Осталось меньше месяца до судьбоносной даты – 1 июля 2019 года, когда вступят в силу новые поправки законодательства о долевом строительстве. И хотя поправки были приняты полгода тому назад, неопределенность реакции рынка на них сохраняется. Самый главный вопрос – какие проекты рискуют остаться без финансирования на их достройку. Свою оценку попыталась дать мэрия Новосибирска. Оценка неутешительная.

Напомню, что 1 июля 2019 года, согласно новым поправкам 214 ФЗ, все проекты жилищного строительства, в которые предполагается привлекать средства дольщиков должны будут строиться за счет средств банковских кредитов, а деньги покупателей будут храниться на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию.

Основные критерии сохранения возможности строить на деньги дольщиков или перехода на сотрудничество с банками – уровни строительной готовности и объем заключенных договоров долевого участия.

То есть, если застройщик преодолеет пороговые значения критериев Минстроя, то ему будет позволено работать в рамках «старого» долевого законодательства, а если он не сможет преодолеть обозначенные уровни, то он будет обязан продолжить строительство по новым правилам 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В постановлении сохранились ключевые пороговые значения, которые заявлялись ранее. Первое – это 30% строительной готовности, которая складывается в том числе из объёма вложенных Застройщиком средств. Второе – 10% заключенных ДДУ от общего количества всех продаваемых помещений в доме.

Но банки не готовы выдавать кредиты всем желающим. Они оценивают финансовые результаты строительного проекта, и рассчитывают свои риски. Уже сегодня в Новосибирске есть застройщики, которым фактически отказано в получении проектного финансирования.

Еще в марте этого года Аналитической службой ГК «ЁЛКА девелопмент» на основании оценок независимого аналитика С.Николаева был подготовлен доклад, представленный на Сибирском форуме по недвижимости.

Тогда от нас впервые прозвучало экспертное заключение о количестве жилых комплексов, имеющих риски остаться без средств на завершение строительства.

По нашему мнению, в Новосибирской агломерации существует 69 таких проектов, или 15% от всех строящихся жилых комплексов.

В моем распоряжении оказались данные Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска с анализом всего массив строящихся многоквартирных домов на территории города. Там же приведены оценки количества домов «схема завершения строительства которых на сегодняшний день не определена».

Данные у нас оказались довольно схожими, несмотря на то, что мы давали оценку ЖК, а мэрия считала в домах.

По мнению специалистов муниципалитета, в Новосибирске 71 дом оказался в зоне неопределенности. Это составляет 12% от всех строящихся в городе домов (573 дома). Общие площади таких «неопределенных» домов составляют 800 тысяч кв.м. или 15% от всех строящихся площадей (5,4 млн. кв.м.).

То есть, на сегодняшний день нет определенности, будут ли построены эти 800 тыс. кв.м. или нет.

При этом, данные оценки касаются исключительно проектов с полученными разрешениями на строительство. А сколько проектов так и останутся «проектами» пока не знает никто.

Но такая оценка «неопределённости», это куда бОльшая определенность чем та, что существовала на рынке новостроек прошлого. Теперь получение проектного финансирования будет давать почти абсолютную гарантию дольщикам, да и самим застройщикам, что проект завершится в срок, максимально близкий к тому что указан в документах. А это, согласитесь, все же хороший эффект.

Фото: пресс-служба ГК «ЁЛКА девелопмент»