Архитектурные решения, пришедшие к нам из прошлых столетий, а также нестандартные планировки, создают огромный простор для творчества в создании уникального коммерческого пространства. Но, покупатель получает не только ценный объект, но и дополнительные обязательства, которые необходимо учитывать ещё до заключения сделки, ведь ему предстоит не просто вернуть историческое здание к полноценной жизни, но и сохранить дошедшую до наших дней историю в камне. Об особенностях сделок по приобретению объектов культурного наследия и интересе инвесторов к зданиям с историей Infopro54 рассказал директор офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Березовский.

Стартовая цена исторических зданий не является его конечной стоимостью

— В Новосибирске есть примеры, когда исторические здания продают за десятки миллионов рублей, а некоторые объекты выставляют на торги с начальной ценой всего один рубль. За этими сценариями стоит одна задача — найти инвестора, который сможет сохранить здание и обеспечить ему новую жизнь. Один из наиболее показательных примеров 2026 года —   доходный дом на улице Чаплыгина, 53. Трёхэтажное кирпичное здание площадью 569,4 кв. м построено в начале XX века и имеет статус объекта культурного наследия регионального значения. В июне его продали на торгах за 76,5 млн рублей. Победителем стала компания «Виртус». Здание планируется использовать под коммерческие проекты. Так что такая недвижимость представляет интерес не только для коллекционеров и ценителей архитектуры. При удачном расположении она способна стать самостоятельным коммерческим активом, — рассказал эксперт.

Вспомнил директор офиса и ещё одну нестандартную сделку, когда на торги выставили дом на улице Якушева, 142. Несмотря на то, что это здание связано с историей станции «Ново-Николаевск» Алтайской железной дороги, ему назначили начальную стоимость всего в один рубль. В результате строение начала XX века площадью 261,3 кв. м. в январе 2026 года продали за 31,636 млн рублей. При этом покупатель принял на себя обязательства по сохранению памятника. На период выполнения условий конкурса земельный участок под зданием предоставляется в аренду за один рубль в год.

— Важно понимать, что цена в один рубль в подобных случаях не является рыночной стоимостью готового здания. Это стартовая цена специального конкурса, в котором приобретение объекта сопровождается обязательствами по его восстановлению, — пояснил собеседник редакции.

Так, в Новосибирске продали на торгах памятник деревянного зодчества на улице Фабричной, 19. Трёхэтажное здание с подвалом площадью 517,5 кв. м находилось в неудовлетворительном состоянии. Несмотря на это, при начальной цене в один рубль его продали за 2,6 млн рублей. По условиям договора, покупатель обязан финансировать работы по сохранению объекта культурного наследия и организовать необходимое проектирование. На выполнение условий конкурса отведено пять лет.

— Такие механизмы позволяют городу привлекать частные инвестиции в восстановление зданий, которые требуют серьёзных вложений. Но инвестору необходимо оценивать не только цену покупки, а весь бюджет проекта: обследование конструкций, проектирование, согласования, реставрационные работы и последующую эксплуатацию. Поэтому приобретение памятника за символическую сумму не означает, что его восстановление обойдётся дёшево, — объяснил эксперт.

Аренда объектов культурного наследия

В октябре 2025 года в Новосибирске утвердили порядок предоставления в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Согласно новому законодательству, арендатор должен за свой счёт провести необходимые работы по сохранению здания. При этом ему предоставляется возможность долгосрочной аренды на срок до 49 лет.

— Начальная льготная ставка может составлять один рубль за квадратный метр в год. Конкретные условия зависят от объекта и документации соответствующих торгов. Таким образом предприниматели получают пространство в интересной локации на длительный срок, а город привлекает средства на сохранение архитектурного наследия. Но такой механизм не следует путать с обычной коммерческой арендой. Льготная ставка компенсируется обязанностями по восстановлению объекта, а сроки, объём работ и ответственность сторон определяются условиями договора, — разъяснил собеседник редакции.

Но городские власти готовы передавать бизнесу не все исторические здания. Например, дом на пересечении улиц Ядринцевской и Семьи Шамшиных, связанный с жизнью музыкантов Янки Дягилевой и Надежды Дезидериевой 1910-1911 годов постройки, внесли в единый государственный реестр объектов культурного наследия в качестве памятника местного значения. Вопросы его сохранения обсуждались публично, а соседнее строительство привлекло внимание к необходимости защиты исторической среды.

