Закон об ООПТ ухудшает инвестиционный климат Новосибирска — мнение эксперта

Из-за создания парка в марте 2023 года изменилось назначение части приобретенных и арендованных участков неподалеку от бора: на них теперь нельзя строить дома, проводить реконструкцию, вести хозяйственную деятельность.

Собственники земель, попавших в территорию ООПТ, несогласные с ограничениями, не первый год оспаривают закон в судах и ведомствах. По информации редакции, минувшим летом представители новосибирской компании ООО «СОЮЗ» обратились в Минприроды РФ. Вначале написали письмо, а через 1,5 месяца добились личного приема. Причиной обращения застройщика в федеральное ведомство стали обстоятельства создания в области особо охраняемой природной территории (ООПТ) регионального значения — лесного парка «Заельцовский бор».

В своем обращении (имеется в распоряжении редакции) застройщик сообщал, что в составе парка оказались четыре участка общей площадью 78 тысяч кв. м, находящиеся в частной собственности, а также участок 39,6 тысячи кв. м, который был передан ООО «СОЮЗ» в аренду до 2030 года. Участки расположены вдоль Дачного шоссе. Три из них, согласно проекту планировки, утвержденному постановлением мэрии Новосибирска от 21.06.2019 №2242, отнесены к зоне застройки жилыми домами и общественной застройки, два — к зоне объектов образования.

В 2022 году депутаты горсовета Новосибирска приняли решение, которым участки были отнесены к рекреационной зоне.

Ранее двумя решениями Новосибирского областного суда от 2021 и 2022 годов, вступившими в силу, аналогичные решения муниципальных депутатов были признаны незаконными.

ООО «СОЮЗ» обратилось за разрешением на строительство в УАСИ мэрии Новосибирска в 2022 году до повторного изменения зонирования, но получило отказ в связи с включением участков в ориентировочные границы еще не созданной ООПТ. Компания опротестовала этот отказ через суд — положительное решение было получено в начале августа 2023 года. Теперь за получением разрешения девелопер должен обращаться в Минприроды области.

Застройщик считает, что ограничения и запреты положения об ООПТ регионального значения, утвержденного постановлением правительства Новосибирской области №83 в марте 2023 года, заблокировали развитие территории, об этом говорится в обращении в Минприроды РФ.

• В частности, застройщик отмечает, что на одном из участков есть санаторий, который не эксплуатируется с 2006 года, при этом он находится в аварийном состоянии и не подлежит реконструкции.
• Положением об ООПТ в зоне хозяйственного назначения допускается индивидуальное жилищное строительство, малоэтажная многоквартирная застройка, но только при условии, что эти объекты капстроительства были построены до даты создания лесного парка, то есть развитие территории, даже предназначенной для этого, новыми объектами фактически исключено.

— Запреты на изменение вида разрешенного использования ограничивают компанию в выборе видов разрешенного использования земельных участков, — говорится в обращении застройщика в Минприроды РФ.

Представители застройщика сообщили Минприроды, что уже вложили в покупку участков, предпроектные и проектные работы, аренду около 600 млн рублей.

В ООО «СОЮЗ» подтвердили подлинность обращения.

Стоит отметить, что в схожей ситуации оказались и частные собственники, дома, коттеджи и дачи которых расположены в зоне, попадающей в ООПТ.

— Строительство зданий и сооружений, дорог и трубопроводов, линий электропередач и прочих коммуникаций на территории ООПТ запрещено. За исключением объектов, строительство которых осуществляется во исполнение федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов Новосибирской области и иных нормативных правовых актов Новосибирской области, — уточняется в приложении положения о режимах ООПТ «Заельцовский бор».

По итогам рассмотрения обращения и личной встречи в августе 2023 года федеральное ведомство обратилось к правительству Новосибирской области и Минприроды региона (имеется в распоряжении редакции) с предложением урегулировать возникшие разногласия путем использования предусмотренных действующим законодательством способов:

• скорректировать в зоне хозяйственного назначения правовой режим, смягчив ограничения к видам разрешенного использования, в частности предоставить землепользователям возможность использовать участки в рамках, предусмотренных положением об ООПТ видов разрешенного использования без ограничений в виде привязки к дате создания парка;
• изъять участки частных землепользователей, изъявивших несогласие с новым правовым режимом их земельных участков, для нужд региона с предоставлением полноценной компенсации.

Документ подписан директором департамента госполитики и регулирования в сфере развития ООПТ Ириной Макановой.

При этом в ответе, полученном ООО «СОЮЗ» (имеется в распоряжении редакции), министерство отмечает, что не осуществляло проверку земельных участков, оказавшихся в границах ООПТ, при согласовании проекта постановления правительства Новосибирской области о создании ООПТ, а руководствовалось выводами регионального Минприроды.

— В соответствии с положениями федерального закона полномочия по организации, охране и использованию ООПТ регионального значения находятся в компетенции исполнительных органов власти субъекта… Правительство области с привлечением экспертных организаций должно было выявить территорию, на которой расположены природные комплексы и объекты и исходя из этого определить границы ООПТ, — говорится в письме, подписанном замдиректора департамента госполитики и регулирования в сфере развития ООПТ Артуром Чертовым.

