Позитив-2021 в строительстве может смениться негативом-2022

— Считаю, что в сфере жильного строительства самый позитивный итог 2021 года в том, что застройщики научились работать с проектным финансированием, расширился список банков, которые активно предлагают на рынке услуги проектного финансирования. Раньше это в основном был Сбербанк, а сейчас добавились еще несколько банков, работающих не менее эффективно. Это дало толчок к росту жилищного строительства. Мы увидели по году достаточно оптимистичные цифры по объему сдачи объектов.

Если говорить о сегменте капитального строительства в рамках исполнения государственных и муниципальных контрактов, то здесь основным итогом является тот факт, что компании, работающие в этой сфере, смогли пережить год, учитывая взрывной рост цен на стройматериалы при фиксированной цене контрактов. В таких условиях работать на объектах было крайне сложно. Проблематично было даже завершить исполнение контракта, я уже не говорю о получении какой-то прибыли.

Прогноз на 2022 год

Если говорить о том, что отрасль ожидает от 2022 года, то пока мы видим больше проблем и вызовов, чем перспектив.

В жилищном строительстве ситуацию осложняет резкое увеличение ключевой ставки, а также отмена льготной ипотеки. На мой взгляд, все это в совокупности очень сильно повлияет на спрос со стороны покупателей, на доступность кредитов для компаний, которые работают с проектным финансированием, а также в сфере госзаказа. Мы уже видим рост себестоимости строительства, и этот тренд сохранится, так как продолжается рост цен на стройматериалы,  на металл. Если не появятся дополнительные меры господдержки, то мы увидим рост стоимости квадратного метра и дальнейшее падение спроса. Если мы все-таки ставим перед собой задачу по увеличению темпов жилищного строительства, если мы нацелены на реализацию нацпроекта «Жилье», то нужно принимать новые меры стимулирования отрасли. Например, предоставление участков для комплексного строительства, инфраструктуры застройщикам. В нынешних условиях строители не смогут вытянуть такие расходы за свой счет — экономика процесса просто не сложится.

В сфере государственных и муниципальных контрактов крайне необходима кардинальная реформа ценообразования. Многие торги в 2021 году заканчивались впустую, так как на них не выходил ни один подрядчик. Работать в убыток никто не собирается и дальше. Если не будет реформы, если ценообразование в контрактах не будет приближено к реальной рыночной стоимости стройматериалов, то мы увидим еще более серьезный спад. Подрядчики просто не в состоянии работать в минусовой экономике.

Впрочем, подвижки в решении всех перечисленных мной проблем есть, а значит, и есть надежда, что они будут решаться. Мы долго пробивали это решение, и в конце года правительство РФ приняло постановление, касающееся порядка пересчета цены контракта по ранее заключенным договорам. Но оно очень сильно формализовано и касается малой части контрактов, по которым подрядчики уже пострадали, речь идет о пересчете цен на строительные материалы. То же самое произошло в сфере капитального ремонта. Там тоже постановление правительства, а до конкретного нормативного документа в Новосибирской области так и не дошло, то есть пересчет так и не идет. По реформе ценообразования мы договорились, чтобы Новосибирскую область включили в пилотные регионы по наполнению системы ФГИС ЦС, она позволит учитывать реальную цену стройматериалов, а не ту, которая берется за точку отсчета сейчас, чуть ли не с советского времени, с использованием сложно подсчитанных индексов. Реальная цена поставщиков будет вбиваться в единую систему — и на ее основе станет считаться средняя цена по рынку. Есть, конечно, сложности с наполнением этой системы, но мы договорились с областной властью, что в рамках СРО будем помогать ее наполнять.

Наконец, вышла новая методика Минстроя РФ по подсчету средней цены квадратного метра. Этот параметр используется при покупке квартир у строителей для расселения ветхого и аварийного жилья, покупки квартир для детей-сирот, для льготников и т. д. До сих пор цены, указанные в госпрограмме для каждого региона, на наш взгляд, были сильно занижены. Для Новосибирской области на 2021 год это было менее 60 тысяч за кв. м, что ниже себестоимости. На эти деньги сегодня даже что-то построить невозможно по тем требованиям, которые появляются к квартирам. Сейчас Минстрой РФ утвердил новую методику: выбирается средняя цена между данными Росстата по первичному и вторичному жилью в регионе. В Новосибирской области, по нашим наблюдениям, Росстат не успевает догонять реальную рыночную статистику. По новой методике цена для госпрограмм в регионе определена в районе 68 тысяч рублей за «квадрат», хотя реальная рыночная цена, наверное, уже ближе к 80 тысячам. Но даже такое решение — это очень позитивное движение для отрасли, так как расширяет возможность участия застройщиков в госпрограммах и увеличивает количество квартир, которые могут быть доступны льготникам. Думаю, что мы будем работать с Росстатом по совершенствованию методики и формированию правильной статистики.

В список проблем, которые очень сильно бьют по застройщикам, я бы отнес ситуацию с зонами особого использования территории — приаэродромные территории.  У нас уже возникли сложности с освоением части земельных участков в Новосибирске, а если будут установлены подзоны, то есть риск, что часть территорий вообще выпадет из-под возможности застройки. Это очень негативный фактор. Для Новосибирска не очень характерны проблемы, связанные с объектами культурного наследия, но такие прецеденты у нас тоже есть.

Подытоживая: пока на следующий год у строительной отрасли больше негативных ожиданий, чем позитивных. Пока нет особых прогнозов по росту объемов строительства, в том числе жилищного, и снижению цены квадратного метра. Скорее, следует ожидать дефицита предложения и роста цены.

Подготовила Юлия Данилова