Финансовая состоятельность застройщика становится основным критерием при выборе квартиры в новостройке в Новосибирской агломерации, констатировал независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев.

— Уровень реализации квартир показывает, что дома со сроками ввода в 2024-2025 годах будут в основном достроены. По остальным прогнозы делать рано, — отмечает эксперт.

Как пояснил Infopro54 Николаев, в начале 2024 года он прогнозировал, что около 15% застройщиков Новосибирска задержат ввод новостроек. Сейчас он дает прогноз, что задержки на срок до полугода будут у 30% компаний. При этом эксперт предупреждает, что при нынешних ставках по проектному финансированию задержка ввода на 9 месяцев кратно повышает вероятность банкротства застройщика. Для сравнения, в Новосибирске в среднем дом сдается с задержкой 5 месяцев, 5 лет назад задержка была 13 месяцев.

Застройщиков освободили от штрафов и пеней за срыв сроков ввода домов

— Падение объемов продаж, после отмены массовой льготной ипотеки, как и ожидалось, произошло. И этот факт на фоне тех законов, что приняты или находятся в стадии согласования, вкупе с заявлениями руководителей ЦБ РФ, касающихся строительной индустрии страны, наводит на мысли о предстоящих массовых проблемах у застройщиков, — рассуждает Николаев. — Задержка на 9 месяцев означает, что застройщик не может раскрыть эксроу-счета, загасить кредиты, а значит продолжит платить банку проценты, что добавляет 7,5% к себестоимости. На фоне сокращения продаж новостроек, роста затрат на реализацию (застройщикам придется давать дополнительные премии агентствам недвижимости, которые будут выбирать чьи квартиры продавать), появления допзатрат по рассрочкам, по субсидированной ипотеке это кратно увеличивает кредитную нагрузку на компанию.

С другой стороны, аналитик напоминает, что правительство решило помочь застройщикам избежать банкротства и выписало индульгенцию на нарушение сроков ввода до конца года — на выходе закон о снижении штрафов в 5-10 раз и снижении гарантийного срока на новостройки с 5 до 3-х лет.

— У застройщиков сегодня есть выбор — начинать новый проект или нет, а у покупателей, которые не попадают в категорию льготников, выбор — покупать сейчас, подождать адекватных условий по ипотеке или снижения цен на недвижимость, комментирует Сергей Николаев.

Эксперт предупреждает, что в сложившихся условиях рискованно покупать квартиры у застройщиков с кредитами, превышающими объемы, вложенные в стройку, а также тех, кто не имеет введенных объектов, с высоким уровнем закредитованности и низкими объемами продаж.

— В условиях проектного финансирования деньги вернутся, но через пару лет. В лучшем случае задержат ввод дома, как это произошло на Зорге 229/1. Сдачу задержали на 4 года, при этом дом строился по проектному финансированию, — подчеркивает Николаев. —Вопрос еще и в том, как быстро банки научатся достраивать проекты компаний-банкротов, и каков будет алгоритм: достраивают ли с нарушением сроков или возвращают деньги со счетов эскроу дольщикам и продают проект на аукционе. В любом случае, выбирая застройщика, не нужно считать, что при проектном финансировании все дома априори будут достроены в срок. Критерий надежности сейчас важен как никогда.

Напомним, в середине августа Сергей Николаев называл застройщиков, которые стали лидерами по продажам квартир в новостройках в июле после отмены льготной ипотеки.

Ранее редакция сообщала о том, что у застройщиков зависли разрешения на строительство около 200 тысяч кв метров жилья из-за отсутствия объектов социальной инфраструктуры.