Цены формируют предпочтения

В условиях общего экономического спада и параллельного роста арендных ставок содержать офис, который используется на 40–50%, становится нерентабельно. Поэтому малый бизнес Новосибирска все активнее переходит от классического офисного формата в коворкинг. Об этом Infopro54 рассказал брокер по коммерческой недвижимости «Жилфонд» Дмитрий Первухин.

— Принцип работы у малого бизнеса такой: забрали контракт, освоили в том числе с привлечением фриласнсеров и коворкинга. И никаких лишних расходов, — пояснил эксперт.

Новосибирский рынок коворкинга демонстрирует устойчивый рост, но пока значительно отстаёт от Москвы или Санкт-Петербурга. Соотношение спроса и предложения в этом сегменте примерно 6:1. Так, из 3 560 рабочих мест действует предложение лишь на 619 мест. При этом у крупных операторов загрузка составляет 95–100%.

—  Пока Новосибирск не входит в топ-10 по популярности коворкингов. Часть экспертов отмечает, что формат «не прижился» в массовом сознании. Однако рост арендных ставок на классические офисы выталкивает малый бизнес в гибкие пространства. В целом, коворкинг в Новосибирске — это нишевый, но растущий сегмент. Дефицит предложения при высоком спросе создаёт окно возможностей для операторов, — отметил брокер.

По данным специалиста в области оценки движимого и недвижимого имущества Сибирской юридической компании Олега Филиппова, аренда офисов в сентябре в Новосибирске подорожала на 11,9% — с 1 115 до 1 248 руб. за кв.м.

Формат коворкинга предпочитают небольшие компании

При этом в определённых сегментах коворкинг все активнее отвоёвывает позиции у классического офисного формата.

— Крупный и средний бизнес по-прежнему выбирает классическую аренду: долгосрочные договоры, собственный брендинг пространства, возможность планировки под себя. Классические бизнес-центры остаются основным форматом размещения. Малый бизнес и микрокомпании (особенно кто использует инструмент продажи своих услуг или товаров при помощи торговых площадок, электронные торги и аукционы в рамках 44 ФЗ и 223 ФЗ) всё чаще уходят в коворкинги, — уточнил собеседник редакции.

Федеральные компании используют коворкинги для размещения региональных подразделений без капитальных затрат на ремонт и мебель. Так, в коворкинге «Практик» целевыми резидентами названы именно «сибирские подразделения федеральных компаний» и локальный технологичный бизнес.

Новый тренд

Развивается в городе и совершенно новый, гибридный, тренд. Некоторые компании сохраняют небольшой классический офис для команды, а для встреч и проектных задач арендуют переговорные в коворкингах по часам.

—  Это не взаимоисключающие форматы. Классический офис остаётся базой для крупных команд, коворкинг — инструментом оптимизации затрат и гибкости, — резюмирует брокер.

Экономическая составляющая

С точки зрения экономической выгоды формат коворкинга выгоден только малым и микрокомпаниям. При небольшой численности команды он обходится вдвое дешевле аренды стандартного офиса. Например, для компании из пяти человек, которой нужно 30 квадратных метров (норма 6 квадратных метров на человека), классический офис класса B обойдётся в среднем в 49 800 рублей в месяц. В коворкинге по тарифу «Стандарт» (4 500 рублей место) те же пять человек заплатят уже 22 500 рублей в месяц, то есть в 2,2 раза дешевле.

— Но при аренде офиса площадью более ста квадратов стоимость коворкинга на человека может быть сопоставима или выше, поскольку в классическом формате ставка за «квадрат» фиксирована, а в коворкинге вы платите за каждое место. Так что коворкинг выгоднее для команд до 7–10 человек или при неполной загрузке. Для стабильной команды от 15 человек классический офис часто оказывается экономически эффективнее, несмотря на рост ставок, — объяснил Дмитрий Первухин.

Целевая аудитория

Целевой аудиторией коворкингов в Новосибирске являются фрилансеры и самозанятые. IT-специалисты, дизайнеры, представители консалтинговой сферы, юристы ценят тихую зону и стабильный интернет, а также отсутствие домашних отвлекающих факторов. Микробизнес и стартапы, команда которых состоит из 2-7 человек тоже не готовы к долгосрочной аренде офисов, но нуждаются в «легальном» адресе и переговорной для встреч с клиентами также выбирают коворкинг.

Коворкинги выбирают и региональные представительства федеральных компаний, которые размещают в городе 1–3 сотрудников без открытия полноценного офиса. А также проектные команды и гибридные сотрудники — компании, которые арендуют несколько мест в коворкинге для сотрудников, работающих 2–3 дня в неделю из офиса, сохраняя при этом основной классический офис.

Формат коворкинга не подойдет крупным корпорациям с командой более 50 человек, так как им нужна кастомная планировка, а также производственным и складским компаниям, где необходимы другие технические требования. Компании с повышенными требованиями к конфиденциальности (финансы, юристы с крупной клиентской базой) тоже вряд ли смогут встроиться в этот формат.

—  Коворкинг в Новосибирске — не замена классическому офису, а дополнение к нему, инструмент для определённого типа команд и задач, — подытожил эксперт.

По данным 2ГИС, сейчас в рубрике «коворкинги» в Новосибирске зарегистрированы 123 предложения.

Ранее редакция сообщала о том, что новосибирский офисный рынок расслаивается по цене и качеству.