Плюсы и минусы

Недвижимость, как правило, покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Но для некоторых покупателей это еще и способ получения прибыли. Разбираемся в нюансах вложений в недвижимость.

Директор по продажам ООО «Биржа новостроек» Павел Романцов называет фундаментальными плюсами инвестирования в жилую недвижимость стабильность и ликвидность данного актива.

— Жилая недвижимость в Новосибирске, особенно в новостройках, всегда востребована. Кроме того, она служит некой защитой от инфляции и дополнительным способом получения дохода, поскольку цены на жилье с течением времени обычно растут, — говорит он. — Из недостатков стоит отметить высокий порог входа, так как цены на недвижимость в Новосибирске остаются довольно высокими.

Еще одним негативным нюансом эксперт называет необходимость непосредственного управления объектом, включая поиск возможных арендаторов, содержание недвижимости и урегулирование правовых и финансовых вопросов.

Риски инвестирования

При этом бизнес-практик и эксперт рынка, соучредитель девелоперских проектов, основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы» Ирина Гущина уверена, что вкладываться в недвижимость сегодня наименее рискованно, чем в другие инструменты инвестирования, даже если речь идет о строящемся жилье. По ее словам, действующая практика проектного финансирования минимизирует риски недостроя.

— Люди понимают, что покупка жилья остается верным способом сохранить и приумножить свои накопления в условиях высокой инфляции. Поэтому в 2023 году, в условиях продолжающегося роста цен и неоднократного повышения ключевой ставки Центробанка, мы наблюдали повышенный спрос на недвижимость на разных стадиях строительства. Так, в Новосибирской области за год средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 12%: со 107 тысяч рублей в ноябре 2022 года до 120 тысяч в ноябре нынешнего. Тем не менее с января по октябрь этого года объем продаж в новостройках вырос на 69% к аналогичному периоду прошлого года. Заметнее всего спрос усилился в сентябре и октябре, в преддверии объявления повышения ключевой ставки, — говорит она.

Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина считает, что недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно при экономической нестабильности.

— Сегодня покупка недвижимости воспринимается, скорее, как инструмент сохранения, а не приумножения средств. Инвесторы понимают, что вряд ли получится заработать на перепродаже квартиры так же, как в 2020-2021 годах, когда цены на недвижимость увеличивались стремительными темпами (за последний год «квадрат» на вторичке в Новосибирске подорожал на 7,6%, в прошлом году годовой темп роста составил 15,8%, 2 года назад — 24,5%), — уточняет эксперт.

Тем не менее Павел Романцов считает, что инвестиционная недвижимость может иметь как потенциал для прибыли, так и риски. Среди основных он выделяет:

• временные риски: недвижимость, как правило, является среднесрочной либо долгосрочной инвестицией, для получения прибыли требуется определенное время, необходимое для обеспечения роста цены и реализации объекта;
• рыночные риски: такие макроэкономические факторы, как процентные ставки по ипотеке, уровень безработицы, инфляция, могут влиять на спрос на конкретные объекты недвижимости;
• финансовые риски: возможны ситуации, когда вы можете столкнуться с финансовыми трудностями, такими как нехватка средств для оплаты кредита или ремонтов, возникновение дополнительных расходов, связанных с юридическими или налоговыми вопросами.

Способы инвестирования и доходность

Способов инвестирования в недвижимость существует несколько. По словам эксперта «Циан.Аналитики» Елены Лапшиной, основными являются покупка для последующей сдачи в аренду и покупка для последующей перепродажи.

— В случае первого варианта нужно ориентироваться на соотношение стоимости жилья и арендных ставок. Например, в ноябре 2023 года при средней стоимости однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Новосибирске в 4,5 млн рублей и средней арендной ставке также за однушку в 28,2 тысячи рублей в месяц средняя доходность составляет около 7,5% — ниже, чем средние ставки по депозитам, — говорит она.

Эксперт утверждает, что реальная доходность от сдачи в аренду еще ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы: затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов. К тому же квартира может быть куплена в ипотеку, что дополнительно значительно увеличивает первоначальные вложения.

Елена Лапшина уверена, что более высокие показатели доходности возможны, но они же сопряжены и с более существенными рисками, большими трудозатратами.

В рамках второго варианта инвестирования покупатель должен оптимально подобрать жилой комплекс, цена квадратного метра в котором вырастет за время строительства за счет повышения стадии готовности. Только тогда можно будет в разумные сроки и с небольшими потерями продать квартиру на вторичном рынке, считает эксперт.

— От котлована до даты получения разрешения на ввод новостройки по-прежнему дорожают в среднем на ~25-35% (несмотря на переход на эскроу-счета). Нужно понимать, что цена в прайс-листе застройщика и фактическая стоимость сделки при продаже помещения на вторичке может значительно отличаться (особенно учитывая, что на вторичном рынке ставки по ипотеке выросли до заградительно высоких уровней, а значит, собственникам придется делать хорошие скидки для привлечения покупателей). Удачное решение при таком варианте инвестирования, как правило, может принять только опытный участник рынка, — говорит Елена Лапшина.

