Отложенный спрос

В 2020 году на фоне пандемии и режима самоизоляции в Новосибирской области резко вырос спрос на загородную недвижимость. Весной 2021-го интерес к этому рынку в регионе снова начал усиливаться. Как отмечает эксперт АН «Жилфонд» Александр Зверев, пандемия кардинально повернула сознание покупателей к покупке загородной недвижимости.

— В 2019 году на рынке региона популярностью пользовалось первичное и вторичное жилье. Во втором квартале 2020 года произошел всплеск покупки загородной недвижимости, к осени он стабилизировался. На сегодняшний день ажиотажа я не наблюдаю — спрос стабилен, но интерес явно вырос, — констатирует Зверев. — Приобретает загородную недвижимость далеко не каждый. Многих покупателей смущает объем работы, который возлагается на собственника после приобретения участка.

Тем не менее все больше покупателей стали рассматривать загородный вид жилья как инструмент инвестирования средств. Стоимость таких объектов повышается по мере развития инфраструктуры, коммуникаций, газификации домов и подключения их к инженерным системам.

— До пандемии повышенным спросом пользовались квартиры в новостройках Новосибирска. Из-за этого на рынке загородной недвижимости в регионе сформировался «залежавшийся пул». В прошлом году люди заинтересовались такими объектами, так как цена квадратного метра в них много лет не пересчитывалась. По нашим оценкам, в прошлом году она находилась на уровне 2012 года — это простимулировало рынок, — констатирует эксперт агентства недвижимости АН «Жилфонд» Григорий Якобсон.

Сейчас на рынке недвижимости региона ситуация складывается следующим образом: количество застройщиков уменьшилось, а подрядных организаций осталось довольно много. Это связано с ужесточением требований к рынку в рамках 214-ФЗ, когда застройщик обязан получить проектное финансирование и работать через эскроу-счета. Чтобы не уйти с рынка, подрядные организации стараются выйти в новые ниши, а так как спрос на коттеджи продолжает расти, то подрядчики занялись строительством небольших коттеджей. При этом цены на рынке загородной недвижимости пока сильно не меняются.

— В среднем сегодня благоприятная цена для покупки ИЖС — это 25-40 тысяч рублей за квадратный метр именно жилой площади. Отмечу, что сейчас основной фонд, который выставлен на продажу, — это либо маленькие дачные домики, либо объекты площадью от 250 до 1500 квадратных метров, — комментирует Григорий Якобсон.

Руководитель отдела маркетинга коттеджного поселка «Соловьи» Надежда Ефимова также говорит о том, что на рынке появилось много больших домов и участков.

— Люди продают огромные дома, построенные в 90-е с большими участками, потому что поняли: участки по 300-400 «квадратов» — это избыточная площадь, при современной планировке можно комфортно жить на меньшей площади. Мы видим четкую тенденцию на сокращение квадратных метров жилья и на оптимизацию, — подчеркнула она.

Развитие рынка загородной недвижимости также стимулирует господдержка — субсидирование ипотеки на строительство ИЖС. Государство предоставляет финансовую помощь до начала строительных работ. Размер ее зависит от сметы строительного проекта и региона, в котором планируется возведение жилой недвижимости. Кроме того, в каждом регионе действуют свои законодательные акты, где прописывается дополнительная господдержка.

В целом, по оценке экспертов, спрос на рынке загородной недвижимости за 2019-2021 годы вырос примерно на 15%, но предложение при этом практически не изменилось. Постепенно это ведет к формированию дефицита.

Что предпочитают?

Как рассказала Infopro54 Надежда Ефимова, самой большой популярностью у новосибирцев сейчас пользуются благоустроенные коттеджные поселки. Для покупателей важен единый архитектурный стиль домов, детские площадки, свой парк на территории поселка, а также видеонаблюдение, качественные дороги, тротуары и велодорожки. Немаловажным фактором является добросовестная управляющая компания с прозрачной финансовой политикой, которая своевременно будет поддерживать чистоту и организовывать праздники для жителей поселка. Чаще всего покупатели не хотят ждать завершения строительства объектов, предпочитая приобретать готовое жилье.

