Он необходим отрасли, чтобы переждать турбулентный период перехода на проектное финансирование.

— Есть поручение президента РФ о переходе на проектное финансирование в течение ближайших трех лет — к 2020 году. Но, сейчас частные инвесторы\ дольщики привлекают в оборот частных компаний не менее 35-40 млрд руб. Как банки смогут заместить эти средства, выпадающие из оборота строительных организаций, если кредитование банками по проектному финансированию осуществляется на уровне максимум 2 млрд руб? В РФ 5 трлн рублей собирается частными инвесторами на строительство жилых домов, а кредитов выдается на 700 млрд. Как банкам заместить эти средства — я не очень представляю, — констатировал президент НП «Строителей Сибирского региона» Александр Савельев на заседании НП «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС).

Он также отметил, что рентабельность инвестиционного капитала строительных компаний в жилье в среднем составляет 15%: на рубль затрат 15 копеек прибыли. При этом проектное финансирование выдается под 16% годовых.

— Это экономический нонсенс, неработающая модель, которая приводит к тому, что брать кредит под проектное финансирование бессмысленно, потому что это ведет к стагнации, — говорит Савельев. — При этом, доля строительства в общем кредитном портфеле банков, составляет всего 3% и не растет.

➥ Строительный рынок готовится к рецессии

Он подчеркивает, что в лучшие для отрасли годы в Новосибирске доля инвестиций в основной капитал по виду «жилище» составляла 17% в совокупном портфеле. Сегодня она упала до 11,7%. За 10 месяцев в регионе зарегистрировано на 18% меньше ДДУ, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На рынке присутствуют признаки перепроизводства квартир. В настоящее время в Новосибирске строится порядка 90 тыс квартир, не проданными остается около 30-40 тыс

По итогам 10 месяцев 2017 года в Новосибирской области выдано 34,6 млрд (+26%) или 20,2 тыс штуки (+219%) кредитов на покупку жилья на первичном рынке. Ипотека поддерживает рынок. Однако, и здесь наметилась негативная тенденция.

— По моим оценкам, в целом объем задолженности по ипотеке по итогам 10 мес 2017 года в регионе составляет 118 млрд руб, при этом мы заметили очень негативный момент: начала расти просрочка. Она составляет уже более 4,4 млрд руб — 106,6%. Если до середины года мы видели положительную динамику, так как люди старались во что бы то не стало выплачивать жилищные займы, то к концу года динамика просрочки стала отрицательной, — говорит Савельев. — Расходы населения на покупку жилья по итогам 10 мес 2017 года упали на 2,5%, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

В связи с принятием законодательных инициатив (218-ФЗ, 214-ФЗ в новой редакции), по его наблюдениям, уже наблюдается разделение строительного рынка.

➥ Жилье вновь может стать предметом роскоши. Нужно ли это рынку и обществу?

Сильные и устойчивые компании, которые давно работают на рынке, имеют свои проектные и производственные мощности, будут выживать и развиваться. Остальные прекратят свою деятельность. О возможном резком сокращении рынка говорили многие участники РДКС.

Управляющий Новосибирским отделением ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных подтвердил, что сегодня банки не совсем готовы давать кредиты на строительство жилья, чтобы в полной мере заместить средства дольщиков. Но не исключил, что за три года этот процесс, возможно, получится настроить. Он также предупредил, что для банков важным критерием будет вопрос финансовой чистоты и дисциплины застройщиков.

➥ Бизнес и стройка пошли в банк

— Достаточности капитала банковской системы не хватит, чтобы заместить весь объем частных инвестиций в строительство жилья. К сожалению, когда этот закон принимали у банков забыли спросить о некоторых особенностях работы банковской системы РФ, — добавил генеральный директор Банка «Левобережный» ПАО Владимир Шапоренко.

➥ «Легче не станет»

Руководитель Новосибирского филиала «ФК Открытие» Ирина Демчук отметила, что у банка опыт проектного финансирования новосибирских строек составляет 10 лет.

— На сегодняшний день все выданные кредиты проектного финансирования оказались проблемными. Среди причин главная — это неэффективный менеджмент. Вторая — репутация заемщика.В будущем мы будем обязаны оценивать еще и капитал застройщика, чтобы его УК был соразмерен объемам строительства и т.д. Это очень жесткие показатели к которым строительным компаниям нужно быть готовыми — качество заемщика будет основополагающим для принятия решения банком, — предупреждает Демчук. — Счета эскроу пока не совсем эффективный механизм. Но есть время доработать его совместно с Банком России и понять каким образом он будет реализовываться.

➥ ДДУ подстрахует фонд

Дмитрий Хмельницкий председатель совета директоров ООО «Сибирь Девелопмент» констатирует, что в рамках ожидаемых в июле 2018 года изменений в 214-ФЗ ставится первый реальный большой препон в части привлечения средств дольщиков с рынка.

— Банки их заместить не могут и мы ожидаем, что 3-4 года отрасль ждет разброд и шатание, когда ни девелоперы, ни строители зарабатывать не будут. Кроме того, начнут пробуксовывать смежные отрасли и это даст мультипликативный эффект, — уверен Хмельницкий. — Есть конкретное предложение, которое можно реализовать в регионе: максимальное количество разрешений на строительство по тем земельным участкам, которые есть, согласовать застройщикам до 1 июля. С такой задачей мы можем справится если администрация, УАСИ, надзорные и монопольные органы, которые участвуют в подготовке документации, включат режим наибольше лояльности. «Зеленый свет» можно дать на ограниченное время — именно до 1 июля, чтобы отрасль выжила в переходный период. Речь идет именно об отрасли, так как застройщики и девелоперы люди креативные и если они лишаться этого бизнеса, то вложатся в другой.

➥ Область и город разрабатывают новую программу для развития застроенных территорий

Он предложил профильному министерству собрать всех участников процесса и разработать регламент наибольшей лояльности в предоставлении земельных участков. В числе прочих предложений, прозвучавших на заседании РДКС, это передано на рассмотрение врио губернатора Новосибирской области.

Фото: Юлия Данилова