По словам Ирины Гущиной, среди тех, кто сегодня вкладывается в недвижимость, можно выделить три категории покупателей: те, кто хочет сохранить деньги, инвесторы, которые хотят заработать, а также покупатели недвижимости «для себя».

— Инвесторам лучше покупать квартиру на старте, когда большой выбор планировок и выгодные цены, чтобы получить максимальную маржинальность. Тем, кто выбирает жилье для жизни, тоже стоит воспользоваться максимальным выбором на старте продаж, чтобы найти желаемую квартиру. Если есть задача переехать в кратчайшие сроки или желание минимизировать возможные риски, то лучше выбирать жилье в финальной стадии готовности. Но в данном случае придется рассматривать те планировочные решения, которые есть в остатке. Дома, строительство которых завершено или дома, только что введенные в эксплуатацию, интересны еще и тем, что, по сути, это уже готовое жилье, но на его покупку продолжают действовать выгодные ипотечные ставки и льготные программы застройщиков, — говорит она.

Эксперт утверждает, что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене, поэтому такие инвестиции выгодны.

— Это консервативный способ инвестирования с безрисковой капитализацией. Он, возможно, не дает столь высокого дохода, как другие инструменты, но гарантированно позволяет сохранить средства, — говорит основатель архитектурно-брендингового бюро.

Лариса Самойлова, член национального совета Российской Гильдии Риэлторов, президент Новосибирской ассоциации риэлтеров, утверждает, что инвестиции в апартаменты имеют некоторые преимущества, в том числе более низкая стоимость по сравнению с ценой на квартиры, наличие управляющей компании и инфраструктура комплекса.

— В Новосибирске сейчас апартаменты строятся при развитой внутренней инфраструктуре — это торговые помещения, спорт-зоны, рестораны и прочие удовольствия в самом комплексе. Что опять же повышает привлекательность как для аренды, так и для проживания, — говорит эксперт.

Однако она напоминает, что апартаменты по факту не являются жилым помещением, что влечет нюансы в обслуживании и в налогообложении.

Советы начинающим инвесторам

Чтобы успешно инвестировать в недвижимость, необходимо уметь минимизировать риски и повышать доходность.

Павел Романцов, директор по продажам ООО «Биржа новостроек», говорит о том, что профессиональные игроки рынка недвижимости занимаются более доходными и сложными объектами недвижимости, по сравнению с начинающими инвесторами. К ним относятся покупка объектов недвижимости с торгов по банкротству, «сплит»-сделки, сделки с коммерческой, складской, индустриальной и торговой недвижимостью, покупка и подготовка земельных участков под застройку и т.д.

— В таких сделках доходность вполне может быть и 30%, и 50%, в отдельных случаях — и 100% годовых на вложенный капитал. Кроме того, профессиональные инвесторы часто используют заемный капитал для проведения сделок, — говорит эксперт.

Начинающим инвесторам Романцов рекомендует использовать безопасные стратегии. Среди них — покупка ликвидного небольшого объекта недвижимости в хорошей локации с целью дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду, доходность таких объектов может составлять от 12-14% годовых на вложенный капитал.

— Изучите рынок недвижимости: ознакомьтесь с ценами, трендами и характеристиками объектов недвижимости в локации. Это поможет вам принять обоснованное решение при покупке. Обратите внимание на локацию, выбирайте жилье, находящееся в привлекательных и развивающихся районах. Рассмотрите потенциал аренды, если планируете сдавать объект недвижимости. Проработайте вариант финансирования или выберите наиболее выгодные схемы кредитования. Рассчитайте доходность с учетом всех возможных расходов (ежемесячные платежи, налоги, проведение ремонта и т.д). Создайте финансовый план: определите свой бюджет, определите конкретную цель покупки недвижимости (перепродажа, аренда), оцените состояние недвижимости либо надежность продавца и проверьте юридическую чистоту сделки. Самый главный совет — работайте с профессионалами, так как цена ошибки в вопросах с недвижимостью может быть очень высока, — говорит директор по продажам ООО «Биржа новостроек» Павел Романцов.

Ирина Гущина добавляет, что начинающему инвестору в первую очередь необходимо определиться с целью инвестирования.

— Интересным вариантом сейчас являются апартаменты — это не только способ сохранить сбережения, но и возможность получать дополнительный регулярный доход. С точки зрения заработка на последующей продаже по-прежнему выгоднее жилая недвижимость, так как покупательский спрос на нее выше. Перед покупкой советуем оценивать не только качество проекта и репутацию застройщика, но и локацию объекта с точки зрения транспортной доступности, близости объектов инфраструктуры и зеленых зон. Также нужно обращать внимание на условия продажи: сегодня, в ситуации высокой конкуренции, строительные компании предлагают разнообразные покупательские программы, выгодные акции, скидки, субсидированные и льготные ипотечные ставки, которые позволят ощутимо сэкономить при покупке, — говорит Ирина Гущина.