На строительном рынке меняется философия и модель доходности

— Значимые — не значит положительные. На мой взгляд, самым значимым событием 2019 года можно назвать тот факт, что у нас не растет индекс М2 (денежная масса). Это означает, что деньги не оседают у людей в карманах, а просто уходят на текущее поддерживающее потребление. Соответственно, деньги не конвертируются в сделки на рынке недвижимости, в дорогостоящих покупках. Почему это происходит — непонятно.

Мы для себя ожидаем, что регионы будут насыщаться деньгами через национальные проекты. Попытаемся исследовать эту ситуацию. Если вы посмотрите ретроспективно в прошлое, когда ЦБ руководил Виктор Геращенко, ставка по ипотеке у нас была 16-20%, но индекс М2 был высокий. Денежная масса у населения была большая, люди ей свободно оперировали, у них был аппетит к покупкам, к инвестициям в себя и свое домохозяйство. Это очень хорошо работало на экономику, чего не скажешь о нынешней политике экономического блока правительства России.

Что касается Новосибирской области, то здесь, на мой взгляд, каких-то значимых экономических прорывов не было. При этом под губернатора из федерального бюджета региону выделили приличный денежный транш — 1,4 млрд рублей. И вот это, наверное, самое важное, с экономической точки зрения. Этот транш конвертируется в зарплатах и тратах людей, отразится на кассах в магазинах. Деньги — это кровь экономики. Такие события, как федеральные транши, участие в госпроектах, создание своих субъектовых проектов — строительство метро, ледовой арены — очень важные для экономики региона события. Но экономика как «вещь в себе» — бессмысленна, она должна отражаться на благосостоянии человека.

Что касается новых бизнес-проектов, то здесь я тоже не заметил чего-то яркого. Как человек, работающий в девелопменте, могу сказать, что рынок коммерческой недвижимости переживает сложнейшую трансформацию. Здесь появляются новые форматы. На улице Фабричной уже открывается второй бизнес-центр лофтового формата, который привлекает компании, связанные с торговлей и оказанием услуг в области дизайна, интерьера, архитектуры. В регионе стартуют большие фудкорты, оторванные от торговых моллов, коворкинги. Мы, как город, который всегда славился тем, что малый бизнес у нас много занимался пивными точками, видим, что сейчас он стал заходить в новые ниши и получать интересный финансовый результат. В новый сектор недвижимости активно заходят брокеры, агентства недвижимости и т.д. Предложение отвечает спросу и начинает прогрессивно развиваться, прошивая тело всех объектов коммерческой недвижимости. Это интересная трансформация на фоне непонятной судьбы крупных бизнес-центров. К примеру, БЦ на Крылова ввели в эксплуатацию только потому, что его купили — до этого судьба его сдачи в аренду была сомнительна. Уже несколько лет не сдается ТЦ «Европейский», исключительно потому что собственник понимает — у него нет арендаторов. Такие глыбы на рынке начали демонстрировать свою нежизнеспособность, а мелкие синтетические форматы, наоборот, проявлять себя очень интересно. В результате в нишевые продукты, которые ранее смотрелись довольно странно, начинают приходить деньги, так как ими интересуются инвесторы.

Если говорить о нашей компании, то мы сейчас специализируемся на жилищном строительстве. Компания «ЕЛКА девелопмент» всегда работала с инвестициями и крупными инвесторами. Пока рынок коммерческой недвижимости был растущим, мы нарабатывали специализацию. В 2013-2015 годах в лидеры роста выбился рынок жилой недвижимости, и мы перестроили свою компанию для работы на этом сегменте, но столкнулись с определенными трудностями. Институциональных портфельных инвесторов в области жилищного строительства не было вообще. В 2018 году мы первые в стране привели деньги институциональных инвесторов на рынок жилой недвижимости, начали с ними работать и создали ЖК «Грибоедов».

