Текущие реалии

В 2025 году строительная отрасль России столкнулась с серьезными вызовами: ростом себестоимости, снижением спроса на новостройки, дефицитом кадров и ужесточением денежно-кредитной политики. Несмотря на позитивную статистику 2024 года, девелоперы вынуждены приспосабливаться к реалиям и менять классические модели работы.

По словам заместителя председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Антона Медведева, на рынок жилой недвижимости повлияли три основные фактора:

1. Отказ государства от массового субсидирования спроса и переход к адресным мерам поддержки. Напомним, 1 июля 2024 года перестала действовать самая массовая по спросу льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых. По оставшимся льготным программам — семейной, ИТ-ипотеке, Дальневосточной и Арктической ипотеке введены существенные ограничения.
2. Высокая стоимость денег.

— Мы начали год с вами с 16% ключевой ставкой Банка России. Практически весь год ожидали, что вот-вот тренд развернется, она пойдет в сторону снижения, но по факту к концу года ставка прибавила еще 5% и мы с вами живем на 21%-й ставке, — отметил эксперт на панельной сессии, прошедшей в рамках Сибирской строительной недели.

3. Усилившаяся конкуренция за трудовые ресурсы на фоне рекордно низкой безработицы и изменений в миграционной политике.

Антон Медведев подчеркнул, что отрасль находится в поисках нового баланса и компании пытаются определиться с дальнейшей стратегией. Он выделил три основные тактики: консервативная (сокращение бизнеса и продажа проектов), «осторожная» (фокусировка на текущих проектах) и курс на рост (компании расценивают кризис как время возможностей и приобретают новые проекты).

Вызовы для застройщиков

Коммерческий директор «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко отметил, что на фоне высоких ставок по ипотеке граждане стали чаще использовать альтернативные способы приобретения жилья — полную оплату своими средствами и рассрочку от застройщиков. — В сложные времена сбыт застройщиков поддерживает такой инструмент, как трейд-ин или обмен. Нередко он выходит на первое место. Например, мы с его помощью успешно выходили уже из нескольких полноценных кризисов, — добавил он.

По словам Дениса Гузенко, главной стратегией девелопера сегодня должна быть последовательность и реализация всех взятых ранее на себя обязательств. Например, в планах компании на 2025 год запуск восьми объектов в Новосибирске и застройщик от них не отказывается.

Руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков считает ключевым вызовом для застройщиков высокие ставки по вкладам. Они начали повышаться вслед за ключевой ставкой ЦБ и часть покупателей, решив заработать на депозитах, не стали выходить на рынок недвижимости.

— Мы все очень ждем, когда же эти депозиты как-то откорректируются и пойдут в какую-то другую сторону. Тогда население Российской Федерации начнет покупать квартиры. Потому что сейчас депозиты 24%. Мало, кто захочет хранить деньги под 9% годовых. И тогда население куда начнет перемещаться? Ну, наверное, в жилье, — отметил он.

По его словам, компания выбрала «осторожную стратегию» для дальнейшего развития. Девелопер замедляется и концентрируется на существующих проектах.

А вот бенефициар ГК «Селф» Нодар Шония рассказал, что компания не собирается сокращать количество проектов, более того, рассматривает возможность выхода в другие регионы.

— Мы сегодня пытаемся понять покупателя, его бюджет и в новых проектах, учитывать это при определении концепции новых проектов. Все мы помним, что были времена, когда строились и продавались только большие квартиры, потом пошли маленькие нарезки и так далее. Сегодня, на наш взгляд, настал тот момент, когда надо внимательно смотреть на планировочные истории продуктов. Ориентироваться на то, что покупателю нужно, — отметил он.

Министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов напомнил, что история циклична и строительный рынок проходил не один кризис. Достаточно вспомнить   2008, 2014 и 2022 годы.

— Те механизмы, которые на сегодняшний день применяют застройщики, они имеют право на жизнь. Но у меня одна большая просьба: принимать выверенные решения. Кто-то ускоряется, это их право, их финансовая модель. Кто-то принимает решение замедляться. Самое главное, наверное, все-таки не остановиться. У нас план в этом году ввести в эксплуатацию не менее 2 миллионов 200 тысяч квадратных метров жилья, поэтому я надеюсь, что застройщики нам в этом помогут, а мы поможем им, — подчеркнул он.

Пути решения

По словам Антона Медведева, покупатели жилой недвижимости, за которыми идет настоящая охота, перестали получать равные условия по ипотечным кредитам в разных банках. Он уверен, что в условиях кризиса важно максимально снимать барьеры и препятствия для покупателей.

— Ипотечный рынок фрагментировался. Сейчас банки начинают создавать условия максимального благоприятствования для ипотечных заемщиков, которые берут кредит для покупки квартир в финансируемых данными банками проектах. Если человек приходит по иному проекту, который почему-то оказался в другом банке, он может получить заградительные условия на ипотеку или уровень одобрения будет настолько минимален, что банк начнет выбирать бриллианты, — говорит эксперт.

Кроме того, необходима поддержка застройщиков со стороны государства, поскольку снижение темпов запуска новых проектов девелоперов может привести к срыву нацпроекта «Жильё и городская среда» к 2030 году. Для решения проблемы, считает эксперт, необходимо поддержать проекты на начальных этапах реализации, а также создать стимул для того, чтобы новые проекты запускались.

— В этом контексте мы предлагали, и продолжаем предлагать субсидирование процентных ставок по проектному финансированию застройщиков на начальных этапах реализации, — подчеркнул Медведев.

Также все участники обсуждения отметили, что на рынке ипотеки необходима конкуренция среди банков. Одной из ее составляющих девелоперы назвали возможность

рефинансирования застройщиков из банка в банк.

А Александр Гайдуков обратил внимание застройщиков на рискованную практику предоставления рассрочек.

— Центробанк уже высказался по поводу того, чтобы нам с вами запретить рассрочки. И вот если это произойдет, то наша отрасль окончательно «прикурит». Поэтому давайте тут шалить не будем. Центробанк смущают рассрочки с основным платежом на конец ввода, — подчеркнул он.

Эксперт добавил, что сегодня девелоперам необходимо тщательно работать над собственной финансовой грамотностью и финансовой дисциплиной.

Ранее редакция сообщала, что регионам рекомендовали наращивать масштабы строительства ИЖС. Многоквартирное жилищное строительство противоречит решению задачи демографической политики страны.