавил, половинное число квартир инвестиционных, — констатирует Николаев. — Из тех людей, что брали инвесторские квартиры, как минимум, 7% пользовались кредитом, чтобы заплатить первоначальный взнос. Риэлторы им сулили такой расклад: «Вы квартиру купите, за 2 года цена вырастет в 1,5-2 раза, вы эту квартиру продадите, и норма прибыли у вас будет в 100%». Но не учли вот какой фактор: чтобы продать такую квартиру, нужно делать скидку. Но не на 300 тысяч первоначального взноса, а на всю квартиру. Потому что льготная ипотека у застройщиков выгоднее, чем общая ипотека в ежемесячном платеже процентов так на 12.

«Дыдышь» не случится, случится «пыщ-щ-щь»…

Ситуацию последних нескольких лет Сергей Николаев описывает метафорой «ипотечный пузырь». Но драматичного «дыдыщь» ждать не стоит. Ибо пузырь не лопнет, а проявит себя, скорее, как первомайский воздушный шарик — обмякнет, пойдет морщинами и сдуется внутрь себя. Да, эта унылая метаморфоза, всем знакомая по дошкольному детству, в 2022-2023 годах ожидается большинством экспертов. Николаев в этом хоре — один из голосов.

Средний размер ипотечного кредита в Новосибирске в 2021 году вырос на 19%

— За клиента государство и застройщики доплачивают еще 38%, — констатирует он. — Сегодня в цене новостройки 28% приходятся на нерыночную составляющую, связанную со льготной ипотекой. То есть реальная цена на 20% ниже. Это обуславливает растянутое гашение ипотечных кредитов. Раньше люди брали ипотеку на 15 лет и гасили ее за 7 лет. Сейчас же у них нет такой мотивации. Они платят по 5-6%, им выгоднее положить деньги на депозит и с этого депозита платить ипотеку. Соответственно, банк будет получать и с ипотеки, и с депозита. Так что основные выигрыши получили банки. Если в середине года льготная ипотека будет отменена, инвестиционные квартиры начнут составлять жесткую конкуренцию квартирам от застройщика. Людям, которые сейчас находятся в роли псевдоспекулянтов, выгоднее будет эти квартиры продать и оставшиеся деньги положить на депозит. Ибо все прогнозы на этот год гласят, что цена будет расти в 3-4 раза медленнее, чем в 2021-м, либо вообще никак не будет расти. И никто не говорит, что цена будет расти быстрее процентов по депозиту. Инвестиционные квартиры будут давить собой на пузырь, но цены не упадут, потому что застройщикам проще дождаться сброса «спекулятивных» квартир. Плюсов от этой ситуации несколько: во-первых, в ситуации, когда рынок «колбасит», до 90% клиентов оказываются в агентствах недвижимости. У каждого потребительски активного новосибирца есть, как минимум, 1 знакомый риэлтор. А то и 2-3. И люди стараются быть осторожными: покупая самый дорогой актив в своей жизни, вовсе не хочется попасть впросак. Потому для продажников настает довольно комфортное время. И для отделов продаж строительных компаний, и для агентств, и для компаний-агрегаторов, таких как «Метр».

В январе дела у большинства агентств обстоят неплохо, но спокойствие это выглядит несколько невротичным, напряженным.

— Я верю, что на отдельные концептуальные проекты цены в 2022-м все равно будут расти, — выражает осторожный оптимизм директор агентства недвижимости AllNewHomes  Олег Губарьков. — Но да, предложений от застройщиков все меньше. Мы стараемся искать достаточно уникальные и яркие проекты.

Другие операторы тоже связывают свой оптимизм с «концептуалкой» — с проектами, содержащими яркое авторское начало и потенциал достопримечательности. А еще — с продуктивной пассионарностью риэлторов, которые этими проектами проникнутся.

Например, компания «Метр» большие надежды возлагает на дом «Наследие» и жилой комплекс Akadem Klubb.

— «Наследие» — это, пожалуй, лучший дом в нашем портфеле, будущее украшение площади Калинина, —  отметил Эдуард Ляхов. — Пример цитатной, контекстуальной архитектуры, который будет смотреться тут очень эффектно. В свою очередь Аkadem Klubb, спроектированный шведскими архитекторами, обещает стать градостроителным событием для Советского района. К слову, когда мы отлаживали модель продаж под Аkadem Klubb, старожилы Академгородка меня уверяли, что делать упор на риэлторов бесполезно. Мол, риэлторы Академгородка привыкли работать только со вторичкой. И как раньше ни пытались застройщики раскачать там партнерский канал, доля агентских продаж не превышала 10%. Однако у нас уже в первые 2-3 месяца доля агентских продаж достигала 90%. Как говорится, что-то пошло не так. В хорошем смысле. Да, местные риэлторы скептически и несколько пассивно относились к продукту. Но риэлторы, которые работают в метрополии, в «материковом» Новосибирске, активно ездили на экскурсии, проникались духом места и архитектурным концептом. И сейчас темпы продаж очень бодрые, сейчас я абсолютно уверен, что проект будет продан динамично.

Сегодня, когда цены на вторичку и новостройки практически уравнялись, на агентства недвижимости и компании-агрегаторы легла ответственная миссия тонус-драйверов отрасли.

— Они должны будут подсказать застройщикам, как сделать оптимальные квартиры, — подчеркнул Сергей Николаев. — Ибо квартиры, которые пользовались спросом 3 года назад — это уже не то. Нынешний архетип востребованной квартиры уже совершенно иной. При той же самой площади дополнительный функционал и дополнительное окно добавляют к цене 10%, хотя к себестоимости таких процентов не добавляется. Поэтому 2022-й станет временем креативщиков и временем продажников. В общем, год будет и сложным, и интересным.