—  Подтверждённой актуальной информации о выставлении этого дома на продажу или в аренду у меня нет. Поэтому рассматривать его как доступный рыночный лот было бы неправильно. Однако сам пример важен: историческая недвижимость обладает ценностью, которую невозможно измерить только стоимостью квадратного метра. В некоторых случаях значение здания для городской культуры и памяти становится определяющим, — добавил Александр Березовский.

Права на историческую недвижимость у собственника ограничены

Объекты культурного наследия предполагают наличие специальных требований к его сохранению, которых собственнику необходимо придерживаться.

— Сам по себе возраст дома или факт проживания в нём известного человека ещё не означает, что здание официально признано объектом культурного наследия. Для определения правового режима необходимо проверить сведения государственного реестра, документы об охранном статусе и охранное обязательство. Если объект имеет соответствующий статус, собственник обязан обеспечивать его сохранность. В зависимости от предмета охраны и установленных требований могут действовать ограничения на изменение фасада, оконных переплётов, декоративных элементов, исторических интерьеров и других характеристик здания, — рассказал собеседник редакции.

Работы, затрагивающие предмет охраны, требуют соблюдения предусмотренных законом процедур и согласований. Поэтому заменить исторический фасад современными материалами, надстроить этаж или произвольно изменить внешний облик здания у собственника не получится.

— Например, в документах по сохранению доходного дома на Чаплыгина, 53 предусмотрены восстановление утраченного кирпичного декора, приведение оконных переплётов к историческому облику и другие работы. Таким образом, покупатель приобрел не полную свободу распоряжения зданием, а право собственности, которое необходимо реализовывать с соблюдением требований законодательства об охране культурного наследия, — объяснил эксперт.

Покупатели исторической недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости выделяют несколько категорий потенциальных покупателей и арендаторов объектов культурного наследия. В первую очередь это инвесторы и предприниматели, для которых важны расположение, возможность привлечения посетителей и перспективы получения дохода. Как правило, в исторических зданиях они размещают рестораны, гостиницы, офисы и так далее.

Помимо них, исторические объекты приобретают компании, которым важно создать собственное пространство с характером, узнаваемую среду, которую сложно воспроизвести в типовом современном здании.

Представители творческой индустрии и культурных проектов также часто интересуются такой недвижимостью. Для них важна не только сама история, но и атмосфера, и связи с определёнными событиями или известными людьми.

Инвесторы, специализирующиеся на восстановлении недвижимости, готовые работать с более сложными проектами, рассчитывая на дальнейшее использование здания и долгосрочную ценность объекта, тоже интересуются зданиями с историей.

— При этом не каждый исторический дом подходит для коммерческого использования. Необходимо учитывать техническое состояние, доступность инженерных коммуникаций, требования пожарной безопасности, допустимые нагрузки, возможности организации входов и другие факторы, — перечислил Александр Березовский.

Как формируется цена исторического здания

Единого тарифа на такую недвижимость не существует. Стоимость определяется совокупностью таких факторов, как местоположение и привлекательность района, площадь здания и земельного участка, техническое состояние конструкций, официальный статус и предмет охраны, объём обязательных реставрационных работ, разрешённое использование и возможность получения дохода, а также юридические ограничения и условия сделки, рассказал эксперт.

— Поэтому сравнивать стоимость исторического здания с ценой обычного коммерческого помещения только по площади некорректно. Дом на Чаплыгина продали за 76,5 млн рублей, объект на Якушева — за 31,636 млн рублей, а памятник на Фабричной — за 2,6 млн рублей. Это реальные примеры сделок 2026 года, но они относятся к объектам разной площади, состояния и условий продажи. Такие цифры иллюстрируют разнообразие рынка, а не среднюю стоимость исторической недвижимости в Новосибирске, — уточнил он.

Исторические здания не относятся к массовому сегменту рынка

Возможность приобрести здания исторического наследия новосибирцам предоставляется крайне редко. Такие объекты попадают на рынок вследствие приватизации муниципального имущества, проведения торгов или поиска инвесторов для восстановления памятников, а также при продаже объектов частными собственниками.

— Историческая недвижимость — это не только стены, но и ответственность. На мой взгляд, главное в таких проектах правильно оценить экономику будущего использования ещё до покупки. Историческое здание может стать востребованным коммерческим пространством и получить новую жизнь. Но для этого необходимо заранее понимать, сколько будет стоить восстановление, какие ограничения действуют, и насколько выбранная бизнес-модель соответствует особенностям объекта. И в конечном счёте историческая недвижимость интересна тем, что объединяет сразу три составляющие: недвижимый актив, культурную ценность и долгосрочный инвестиционный проект, — резюмировал эксперт.

Ранее редакция сообщала о том, как продать старую квартиру на 15% выше рынка.