В Минприроды РФ подчеркивают, что не вправе проводить проверку обоснованности границ определения лесного парка, а также давать указания привести границы ООПТ регионального значения в соответствии с выполненными экологическими отчетами, поскольку это является компетенцией суда.

— Именно суд исходя из конкретных фактических обстоятельств дела правомочен давать оценку обоснованности и законности выключения конкретных земельных участков в границы ООПТ, основываясь в том числе на результатах экологических исследований конкретных земельных участков на предмет их соответствия критериям, предъявляемым к ООПТ, — уточняется в письме девелоперу, подписанному Чертовым.

В настоящее время в производстве Новосибирского областного суда находится дело по искам ООО «СОЮЗ» и других землепользователей о признании недействующими постановлений правительства области о создании ООПТ и об утверждении положений об ООПТ в части безосновательного включения их участков в ООПТ и установления ограничений деятельности на них.

В ООО «Союз» редакции Infopro54 сообщили, что представители правительства области и Минприроды региона пока не выходили на контакт с компанией по поводу урегулирования возникших разногласий по земельным участкам. За получением разрешения на строительство в Минприроды девелопер пока также не обращался, ожидая вступления решения суда в законную силу.

Как отметил Александр Скоропад, юрист, представляющий «СОЮЗ» в судах, один из главных вопросов, на которые до сих пор не получен ответ, — зачем было создавать лесной парк?

— Территория ООПТ лесного парка более чем на 3/4 состоит из земель лесного фонда и территории городских лесов, в которых действующее федеральное законодательство уже установило более жесткий правовой режим, чем предусматривается для лесного парка. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 116 Лесного кодекса РФ запрещается строительство объектов капитального строительства, за исключением велосипедных и беговых дорожек и гидротехнических сооружений. То есть лес и так был качественно защищен, ограничения лесного парка «слабее» и, соответственно, для декларируемой цели защиты леса фактически бессмысленны. А вот на земли, которые расположены рядом с лесом, определив их по своему усмотрению, без внятных критериев, региональные власти императивно наложили существенные ограничения, которые ущемляют права собственников и арендаторов земли, а в некоторых случаях делают использование земельных участков по их назначению невозможным, — констатирует он.

Доцент кафедры юриспруденции Сибирского государственного университета геосистем и технологий, адвокат Марина Антонова считает, что любые проекты, направленные на реализацию публичных интересов, к которым относятся и экологические проекты, всегда вызывают негативную реакцию в отношении прав собственности отдельных земельных участков и других объектов недвижимости.

— Это неизбежно, так как наступает конфликт между публичными и частными интересами. В такой ситуации проект требует предварительной подготовки с формированием общественного мнения, с объяснением необходимости его реализации. Если такой подготовки нет, то возникает ситуация, которую мы сейчас наблюдаем в Новосибирске вокруг ООПТ «Заельцовский бор», — рассуждает эксперт. — Большинство жителей Заельцовского района Новосибирска могут даже не знать, в каких целях, пусть даже благих, установлена ООПТ. Отсутствие предварительной подготовки привело к тому, что многие инвестпроекты, которые были запущены в исполнение в зоне, попавшей в ООПТ, сейчас не могут быть реализованы в полном объеме. Это приносит убытки инвесторам и массу отрицательных факторов.

Дальнейшее развитие ситуации, по ее словам, зависит от того, будет ли проект ООПТ реализован или возникший конфликт между частными и публичными интересами приведет к тому, что границы ООПТ будут значительно изменены.

— На заседаниях Новосибирского областного суда правительство Новосибирской области объясняет, что ООПТ установлена в целях защиты ленточного бора. По данным публичных источников, ленточные боры —действительно уникальное явление. Они начинаются в Алтайском крае и тянутся вдоль сибирских рек, в том числе реки Обь. Возможно, я ошибаюсь, но такое частичное выделение зоны бора в ООПТ без каких-либо дополнительных объяснений вызывает вопросы, — комментирует Марина Антонова. — Сохранение благоприятной окружающей среды, экологии — это благородная цель, но возникает вопрос: почему так срочно и без предварительной проработки документов по градостроительному планированию. Это приводит к потерям для инвесторов и ухудшению инвестиционного климата региона в целом.

Собеседница Infopro54 напомнила, что функции госрегулирования в любых правоотношениях, в том числе экологических, начинаются с учета ресурсов. Следующая функция — плановая.

— Когда мы забываем про реализацию плановой функции, это приводит к сегодняшней ситуации вокруг ООПТ в Новосибирске. Наш генплан ранее не рассматривал вопрос размещения ООПТ. Кроме того, интересно было бы послушать экологов: имеет ли такая урбанизированная территория признаки ООПТ или, может, нужно было выделить в зону ООПТ другую часть Обского ленточного бора, которая не включена в границы Новосибирска? — говорит Марина Антонова.

По ее словам, в такой ситуации напрашивается вопрос о необходимости разработки механизма компенсации потерь инвесторов и частных лиц, так как установление ООПТ нарушает их экономические интересы.

Напомним, ООО «СОЮЗ» (Новосибирск) зарегистрировало права собственности на участки в 2018-2020 годах. Застройщик близок к компании, которая с 2013 года строит экоквартал Flora&Fauna. На этих участках планировалось построить жилые дома, а также детский сад и школу.

Спорные изменения в закон об ООПТ в Новосибирской области при поддержке Генпрокуратуры были частично отменены судом.