Риски срыва

Каждый второй дом, который должен быть сдан в регионах России в 2026–2027 годах, имеет риски срыва сроков строительства из-за кредитных средств, которых застройщикам не хватает. Об этом заявили эксперты аналитического центра Движение.ру.

— Медианный рост вознаграждения банков за два года — 64%, средний — 102%. Медианная доля расходов на проектное финансирование достигла 11,5% от выручки, средняя — 12%. Для сравнения: фактическая рентабельность самих девелоперов — медианно 10,3%, в среднем 9,8%. Иными словами, банк в ряде проектов зарабатывает существенно больше, чем тот, кто этот проект строит. И это только расходы на проектное финансирование, а им доходы банков не ограничиваются, — отмечается в сообщении.

Например, за организацию сделки и выход на кредитный комитет застройщик может заплатить до 2% от суммы финансирования, за резервирование — до 0,35%, за невыбранную часть кредита — до 0,7%. Самой большой статьей расходов иногда становятся продукты экосистемы, на покупке которых банк настаивает при оформлении кредита. Это услуги, которые оказывают дочерние компании банка. Например, прохождение обучения, страховка для сотрудников или заказное исследование. Как правило, такие услуги обходятся в 0,5–1,5% от кредитного лимита.

В ряде проектов все банковские расходы уже достигают порядка 20% цены квадратного метра — это пятая часть себестоимости.

Остальные статьи росли меньшими темпами:

• расходы на строительно-монтажные работы прибавили 20% (медиана — 18%),
• служба заказчика — 15% (медиана — 12%),
• коммерческие расходы — 34% (медиана — 20%).

— При этом расчетной рентабельности застройщикам удастся достичь, только если все квартиры в объектах, вводимых в 2026–2027 годах, будут проданы по плановым ценам и в плановом темпе. При текущих темпах продаж и обновленной программы семейной ипотеки это маловероятно, — констатирует девелопер и основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин.

Именно поэтому наиболее острой проблемой для девелоперов сегодня является нехватка денег на достройку. В зоне риска находится каждый второй проект. Условия дополнительного финансирования оказываются существенно хуже, чем на входе, а заявки рассматриваются дольше.

— Отказаться от них застройщик не может: эскроу-счета привязаны к кредитору, механизма переноса в другой банк нет, а значит, нет и альтернативного предложения, с которым можно было бы прийти на переговоры. Кроме того, к моменту согласования проект уже находится в той стадии, когда любая задержка критична, и застройщик соглашается на условия, которые при прочих равных не принял бы, — констатирует Пискулин.

По его словам, застройщиков подталкивают к запуску новых проектов: содержать девелоперскую компанию за счет одного жилого комплекса невозможно, а бюджета одного проекта физически не хватает на его продажу.

— Есть вероятность переноса сроков ввода жилья еще и в силу того, что застройщики не могут себе позволить ввод и владение построенной недвижимостью. Дело в том, что ввод объекта чреват расходами, но это не такая проблема, как коммунальные платежи за непроданные квартиры. Этих средств нет ни в одном кредите и подобный банковский продукт не спешит появляться, а собственные средства у девелоперов отсутствуют, — констатирует Илья Пискулин.

По его словам, взаимоотношения застройщиков и банков требуют коррекции. То, что было создано для снижения рисков, начало их создавать.

— В какой-то степени сейчас застройщик уже перестает быть самостоятельным финансовым субъектом. Его прибыль — это побочный эффект деятельности, а основная задача — прямая или косвенная продажа услуг банков и компаний, связанных с ними. При этом банки ежеквартально рапортуют о рекордных прибылях. И это в то время, как правительство борется с инфляцией, а Минстрой призывает банкиров к ответственности в части завершения строительства всех начатых объектов, — резюмирует Илья Пискулин.

Новосибирск в «красной» зоне

Аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что Новосибирская область находится в «красной» зоне по соотношению распроданности к строительной готовности. По данным ДОМ.РФ, к августу 2025 года соотношение распроданности к строительной готовности в регионе осталось примерно на том же уровне (61%), и регион остается в зоне риска.

— Сегодня у большинства компаний не хватит средств на завершение объектов за собственный счет. Низкая наполняемость счетов эскроу приводит к высокой ставке по проектному финансированию, поэтому отношение распроданности к стройготовности — важнейший коэффициент для выбора объекта для приобретения, — констатирует Николаев.

На середину сентября ввод МКД в регионе уменьшился на 20,6% к показателям 2025 года.

Росту объемов строительства не способствует и уровень спроса. Застройщики строят больше, чем могут продать.

— По новым кредитам с октября ежемесячный платеж по «семейной ипотеке» для половины покупателей увеличится на 66,7%. В Новосибирской области по максимально возможному кредиту он вырастет с 38,7 тысяч до 64,5 тысяч рублей. С учетом задержек ввода почти половины строек региона заемщики вынуждены будут дополнительные 6-12 месяцев платить и ипотеку, и аренду, — поясняет аналитик.

Между тем, рост просроченной задолженности по кредитам на новостройки в три раза опережает динамику по ипотечным кредитам в целом. В среднем по СФО динамика выше федеральной в 2,6 раза, по Новосибирской области — в 2 раза.

Ранее редакция сообщала о том, что на рынке новостроек Новосибирска началась эйфория, переходящая в конвульсии.