Поле деятельности частных кадастровых оценщиков начало сужаться. Этот «шагреневый период» продлится до 2023-2024 года — пока поэтапно будут вводиться в действие поправки к федеральному закону. И для рынка недвижимости, и для обычных граждан череда поправок — это хоть и не драматичное, но весьма примечательное явление. С широким веером рыночной рефлексии. Ведь кадастровая оценка и кадастровая стоимость — фундаментальный компонент земельно-имущественных отношений. Она принципиально значима для расчета налогов на недвижимость, а также может применяться для расчета арендной платы. Чем больше кадастровая стоимость, тем выше налог.  Ее используют нотариусы для определения госпошлины, для расчета штрафов за нарушения земельного законодательства.

Периодичность оценки установлена законодательством, потому кадастровая оценка — не константа, она актуализируется. На сегодня действуют результаты той кадастровой оценки, которая была проведена последней.

Обновление нового

— В 1998 году был принят первый закон РФ об оценочной деятельности, — поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Наталья Зайцева, спикер пресс-конференции, состоявшейся в пресс-центре информационного агентства «Интерфакс-Сибирь». — Он регулировал деятельность частных оценщиков и предписывал правила государственной кадастровой оценки. В Новосибирской области, начиная с 2000-х, проводилась государственная кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков. В 2016-м уже назрела необходимость пересмотра законодательства об оценке, был принят ФЗ, получивший название «Закон о государственной кадастровой оценке». Раньше саму кадастровую оценку и определение кадастровой стоимости осуществляли независимые оценщики, выбиравшиеся по итогам конкурса. Заказчиком кадастровой оценки был орган исполнительной власти субъекта федерации. А новый закон передал кадастровую оценку в руки государства. Для этого во всех субъектах федерации были созданы государственные бюджетные учреждения. В Новосибирской области такое бюджетное учреждение было в 2018 году — Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации.

Действующий закон о государственной кадастровой оценке работает с 2017 года.

— Но при всей новизне он уже нуждается в доработке, — подчеркнула Наталья Зайцева. — Потому в июле этого года президентом России были подписаны поправки к действующему закону.

В основной массе этот закон начал действовать с 11 августа 2020-го, но ряд обновленных положений вступает в силу поэтапно — и с 2021, и с 2022, и с 2023 года.

По словам Натальи Зайцевой, первая оценка по новым правилам уже проведена в регионе в 2019-м. Это были самые маленькие категории земель. Новую оценку получили земли лесного фонда, земли водного фонда и земли особо охраняемых территорий и объектов. В этом году идет актуализация кадастровой оценки промышленных земель и земель сельскохозяйственного назначения. В этой же обойме как сельхозземли будут переоцениваться дачные и садовые участки. На 2021-й запланирована переоценка участков в населенных пунктах. Переоцениваться будут более 600 тысяч земельных участков.

Унификация и оптимизация

Методика кадастровой оценки будет унифицирована для всей территории России.

Новый механизм проведения оценки направлен на максимальное исключение и недопущение ошибок при определении кадастровой стоимости. Было введено понятие «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки», введено понятие «надзор за проведением кадастровой оценки». Этот надзор ведет Росреестр. Пока на федеральном уровне, а потом эти полномочия будут переданы на территории-субъекты.

— Базовый принцип таков: любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно трактоваться в пользу правообладателя, — акцентирует Наталья Зайцева. — Если исправление ошибок привело к уменьшению кадастровой стоимости, то она должна применяться с того момента, когда она была верно определена и внесена в сведения Реестра недвижимости. Если после исправления ошибок кадастровая стоимость увеличилась, то применяться она может не в текущем году, а со следующего года, с начала следующего налогового периода.

То есть механизм довольно протекционистский, милосердный к налогоплательщикам.

Предусмотрены новые административные механизмы установления кадастровой стоимости, более компактные, кодифицированы процедуры исполнения ошибок — чтобы не приходилось обращаться за исполнением ошибок в судебные органы.

Раньше кадастровая оценка проводилась с установленной периодичностью, но с вилкой в 3-5 лет. А теперь установлена единая периодичность — 4 года. С 2022-го оцениваться будут все земельные участки, а с 2023-го — все объекты капитального строительства.

С 2021 года Росреестр будет предоставлять предварительные перечни объектов недвижимости, с 2022 года в бюджетные учреждения будут передаваться сведения о ценах сделок с недвижимостью, сведения из Реестра границ (о границах населенных пунктов и территорий).

В новом законодательстве вводится персональная ответственность директора государственного бюджетного учреждения за то, как его учреждение проводит кадастровую оценку. Росреестр будет эту деятельность контролировать.

— С 2019-го мы работаем по новой методике, — сказала журналистам второй спикер брифинга, директор государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») Татьяна Лапина. —  Методика оценки максимально приближена к рыночной, но это все-таки именно массовая оценка. Объекты группируются по видам разрешенного использования и оцениваются с учетом анализа рынка. Наши сотрудники постоянно проводят сканирование рынка — информация о продажах, сделках собирается и анализируется.

Татьяна Лапина подчеркнула, что уже в этом году расширены возможности взаимодействия между сотрудниками ГБУ и правообладателями или собственниками земельных участков:

— Предусмотрена подача декларации — каждый заинтересованный собственник может на любом этапе подать в ГБУ декларацию о своем участке или объекте недвижимости с фактическими характеристиками. ГБУ этими сведениями может не обладать, поскольку работает только с информацией, выгруженной из Реестра недвижимости, из отделений Росреестра. И официальная информация не всегда достаточна для индивидуализации объекта. Чем детальнее характеристики, тем точнее оценка. Это взаимодействие собственников и ГБУ теперь закреплено. И это улучшит продуктивность работы.

Частник, потеснись!

Поправки к закону повлияют и на кадровый расклад, на субъектность рынка. Ибо частные оценщики теперь не смогут заниматься массовой оценкой, а только индивидуализированной рыночной. Государственная кадастровая оценка теперь не будет сферой их деятельности.

Как отметила Наталья Зайцева, общественное восприятие кадастрового учета менялось со временем по мере «взросления» рынка. Сначала все хотели полного кадастрового учета, а теперь многое хотят выводить. Шире стала и практика оспаривания кадастровой оценки. Теперь, кстати, она будет более прицельно кодифицированной и не столь конфликтной, без изначальной привязки к практике судебной. Кадастровую стоимость можно будет оспаривать заявительным порядком — через комиссию по предварительному заявлению. А уж после комиссии (если проблема воспринимается неисчерпанной) решение можно оспаривать в судебном порядке.

— С августа 2020 года законодатель уходит от понятия «оспаривание кадастровой стоимости», — поясняет Наталья Зайцева. — Вводится понятие «установление рыночной стоимости взамен кадастровой». С 1 января 2023 года эти полномочия передаются на уровень ГБУ (сейчас заявления об установлении рыночной стоимости взамен кадастровой рассматриваются комиссиями при Росреестре). А после переходного периода эти заявления будет рассматривать само ГБУ. После утверждения результатов кадастровой оценки у правообладателей и собственников есть право оспорить оценку, подать декларацию и в конце концов установить рыночную стоимость взамен кадастровой. Кстати, с 2014 года за время работы комиссии Росреестра кадастровая стоимость объектов и участков в Новосибирской области снизилась на 83,4 млрд рублей.

Фото автора