— На мой взгляд, необходимо проанализировать территорию города Новосибирска, чтобы понять, где находятся немногие оставшиеся локации, несущие риски так называемой точечной застройки. Для этого нужна серьезная аналитическая работа. В сегодняшней ситуации, когда проработка градостроительных задач требует серьезных дополнительных сил, сокращение штатных единиц департамента строительства мэрии (включая подразделение по развитию КРТ в рамках общей оптимизации структур) не может не отразиться на качестве работы по выявлению территорий для потенциального строительства.

Кроме того, считаю необходимым разобраться с термином «точечная застройка», возникшим в период, когда здания возводили внутри жилых кварталов вместо детских и спортивных площадок, без обеспечения социальной инфраструктурой и парковками. Сегодня в Новосибирске именно механизм КРТ исключает такую возможность вне зависимости от площади участка.

Уже второй месяц в девелоперском сообществе активно обсуждается инициатива прокуратуры о введении ограничений на площадь земельного участка, предназначенного под комплексное развитие территории (КРТ). Ожидается, что в мае корректировки будут вынесены на рассмотрение горсовета Новосибирска. Девелоперы – участники круглого стола, организованного Infopro54, практически в один голос предупреждают: инициатива продвигается не вовремя.

Так, депутат регионального парламента Вячеслав Илюхин напомнил, что сегодня весь строительный бизнес России находится в непонятном состоянии.

— В строительной отрасли города пора наводить порядок. За последние годы ситуация, мягко говоря, ухудшилась. Появилось много желающих быстро «срубить кэш», и они ринулись в стройку. Раньше мои подрядчики занимались благоустройством дворов, а теперь строят дома. Без образования, без нужных знаний, без понимания, что ждет их будущих покупателей. В итоге получаем дома с крошечными студиями до 30 кв. метров. Я считаю такие квартиры преступлением и принципиально не закладываю их в свои проекты.

Сегодня у нас нет никакой оценки того, как застройщик влияет на рождаемость. Классический застройщик вкладывается в социальную инфраструктуру: детские сады, школы, благоустройство, дороги, освещение. Он заинтересован в том, чтобы дети его покупателей играли во дворах и ходили в школу рядом с домом. А у нас Новосибирск заполонили апартаменты. Их позиционируют как жилье, но девелоперы, которые их строят, не обязаны заботиться о садиках, школах и прочей инфраструктуре. Их цель – сиюминутная прибыль, а что будет дальше, их не волнует. Естественно, себестоимость строительства у них и у классического застройщика будет колоссально отличаться: 70% против 15-20%. Это уже создает нечестные условия на рынке.

— С 2025 года, согласно изменившимся нормативным актам, при реализации проектов КРТ застройщики Новосибирска обязаны принимать участие в создании социальной инфраструктуры. Это не позиция прокуратуры — это требование федерального законодательства, где четко прописано все, что входит в КРТ.

Что касается инициативы ухода от точечной застройки, то нам необходимо видеть площадки, которые город будет развивать в перспективе, и игроков, которые будут на них работать. Нам необходимо понимать объем их вложений в социальную инфраструктуру. Это следующий шаг, его избежать невозможно.

― На мой взгляд есть как минимум три нерешенных вопроса, требующих детальной проработки.

Номер один ― что делать с купленными участками, которые не попадают под новые требования КРТ, озвученные властью города? Многие застройщики покупали их еще несколько лет назад, просчитывая экономику строительства. Нужно понимать, что до сегодняшнего момента бизнес вкладывал денежные средства в покупку земельных активов, причем не только свои, но и кредитные. Это немаленькие деньги. Если встанет вопрос об их возврате, то это прямой путь к банкротству компании. Я лично знаю немало таких застройщиков.

— По нашей оценке, договоры КРТ достаточно четко отражают пять целей. И только пятая из них — улучшение жилищных условий. Первые пять — это инвестиционные и бюджетные средства, места приложения труда, устойчивость транспортной и инженерной инфраструктуры. На наш взгляд, из-за того, что не учитываются все цели, сейчас накопился ворох несостыковок между региональным и местным законодательством по КРТ. Ситуационный менеджмент в сфере вовлечения в оборот городской земли привел к своим результатам.

Новосибирск развивается неравномерно. В какой-то части он сверхплотен, в какой-то — максимально разрежен. Если мы говорим о промзонах, которые застраиваются и имеют площадь больше 5 гектаров, то они попадают в новый норматив, определенный прокуратурой. Но есть очень мелкие кусочки территории, которые надо осмысливать. Для малых и крупных территорий необходимо разрабатывать мастер-план и финансово-экономическое обоснование развития территории перед заключением договора, где определяются границы влияния этого земельного участка. Нужно считать входящий и исходящий поток личного транспорта, локальную нагрузку на объекты не только образования, но и культуры. У нас в Новосибирске есть ряд объектов в центре города, соседствующих с крайне ветхими объектами культуры. Поэтому, говоря о комплексном развитии, мы должны анализировать в рамках мастер-плана все эти моменты и выносить комплексные решения, в которых прописаны обязательства двух сторон.