Квартиры оптом

По информации InfoPro54, в новостройках Новосибирска в конце 2018 года начали регистрироваться случаи оптового выкупа квартир юрлицами и ИП. Директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков не исключает, что речь идет об инвестиционных покупках.

— В нашей практике есть прецеденты таких сделок, когда в доме один заказчик выкупает более 40 квартир одним лотом. В ЖК «Грибоедов» был запрос на 18 квартир от одного юрлица. Инвестор вложил деньги под наши обязательства обратного выкупа по фиксированной цене, — поясняет Марков. — Обычно такие сделки проводятся через ИП или юрлицо. На частное лицо такое количество квартир не оформляется, так как могут возникнуть сложности с налогами.

По его оценкам, на рынок новостроек в конце 2018 года вернулись инвесторы. Мало того — они работают на этом рынке все более активно. Эксперт объясняет это тем, что доходность роста стоимости квадратного метра на первичном рынке в Новосибирске сегодня сопоставима с подорожанием валюты, а также со стоимостью самых лучших растущих ценных бумаг отечественных компаний.

— Подобные оптовые продажи есть и в апартаментных комплексах. Насколько мне известно из бесед с заявителями об этих сделках, они планируют продавать недвижимость после ввода дома в эксплуатацию, так как за строительный цикл она серьезно вырастает в цене, — говорит Максим Марков. — Например, у нас инвестор получает по таким сделкам 23% годовых. Это хорошие деньги. Банки в депозитах за такие же деньги не дают более 10%. Часть инвесторов покупает квартиры оптом для последующей сдачи в аренду.

Президент ГК SKY GROUP Владимир Литвинов считает, что инвесторам неинтересно вкладываться в недвижимость в Новосибирске в больших объемах. По его оценкам, в России есть регионы с гораздо большей отдачей вложенных средств.

В то же время ряд опрошенных InfoPro54 экспертов не исключил, что оптовый выкуп квартир организуют сами застройщики, чтобы продолжить работу на рынке после изменений, внесенных в 214-ФЗ в конце 2018 года, и тех, которые вступят в силу в середине 2019-го: чтобы не выходить на проектное финансирование и счета-эскроу.

— В середине декабря прошлого года после отзыва лицензии СК «Респект» застройщики 1,5 недели не могли регистрировать сделки в Росреестре, то есть их работа практически остановилась. Те компании, у которых высокая степень готовности объектов и часть квартир уже проведена по системе страхования ответственности застройщиков через страховые компании, были вынуждены искать механизмы выхода из ситуации, так как эти дома уже невозможно было провести через проектное финансирование в банках, — комментирует Владимир Литвинов. — По моей информации, некоторые компании были вынуждены «пачками» оформлять на аффилированные юрлица и ИП квартиры в домах высокой степени готовности, а потом уже выставлять их на продажу через переуступку требований. Это было необходимо, чтобы избежать паники среди дольщиков, которых сегодня любая нестыковка очень сильно нервирует, а также для завершения и сдачи объекта. Росреестр находился в курсе этих операций. У меня в одном из домов оставалась единственная непроданная квартира, и я тоже был вынужден использовать этот механизм. В конце декабря ситуация изменилась. Застройщикам разрешили перечислять страховку в компенсационный фонд.

Впрочем, собеседник InfoPro54 не исключил, что некоторые участники рынка используют механизм переуступки для дополнительного повышения цен на свои квартиры, так как недвижимость в Новосибирске дорожает уже несколько месяцев подряд. Он также считает, что если оптовые продажи проводятся в новых домах, где только начинаются работы на площадке, то это может быть определенным сигналом для правоохранительных органов.

— Если застройщик работает по закону, все делает правильно, то зачем ему выкупать на аффилированные структуры квартиры большими объемами? Лично я считаю, что по таким сделкам компания должна дать объяснение, чтобы потом не возник неприятный сюрприз в виде очередного замороженного объекта и обманутых дольщиков, — говорит Литвинов.

Генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» (АРЖС), депутат горсовета Новосибирска Вячеслав Илюхин считает, что оптовые покупки своих же квартир компаниями, аффилированными с застройщиками, — единичные прецеденты для Новосибирска.

— У компаний, чьи объекты находятся в высокой степени готовности, есть еще полгода, чтобы завершить на них работу. Для них нет смысла заморачиваться какими-то схемами, — говорит Илюхин. — Но в целом, мне кажется, поправки, принятые в 214–ФЗ очень тревожные, так как велики риски, что новая система не заработает, застройщики не смогут выполнять свои обязательства — и количество обманутых дольщиков еще больше увеличится.

По его словам, представители строительной отрасли Новосибирской области в конце прошлого года вышли на региональный минстрой с предложением детально обсудить сложившуюся ситуацию, чтобы избежать возникновения новых проблем.

— На мой взгляд, сейчас все новые высокоэтажные дома, которые будут получать разрешения на строительство с 1 января 2019 года, должны проходить только по новой схеме, прописанной в 214-ФЗ. Областной минстрой обязан понимать это и выдавать разрешения только при наличии у компаний счетов-эскроу и проектного финансирования. Иначе мы потом рискуем словить большой пул остановившихся строек, — рассуждает Илюхин. — В целом же я опасаюсь, что в 2019 году в области появится много ранее добросовестных застройщиков, которые не смогут выполнить взятые на себя обязательства. Кто-то, к примеру, не сможет выстроить отношения с банками в рамках проектного финансирования. Раньше с этим инструментом работали не более 20% новосибирских компаний. К сожалению, есть высокий риск, что застройщики вновь окажутся крайними в данной ситуации. Но если всех посадишь по тюрьмам, количество обманутых дольщиков не сократится и легче не станет! До тех пор, пока не будет введена ответственность за принятие непродуманных законов… Если бы проводилась оценка влияния подобных законов на рынок — что в результате их реализации количество обманутых дольщиков увеличилось, если бы люди, которые принимали и лоббировали такие законы, несли соответствующее наказание, то ситуация в отрасли была бы совершенно другой.

Фото: pixabay.com, автор- jeviniya