Бизнес-модель требует апгрейда

В 2026 году в сфере ЖКХ происходит очень много изменений, которые влияют на деятельность управляющих компаний, и ведут к системной перестройке модели управления многоквартирными домами (МКД). Об этом редакции Infopro54 рассказал директор ООО УК «Жилдом», член правления Ассоциации ответственных управляющих компаний Новосибирска (АОУК) Антон Лапа.

— 2026 год важен не одним отдельным законом. Одновременно меняются налоговая нагрузка, платежный цикл, отчетность, ГИС ЖКХ (государственная информационная система ЖКХ), цифровое взаимодействие с собственниками, порядок приемки работ, контроль и лицензионные требования. Общий эффект я бы сформулировал так: стоимость качественного и юридически доказуемого управления растет. При этом механизм переноса этой стоимости в цену остается ограниченным. Поэтому главный вопрос для собственника УК — не «как выполнить еще одно требование», а «как перестроить бизнес-модель так, чтобы выполнение требований не уничтожало маржу», — констатировал собеседник редакции.

Факторы влияния на рынок

Среди ключевых факторов влияния на рынок Антон Лапа назвал следующие:

• Рост ставки НДС до 22%. Для плательщиков УСН в 2026 году действует порог освобождения от НДС 20 млн рублей. Если доходы за 2025 год превысили этот порог, обязанность по НДС возникает с начала 2026 года.

— В такой ситуации УК необходимо детально продумать налоговую модель на 2027 год. И отдельно — составить карту домов, которые дают положительную, нулевую и отрицательную маржу, — пояснил Антон Лапа.

• Изменение платежного цикла. С 1 марта 2026 года плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до 15-го числа следующего месяца, а платежные документы должны быть предоставлены не позднее 5-го числа. Возможность изменить эти сроки решением общего собрания исключена.

— Для бизнеса это означает жесткий календарь. Ошибка в расчете, задержка передачи данных или сбой доставки теперь быстрее превращаются в проблему денежных потоков, — констатировал эксперт.

• Новый годовой отчет УК. С 1 марта приказом Минстроя №728/пр установлены обязательный перечень сведений и форма отчета о деятельности по управлению МКД.

— Практический смысл гораздо шире, чем новая форма. Отчет связывает в одну доказательственную цепочку договор, перечень работ, фактическое выполнение, акты, финансовые данные и сведения в ГИС ЖКХ. Поэтому отчет больше нельзя рассматривать как функцию одного специалиста ГИС. Он должен формироваться из сквозного управленческого учета, — говорит эксперт.

• Цифровой паспорт дома. С 1 марта в ГИС ЖКХ развиваются электронные паспорта МКД. Это означает постепенный переход от разрозненных документов к цифровой истории дома.

— Для УК это не только дополнительная обязанность. Это возможность защищать себя. Фотографии, акты, обследования, заявки и результаты работ, собранные в единой системе, становятся доказательством качества управления. Мы рекомендуем членам ассоциации создать цифровое досье для каждого дома. Любое существенное действие должно иметь дату, ответственного и доказательство, — подчеркивает собеседник редакции.

• Изменение порядка и сроков оформления актов приемки. С 1 сентября вступил в силу приказ Минстроя №318/пр, который устанавливает порядок и сроки оформления актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

— Для УК — это новая операционная точка риска. Работа может быть выполнена физически, но если документальная цепочка организована плохо, компания получает спор о самом факте и качестве исполнения, — поясняет Лапа.

• Совет дома и MAX. В 2026 году роль совета дома в контроле и приемке становится более формализованной.  Параллельно законодательство закрепляет информационное взаимодействие через ГИС ЖКХ и многофункциональный сервис MAX.

— Главная ошибка — воспринимать MAX просто как новый чат. Правильная модель: сообщение → регистрация обращения → ответственный → срок → исполнение → доказательство → ответ жителю. Поэтому MAX должен быть связан с CRM (система управления взаимоотношениями с клиентами) или системой заявок. Совет дома также выгодно воспринимать как партнера по планированию и приемке, а не только как контролера, то есть отношения УК и совета нужно перестраивать, — поясняет член правления Ассоциации ответственных УК Новосибирска.

• Контроль и лицензирование. С 1 сентября федеральным законом №23-ФЗ исключается муниципальный жилищный контроль как отдельный вид контроля. Для бизнеса это может означать более единообразную систему, но одновременно повышает значение профессиональной подготовки к государственному жилищному надзору. В лицензировании меняется процедура: срок принятия решения о предоставлении лицензии или отказе сокращается с 30 до 10 рабочих дней, с возможным продлением до 5 рабочих дней в предусмотренных случаях. Одновременно конкретизированы требования к персоналу и материально-техническому обеспечению.

Игра вдолгую

По оценке Антона Лапы, если смотреть на эти изменения исключительно с позиции бизнеса, то 2026 год краткосрочно скорее отрицателен, с точки зрения влияния на рынок УК.

— Причина проста: новые расходы возникают сразу — IT, ГИС, юридическая работа, расчетные процессы, приемка, контроль, обучение, персонал. А увеличение цены услуги не происходит автоматически. Но в долгосрочном периоде для профессиональной УК картина может стать положительной. Сложность регулирования повышает барьеры для слабых компаний, а цифровизация дает эффект масштаба, — поясняет собеседник редакции.

Он рекомендует собственникам УК не экономить на compliance  (управление рисками) до минимально допустимого уровня, а превращать его в производительность: автоматизировать, стандартизировать и измерять.

Антон Лапа отметил, что для трансформации бизнес-модели управления МКД в новосибирской ассоциации решено создать пять рабочих направлений: законодательство; надзор; экономика; цифровизация; представительство интересов бизнеса. До конца 2026 года также планируется подготовить типовые документы: регламент актов, модель себестоимости МКД, чек-лист лицензионного compliance, методику взаимодействия с советами домов и позицию ассоциации по экономике обязательных требований. Результаты работы ассоциации планируется использовать для регулярного диалога с правительством Новосибирской области, региональным жилищным надзором и мэрией Новосибирска.

— 2026 год — плохой год для дешевой УК и потенциально хороший год для профессиональной УК. Плохой — потому что стоимость соблюдения требований растет. Хороший — потому что рынок постепенно повышает цену профессионализма. Наша задача — добиться, чтобы цена профессионального управления была экономически понятной, а правила игры — предсказуемыми, — резюмировал Антон Лапа.

Ранее редакция сообщала о том, что новосибирцы не хотят платить за услуги управляющих компаний в кассе. Участники рынка заявляют, что цифровизация становится одним из элементов конкурентной борьбы на рынке УК.