— Мы предполагали, что в первом полугодии 2019 года к нам должны зайти не менее 800 новых заявок от застройщиков (в целом по РФ), которые должны получить разрешения для работы по новым правилам. По факту прирост оказался более сдержанным: за первый квартал 228 новых заявок. Думаю, что темпы прироста в ближайшем периоде составят около 100 заявок в месяц, — рассказал в ходе онлайн-конференции вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» корпоративного инвестиционного бизнеса ПАО Сбербанк Сергей Бессонов.

Из 156 заявок, рассмотренных банком с начала года, 76 получили положительное заключение. 78 находятся в стадии переструктурирования или отказа.

— Части заявителей мы предложили изменить структуру сделки в плане повышения коэффициента устойчивости. Сейчас компании думают, кто-то уже ведет работу по увеличению собственного вклада в проект, — говорит Бессонов. — По нашим расчетам, участие застройщика должно быть более 16% для обеспечения устойчивости проекта к снижению цены реализации квартир на всем этапе кредитования. Эту цифру мы вывели, опираясь на собственную практику взаимодействия с застройщиками.

Эксперт пояснил, несмотря на то, что по темпам прироста динамика пока не оправдывается, в банке ожидают наплыва клиентов и готовятся к этому. В частности, Сбербанк увеличил штат кредитных и строительных экспертов — на 306 единиц по стране (плюс 50%). Как уточнили в Сибирском банке в ответ на запрос InfoPro54, штат сотрудников, работающих с застройщиками, в Новосибирском филиале вырос на 5 человек, в ближайшее время к ним прибавятся еще 10. Напомним, ранее представители строительных компаний Новосибирска заявляли, что банки не готовы работать с проектным финансированием и эскроу-счетами на потоке.

Бессонов также рассказал о нюансах работы с эскроу-счетами для покупателей-частных лиц. К примеру, если застройщик не выполняет свои обязательства и останавливает стройку, то покупатель получает все внесенные на счет деньги. Но они обесценятся на коэффициент инфляции. Если произойдет форс-мажор с банком, то сумма, размещенная на счете, гарантируется Агентством страхования вкладов (АСВ) — до 10 млн рублей. По словам Сергея Бессонова, это позволяет захеджировать риски практически по всем сделкам (за исключением Москвы).

Средняя ставка проектного финансирования по новым жилищным проектам составляет 11-13% годовых. Ставка по счетам-эскроу зависит от объемов продаж застройщика. Если сумма продаж совпадает с выборкой, то может снизиться до 0,01% в соответствии с законом.

На минувшей неделе Минстрой РФ озвучил параметры, в рамках которых застройщикам будет разрешено работать на льготных условиях. Это будут компании, занимающиеся решением проблем обманутых дольщиков и строящие социальную инфраструктуру.

Сергей Бессонов отметил, что экономика проблемных объектов и социальной инфраструктуры априори убыточная, но застройщик может получить под них финансирование.

— Банк исходит из экономической целесообразности проекта. Мы смотрим, хватает ли денежного потока с этих объектов на возврат кредитов. Оцениваем в связке несколько проектов застройщика. Это сложная, но структурируемая сделка. В такой ситуации, а также при строительстве соцобъектов, мы можем предложить кредит под будущую прибыль, — говорит банкир.

Кредит под будущую прибыль — новый продукт, появившийся на рынке после изменения условия финансирования жилищного строительства. Как и мезонинный кредит, который банк может предоставить застройщику, если у него не хватает ресурсов для собственного вклада в проект. Во втором случае банк дает заем как соинвестор проекта. Погашается он также от продажи квартир.

— Мы еще запустили комбинированный продукт — на стыке корпората и розницы. При формировании экономии по средствам на счетах эскроу застройщик получает опциональный выбор: он может получить эту экономию сам, а может часть отдать физлицам, за счет этого снизить для них ставку по ипотеке. Это мотивирует и заинтересовывает покупателей приобретать квартиры на конкретном объекте.

На сегодняшний день Сбербанк по России одобрил 91 проект кредитования с эскроу. В числе регионов-лидеров: Челябинская область — 9 сделок, Москва, Московская, Новосибирская, Свердловская, Тюменская области, Башкортостан и Чувашия — по 4 сделки. Как уточнили корреспонденту InfoPro54 в Сибирском Сбербанке, в Новосибирске это квартал «Дунаевский» компании «Брусника», «Солнечные часы» и «Онега» — ГК «Стрижи» и ЖК «Сокольники» концерна «Сибирь». Общая сумма одобренных сделок — 102, 4 млрд рублей. Регионы лидеры: Москва — 62 млрд, Московская область — 4,1 млрд, Ленинградская область — 3,8 млрд рублей. Кроме того, банк открыл 1239 эскроу-счетов (90% от всех открытых в РФ). Регионы лидеры: Ленинградская область — 206 счетов, Пермский край — 143 и Новосибирская область — 123 счета.

Фото автора