В 2019 году мы создали инструмент по входу институциональных профессиональных инвесторов, которые работали в секторе коммерческой недвижимости, на рынок жилой недвижимости и запустили второй проект — ЖК «Новые снегири».  Сейчас у нас в разработке еще три проекта с несколькими группами инвесторов. Вот это самый главный итог 2019 года для нашей компании!

Изначально, формируя инструмент, мы были не очень в нем уверены, но в итоге нам удалось перевыполнить намеченные планы — благодаря 214-ФЗ. Этот закон написан под нас и учитывает все наши «хотелки», ожидания и требования наших инвесторов, нивелирует риски, с которыми они к нам обращались. Сейчас, отвечая на их вопросы, мы просто даем им почитать 214-ФЗ, и они говорят: «Нам все понятно, берите деньги, пользуйтесь, а мы ждем доходы».

В целом же, тенденции в отрасли недвижимости противоречивые и разнонаправленные. Нас радует, что мы видим рост стоимости квадратного метра, который сохраняется в темпах 2019 года. В строительстве он дорожает примерно на 1% в месяц, то есть совокупный рост за год — около 12%. Если же брать эталонных игроков, то там можно говорить о 20-25% роста.

Очень интересные события произошли на рынке в части смены предпочтений игроков, а также их перемещения в рейтинге по объему строительства. Компании, которые ранее занимались нишевыми продуктами и камерными историями, например ООО «СибирьИнвест» (входит в ГК Владислава Крючкова), ООО «Сибмонтажспецстрой» (входит в ГК Анатолия Павлова), стали одними из лидеров рынка по объему строительства и реализуемого жилья. Те застройщики, которые традиционно считались игроками сегмента жилья реального комфорт-класса, стали выходить на сегмент массового продукта. Это создает очень интересный эффект и фундаментально меняет качественный ландшафт рынка. Объем и качество квадратных метров жилья, к которому были склонны и декларировали и Павлов, и Крючков, уже начинают заметно давить на рынок недвижимости.

К результатам нашей работы я бы также отнес запуск франшизы нашей информационно-аналитической системы «Декарт». Первый проект мы обкатали в Иркутске, в 2020 году планируем выходить в другие регионы и города-миллионники.

Кирилл Ивантеев, председатель совета директоров ГК «ЁЛКА девелопмент»:

— Если все пойдет так, как мы планируем, то в 2021 году мы намерены войти в топ-30 застройщиков Новосибирской области по объемам строительства. Сегодня мы приобрели земельные участки для различных форматов жилья. Будем с ними экспериментировать. Хочу подчеркнуть: мы — один из тех застройщиков, кто сразу начал работать с 214-ФЗ в новой модели, с чистого листа. Мы понимаем все особенности и выгоды, которые дает этот закон для застройщиков и инвесторов. Сейчас фундаментально меняются философия рынка и модель доходности. Многие компании просто пока не осознают, как можно работать, некоторые боятся и хотят уйти с рынка, хотя, на наш взгляд, вполне жизнеспособны и могут продолжать борьбу за место под солнцем. Они просто недооценивают свои возможности и опыт.

Мы понимаем, что конкуренция на рынке изменилась, и будем структурировать свои продажи. Свой продукт мы уже оттестировали и начнем приглашать на рынок девелопмента нового жилья профессиональных инвесторов, предлагать им интересные решения, гарантируя доходность от 20% годовых, что в два раза больше, чем сегодня предлагают банки. Кроме того, продолжим развивать свой консалтинговый бизнес, через который также будем приводить в регион крупных инвесторов. Если увидим интерес к этому со стороны местных органов власти, то таких инвестиций может быть гораздо больше. Пока никакой реакции мы добиться не можем.

В марте следующего года планируем провести в Новосибирске большой саммит застройщиков Сибири, где будут выступать ведущие спикеры и эксперты из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга с самыми интересными решениями для оптимизации и актуализации проектно-планировочных, экономических, инвестиционных, маркетинговых решений.

Фото из личного архива