На вторичном рынке жилья зафиксирована новая вариация «схемы Долиной»: покупателю предлагают быстро приобрести квартиру, которую текущий продавец незадолго до этого купил у лица, впоследствии признанного банкротом. После сделки финансовый управляющий оспаривает первую продажу и требует вернуть жильё в конкурсную массу — конечный покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. Об этом «Газете.Ru» рассказал юрист Дмитрий Хрулев.
Термин «схема Долиной» появился после громкого дела певицы Ларисы Долиной. В 2024 году она продала квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, перевела деньги мошенникам, а затем через суд потребовала признать сделку недействительной, заявив, что действовала под психологическим воздействием. Суд встал на её сторону, вернув право собственности на квартиру, — покупательница Полина Лурье осталась без жилья и без денег. Позже Верховный суд признал Лурье собственницей, отменив предыдущие решения. «Схемой Долиной» (или «бабушкиной схемой») стали называть любые ситуации, когда продавец оспаривает сделку, ссылаясь на мошенничество, а добросовестный покупатель теряет и объект, и уплаченные средства.
По словам юриста Дмитрия Хрулева, насторожить должна быстрая перепродажа: продавец владеет жильём совсем недолго и объясняет это инвестиционными целями. При этом первый собственник может иметь крупные долги, о которых покупатель не подозревает.
— Уже после сделки первого владельца признают банкротом. Финансовый управляющий заявляет о выводе квартиры через подставного владельца, оспаривает первую продажу и просит суд вернуть жильё в конкурсную массу, из которой гасят долги, — пояснил эксперт.
В результате новый собственник сталкивается с требованием отдать уже оплаченную недвижимость: на время разбирательства суд может ограничить регистрационные действия с жильём.
Хрулев подчеркнул, что закон различает права конечного покупателя и сделку банкрота с промежуточным собственником. Добросовестность покупателя оценивают по условиям покупки, объявлению, переписке, осмотру жилья, данным ЕГРН и отсутствию связей с прежними владельцами.
Перед переговорами нужно подготовить документы: договор, банковские платежи, акт передачи квартиры, переписку с продавцом. Эксперт рекомендует начинать переговоры до обращения в суд. Покупатель может внести средства в конкурсную массу и сохранить квартиру либо потребовать компенсацию от продавца. Если спор уже рассматривается судом, договорённости можно закрепить мировым соглашением.
К слову, Верховный суд РФ в обзоре судебной практики указал, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания её недействительной по ст. 178 ГК РФ — судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны. Сделка может быть признана недействительной, если покупатель знал или должен был знать об обмане со стороны третьих лиц.
Стоит отметить, что для Новосибирска, где объём непроданного жилья в новостройках остаётся рекордным, рост рисков на вторичном рынке может усилить переток покупателей в первичный сегмент. Для компаний, рассматривающих вторичную недвижимость как актив, вывод очевиден: проверка продавца на банкротство через ЕФРСБ, анализ сроков владения и судебной истории объекта — минимально необходимый набор процедур перед сделкой.
Ранее печально знаменитая «схема Долиной» настигла чемпионку Европы по хоккею на траве Елизавету Дианову из Санкт-Петербурга. Спортсменка продала свою единственную квартиру, чтобы купить новую. В агентстве недвижимости ей подобрали подходящий вариант, устроивший ценой и местоположением за 7,3 млн рублей. Продавцом выступала 75-летняя пенсионерка — после продажи квартиры пожилая женщина отказалась съезжать и заявила, что действовала под давлением мошенников.
, являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией infopro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна