Договор жизненного цикла

В законодательство России предлагают ввести новый правовой механизм — договор жизненного цикла многоквартирных домов. Эта тема обсуждалась на круглом столе в Государственной Думе под председательством главы комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Пахомова.

Руководитель секции «Управление жилищным фондом» экспертного совета комитета, один из соавторов инициативы Петр Мурмуридис отметил, что сегодня единая инфраструктура и сложное инженерное оборудование, заложенные при строительстве, уже через 5–10 лет приходят в упадок из-за того, что каждый дом выбирает свою управляющую компанию, а текущие ремонты проводятся по принципу «латания дыр». Ключевой задачей новации, по мнению разработчиков, будет непрерывное управление объектом на всех этапах: от проектирования и строительства до эксплуатации, капитального ремонта и, при необходимости, сноса.

Концепцию договора жизненного цикла МКД планируется представить на обсуждение комитета с участием Минстроя России, представителей профессионального сообщества. Особое внимание планируется уделить соблюдению прав граждан и выработке мер защиты от недобросовестных участников процессов строительства и эксплуатации МКД.

Поддержка застройщиков или обуза

Директор ООО УК «Жилдом», руководитель Ассоциации объединенных УК Новосибирска (АОУК) Антон Лапа в разговоре с корреспондентом Infopro54 отметил, что пока непонятно, как планируется увязать проектирование, строительство и последующую эксплуатацию дома и вписать это в Жилищный кодекс РФ.

— Я скептически отношусь к данной инициативе. Общие экономические процессы сейчас «гасят» рынок строительства. Банкротятся крупные московские компании, которые сдают миллионы квадратных метров жилья, так как не могут получить господдержку, а ипотечное кредитование не очень доступно. Не исключаю, что эта инициатива направлена на диверсификацию застройщиков, так как поможет им «залезть» на рынок ЖКХ и «сесть» на финансовые потоки граждан. То есть это ответ на кризисную историю в отрасли, — рассуждает Лапа.

Эксперт не видит в ней логики, так как считает, что здравомыслящий экономист любой УК, исходя из проектной документации, может оценить стоимость годового содержания дома и составить необходимые сметы. По его словам, прогнозирование можно сделать без громких инициатив.

Координатор по СФО Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), вице-президент Российского союза строителей, руководитель СРО АСОНО Максим Федорченко не понимает, как эта инициатива может стать поддержкой для застройщиков.

— Идея с договором жизненного цикла МКД, которая сейчас обсуждается, понятна. Сейчас есть существенный разрыв, который происходит в момент сдачи дома и передачи квартир дольщикам. После этого застройщик несёт в отношении дома только гарантийные обязательства. Поэтому энергоэффективность дома, качество примененных материалов и т.д. его могут не заботить. В случае с договором жизненного цикла речь идет об эксплуатации в течение десятков лет, в том числе решение вопроса о количестве и частоте капитальных ремонтов. Сейчас для застройщика это несущественно, так как он не несет за это ответственность. Именно поэтому возникла соблазнительная идея: возложить на девелопера финансовую ответственность на длительный период, чтобы он сразу думал о более эффективной эксплуатации дома, — говорит Федорченко.

По его словам, подобную идею пытались внедрить в Англии в отношении социальных инфраструктурных объектов.

— Получилось не очень удачно, так как все, что нацелено на такой длительный срок, требует тщательного правового оформления. Сегодня застройщик создает компанию под строительство каждого объекта и такие юридические лица не рассчитаны на длительное существование. История российского бизнеса насчитывает чуть более 30 лет, поэтому горизонты жизненного цикла МКД выглядят космически, — констатировал собеседник редакции.

Вечный договор

По мнению Антона Лапы, ключевой вопрос договора жизненного цикла МКД в том, как эти изменения повлияют на жизнь людей.

— Если дом спроектирован и построен хорошо, если у него нет строительных дефектов, то и проблем с его эксплуатацией нет. Мы же видим обратную ситуацию. Сегодня очень большое количество застройщиков допускают дефекты в строительстве, несут по ним гарантийные обязательства, но за счет связки с управляющей компанией отбиваются от устранения дефектов, растягивая вопрос за сроки исковой давности, — рассказал представитель ассоциации новосибирских УК.

По его словам, юристы часто сталкиваются с подобным запросом покупателей недвижимости.

— Очень много схем, так как сейчас на каждый участок земли, на каждый проект создается свой застройщик. Как только дом сдается, а деньги выгребаются с эскроу-счетов, он тут же ликвидируется. В итоге истории растягиваются на годы, так как юристам приходится доказывать бенефициарную связь между застройщиком и действующей управляющей компанией, снимать корпоративную вуаль, под которой они все это размазывают, чтобы уклониться от ответственности, — поясняет Антон Лапа.

Эксперт также отметил, что Жилищным кодексом РФ защищены права собственников распоряжаться своим имуществом. Квартира — частное имущество, все остальное в доме — общее имущество этих же собственников.

— Если речь идет о вечном договоре, то получается, что собственники всегда являются источником дохода для какой-то компании, которую для них определил застройщик еще на этапах проектирования? Это нарушение конституционных прав граждан, которые предусматривают частную собственность и возможность ей распоряжаться. Если собственникам не нравится, как управляет компания, навязанная застройщиком, смогут ли они ее сменить? Здесь есть определенное беспокойство, так как на фоне проблем у строителей эту инициативу могут пропихнуть, чтобы они получили дополнительные источники доходности, сформировали подушки безопасности, переждали в них и далее снова воспряли из пепла, — рассуждает Лапа.

Он подчеркнул, что в Новосибирске довольно много таких примеров, где жители стали заложниками УК, аффилированных с застройщиком.

— Эта область сегодня совершенно неурегулированная. Изменения идут, но очень медленно и немного через одно место, как это обычно бывает, — резюмировал Антон Лапа.

Все в руках собственников

По мнению Максима Федорченко, более эффективным сегодня мог бы стать механизм страхования. Но тут тоже возникают вопросы.

— Если мы говорим о жилых зданиях, то в первую очередь ответственность за их содержание лежит на собственниках. Если они не будут надлежащим образом обслуживать дом, то никакая страховка застройщикам не поможет, — уверен эксперт.

По его словам, сейчас инициатива о договоре жизненного цикла МКД ушла в доработку, на которую расчетно отводится три года.

— При этом сам факт такого обсуждения — очень полезен. Он показывает, что проблема существует: застройщиков не волнует вопрос эффективности эксплуатации объекта.  Практика создания УК застройщиками тоже не бесспорная. В Новосибирске есть как положительные, так и отрицательные примеры. Прежде всего, для застройщика управление недвижимостью не является профильной деятельностью, поэтому нет гарантии, что эта работа будет вестись квалифицировано. Управление жилым фондом — это отдельный бизнес, достаточно сложный и не особо выгодный. Если же у застройщика все-таки есть хорошо работающая управляющая компания, то он будет стараться обслуживать дом, но будет ли его волновать вопрос как утеплить стены, чтобы жители могли экономить на отоплении, как часто нужно делать капитальный ремонт? Это обязанность жителей, а не УК. Собственники эксплуатируют дом, а УК, чья бы она не была, его просто обслуживает, — подчеркивает Федорченко.

Ранее редакция сообщала о том, что требования к неплательщикам за услуги ЖКХ ужесточились в Новосибирске. Ресурсосберегающие компании обращаются с исками в суды при первой возможности.