Повод искать дешевле

Новосибирские компании стали настойчивее торговаться и дольше сравнивать варианты при поиске офисов. Об этом заявил основатель брокерской компании «Назаров» Александр Назаров. По его наблюдению, медианная ставка аренды в октябре составляла 960 тысяч рублей за кв м, на 23% ниже, чем в июле (1250 руб за кв м). Речь идет об офисах площадью от 100 до 1000 кв метров.

— Спрос на качественные офисы сохраняется, но хороший ремонт, парковка и известный адрес уже не избавляют собственника от переговоров о цене. Для части арендаторов даже привлекательное предложение становится поводом искать ещё дешевле, — констатировал эксперт.

По его наблюдению, в публичных прайсах дорогие и недорогие офисы расходятся всё заметнее. При этом бизнес-центры класса А и B+ могут удерживать заявленную ставку и обсуждать существенные уступки только с конкретным арендатором. Поэтому рекламная ставка и итоговая договорённость всё чаще различаются.

Медиана продажи готовых офисов в октябре составила 115 503 рублей за кв м, на 9,4% меньше, чем в июле (127 551 руб за кв м).

— Вторичный рынок испытывает давление со стороны осторожного покупателя. Покупатель под собственный бизнес оценивает возможность въехать, организовать работу и контролировать помещение. Инвестор дополнительно считает ремонт, время поиска арендатора, расходы собственника и реальный доход после них. Умножение рекламной ставки на площадь ещё не даёт доходность покупки, — поясняет Назаров.

Большая часть предложения еще впереди

В новых проектах цена продажи квадратного метра офисной недвижимости в Новосибирске растет. Средняя цена в 13 лотах, которые мониторит эксперт, в октябре составляла 311,7 тысяч рублей за квадрат, на 19,4% больше, чем в июле (260,4 тысяч). При этом Александр Назаров подчеркивает, что большая часть нового предложения ещё впереди. Рабочий портфель офисной недвижимости 2026-2030 годов в Новосибирске он оценивает в 268-272 тысяч кв метров корпусов и деловых блоков. Известная полезная офисная / деловая часть — 133-137 тысяч кв м. Крупнейшие объемы ввода в эксплуатацию на этом рынке приходятся на 2027 и 2029 годы.

— В 2027 году по основному сценарию ожидается запуск 101,7-102,2 тысяч кв метров общей и 63,8-64,7 тысяч полезной площади, — поясняет брокер.

В проектах с арендной моделью планирует ввод 50,9-52,6 тысяч кв метров полезных помещений: около 1,2 тысяч в 2026 году, 20,4-20,6 тысяч в 2027-м и 29,3-30,8 тысяч в 2029-м. Обычные БЦ занимают в этом объёме 17,9-18,6 тысяч кв метров, специализированные пространства — 33-34 тысяч.

Эксперт добавляет, что в 2029 году в общей площади присутствуют 55 тысяч кв метров анонсированного технопарка; его полезная офисная часть пока не выделена. Напомним, соглашение о строительство ИТ-технопарка стоимостью 10 млрд рублей было подписано на Петербургском международном экономическом форуме – 2026.

— Выход новых качественных зданий усилит конкуренцию за арендаторов по мере ввода и заполнения. Собственникам существующих офисов придётся убедительнее обосновывать цену ремонтом, сервисом и условиями договора. Давление на ставки будет зависеть от скорости заполнения новых зданий. Дополнительно на аренду могут выйти офисы частных инвесторов, — прогнозирует Александр Назаров.

По словам брокера, в новых офисах в проектах встречаются ценовые ориентиры около 497 тысяч рублей за квадрат для помещения 14,8 кв метров, 392 тыся для 53,4 кв метров и от 275 тысяч для блоков от 159,6 кв метров. Покупка кабинета, большого блока и целого этажа имеет разный бюджет и разную цену метра.

Ранее редакция сообщала о том, что новосибирский офисный рынок расслаивается по цене и качеству. На некоторых сегментах рост стоимости аренды офисов выталкивает малый бизнес Новосибирска в коворкинги.