— Люди сейчас готовы покупать готовое, и это не просто дома под самоотделку, а дома с качественно выполненным ремонтом в ипотеку. Эта зарождающаяся тенденция. Она начала формироваться в период пандемии и сегодня закрепилась, — поясняет эксперт. — Хорошим спросом пользуются дома от 100 квадратных метров с участком 6-7 соток земли, все зависит от количества членов семьи.

Григорий Якобсон, напротив, отмечает, что спрос растет не только на готовые дома, но и на пустые земли, а также нарезки под строительство. В приоритете у новосибирцев участки с готовыми коммуникациями, чтобы быстро провести электричество, газ и воду.

— Рассчитать себестоимость строительства просто. Если я планирую построить дом из кирпича 150 квадратных метров, то в среднем вся себестоимость строительства обойдется в 10 тысяч рублей за «квадрат», то есть 150 «квадратов» обойдутся в 1,5 млн плюс цена земельного участка 500 тысяч — получается 12 тысяч квадратных метров, — пояснил Григорий Якобсон. — То есть в итоге мы получаем за 2 млн рублей дом площадью 150 «квадратов». А что мы можем приобрести за эти же деньги в строящемся жилом комплексе в Новосибирске?

Если говорить о географии предпочтений, то, по данным АН «Жилфонд», самым большим спросом в Новосибирске пользуются загородные дома, расположенные в 15 км от метро. Недвижимость премиум-сегмента и комфорт-класса можно найти в Заельцовском бору, Академгородке, Бердске и на ОбъГЭСе. Этот интерес поддерживает появление в отдаленных районах хороших школ, которые позволяют закрыть вопрос социальной инфраструктуры, актуальный для покупателей загородной недвижимости. На рынке загородной недвижимости также есть предложения в эконом-сегменте: в таких поселках, как «Гармония», «Скандинавия» и «Березки».

Что касается материала, то, по мнению экспертов, опрошенных Infopro54, в Сибири предпочитают покупать каменные дома. Это может быть кирпич, сибит с отделкой фасада. Гораздо меньшим спросом пользуются дома из сип-панелей или деревянные.

Чаще всего дома за городом сегодня приобретают семьи в возрасте от 32 до 38 лет, имеющие детей и домашних животных. В большинстве случаев эти люди сами планируют график своей работы или работают дистанционно. Данное поколение созрело для приобретения ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), так как хочет кардинально улучшить качество своей жизни. Покупателей до 30 лет на рынке загородной недвижимости почти нет, так как молодежь сегодня предпочитает перебирается в более крупные города.

Нюансы при покупке загородной недвижимости

Несмотря на повышенный спрос, на рынке загородной недвижимости региона хватает непопулярных предложений. Особенно сильно покупателей отпугивают дорогостоящие коттеджи с огромной площадью помещений. При высокой цене они имеют весьма длительное время продажи.

В целом, по мнению Григория Якобсона, найти подходящий загородный дом покупателю будет непросто. Для этого придется перебрать множество вариантов и особое внимание обратить не только на цену, но и на качество загородного жилья.

— Нюансов при покупке ИЖС в разы больше, чем при покупке квартиры в новостройке, поэтому если вы собираетесь приобретать готовый дом, то обязательно нужно провести оценку качества жилья, — предупреждает эксперт. — Стоит отметить, что у нового жилья существует 20-летняя гарантия, а у б/у коттеджей ее нет.

Тем не менее собеседник Infopro54 уверен, что спрос на рынке загородного жилья в регионе продолжит расти. В перспективе, по мнению эксперта, цены на ИЖС также вырастут и в конечном счете выйдут на уровень стоимости квадратного метра в многоквартирном доме.

— По моей оценке, максимальная цена ИЖС в Новосибирской области будет где-то в районе 65 тысяч рублей за квадратный метр, но здесь многое будет зависеть от спроса. Сегодня новостроек становится все меньше, тем более в центральной части города, потому что земли там практически не осталось, а вокруг города ИЖС очень много. Не исключено, что вектор спроса изменится, а это повлияет на цены, — предупреждает Якобсон.