Из кризиса в кризис

В целом рынок коммерческой недвижимости в Новосибирске, Сибири живет и даже растет. Однако этот рост не покрывает уровень инфляции. Об этом на VIII Сибирском форуме «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион» рассказала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

— 2007 год был ушедшим «золотым веком» рынка коммерческой недвижимости, который, наверное, уже никогда там не вернется, по крайней мере в реальных ценах, — заявила Ермолаев.

Она напомнила, что первый кризис на рынке коммерческой недвижимости новосибирские аналитики зафиксировали в 2008 год. Восстановление рынка началось в 2010-м.

В 2014 году на рынке офисов городов Сибири вновь обозначился кризис, который был более глобальным и затяжным — около шести лет. Для него была характерна долгая стагнация цен. В середине 2020 года рынок вошел в фазу устойчивого роста, а в последнее время этот процесс ускорился.

— Эти глобальные этапы развития характерны для коммерческой недвижимости всех городов Сибири и для всех сегментов, — отметила Ермолаева.

Новосибирск в лидерах

Самые высокие цены предложения по продаже коммерческой недвижимости в регионах Сибири, по данным RID Analytics, ожидаемо зафиксированы в Новосибирске. На втором месте — Красноярск. Барнаул находится на третьем месте по офисной и производственно-складской недвижимости, Томск — по торговой. По наблюдениям экспертов RID Analytics, так же распределены цены на аренду этих объектов.

Однако, несмотря на рост цен и ставок аренды, далеко не во всех городах округа они за 17 лет вышли даже на уровень 2008 года. Особенно это актуально для Красноярска в сегменте офисной недвижимости.

— В Новосибирске «квадрат» готовых офисов с 2008 года подорожал на 26%, а арендная плата за 1 кв.м выросла на 3%! Для сравнения, квадрат в новостройках города за аналогичный период подорожал на 348%, готового жилья — в два раза, средняя арендная плата за квартиру выросла вдвое, — рассказала аналитик.

По ее словам, одним из драйверов роста рынка жилой недвижимости стала господдержка ипотеки. В итоге жилье стало строить намного выгоднее — и цены на квартиры очень сильно оторвалась от цен на коммерческую недвижимость.

Результатом этого тренда стало снижение объемов строительства бизнес-центров. За последние десять лет в Новосибирске не построен ни один объект такой недвижимости, который был бы выставлен на продажу или сдавался в аренду. Эту нишу сегодня заполняют апартаменты. За эти десять лет в городе сданы около 3,5 тысячи таких объектов. Не все из них пока проданы. На этапе строительства находятся комплексы, где разместятся еще более шести тысяч апартаментов.

— В Академгородке сейчас строятся бизнес-центры и даже продаются по высокой цене, наравне с жильем и апартаментами, — отметила Елена Ермолаева.

По продажам производственно-складской недвижимости в округе два депрессивных города: Кемерово и Омск. Новосибирск по ценам и ставкам на производственно-складскую недвижимость существенно оторвался от других городов Сибири. Это связано с его развитием в качестве логистического хаба. В городе строятся крупные логистические объекты, развивается ПЛП. Есть движение в Академпарке и рядом с ним.

В торговой недвижимости продажи и аренду активно тормозит развитие интернет-торговли.

Очередное пике

По словам Елены Ермолаевой, сейчас многие экономисты прогнозируют новый кризис. Если он случится, то коснется и рынка коммерческой недвижимости.

— Обычно в кризис растет доля свободных помещений, сокращается число сделок, растут ставки. Впрочем, с такой ключевой ставкой ЦБ, как сейчас, рынок и так уже находится в состоянии стагнации по сделкам, — констатирует Ермолаева.

Ранее редакция сообщала о том, что в Новосибирске у ТЦ чуть больше перспектив, чем в среднем по России (видео).