Классовость недвижимости

Сталинки, хрущевки, брежневки — это разговорные названия многоквартирных домов разных периодов советской эпохи. Исходя из типа квартиры многие сразу четко понимают, какого размера кухня и даже какой планировки квартиры в доме. Современные новостройки Новосибирска качественно отличаются от домов советской эпохи и делятся на «стандарт», «комфорт», «бизнес» и «элит». Однако четкие границы классов жилья не определены до сих пор, и разделение достаточно условно. Застройщик сам определяет класс жилья и воплощает его по своему усмотрению.

 — На сегодняшний день классы жилья определяют несколько факторов, — говорит новосибирский брокер, учредитель компании Nazarov&Partners Александр Назаров. — Главным из них является концепция проекта. Именно она расставляет акценты на качестве объекта. Например, локация новостройки: чем ближе к центру города, тем проект будет дороже, тем выше его класс. Качество строительства также влияет на классовость. Дорогие материалы, внутренняя отделка, а также сервисы, которыми наполнен проект, влияют на цену объекта недвижимости.

Российская гильдия риэлторов пытается навести порядок в терминологии еще с 2002 года. Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) была опубликована в 2012 году, а затем актуализирована в 2020-м. Это произошло потому, что обновилась нормативно-правовая база и усилилась конкуренция между девелоперами, которые стали добавлять в проекты даже массового сегмента продуктовые решения, повышающие комфорт. В результате сформировались 17 ключевых критериев (в методике они называются отсекающими) и 5 факультативных, которые учитывают региональные особенности.

— Разделение жилья на определенные классы достаточно условно и очень разнится в зависимости от региона. Но тем не менее есть определенные характеристики, которые потребитель уже привык видеть в определенном классе. Для класса «комфорт» характерно использование более качественных материалов при строительстве и отделке МОПов, индивидуальный подход к проектированию дома, продуманные эргономичные планировки, закрытая, охраняемая территория, как правило, подземный паркинг, удобные и безопасные детские и спортивные площадки, — говорит президент ассоциации Российской гильдии риэлторов в Новосибирске – Новосибирской ассоциации риэлторов Лариса Самойлова.

Тяга к комфорту

В 2022 году в Новосибирске введены в эксплуатацию более 1,2 млн кв. м жилья. Управляющий новосибирской компанией RID Analytics Елена Ермолаева отмечает, что из 253 строящихся дома Новосибирска в декабре 2022 года 82% относились к эконом-классу, и только 17% (44 дома) — к комфорт-классу. К бизнес-классу можно отнести лишь один строящийся дом.

Опрошенные редакцией эксперты констатируют стабильный спрос на жилье комфорт-класса в Новосибирске. Объясняется это тем, что разница в цене между недвижимостью класса «стандарт» и «комфорт» не такая уж существенная, а преимуществ у комфорт-жилья больше.

— Чаще всего комфорт-класс отличается от класса «стандарт» частью опций с точки зрения функциональности входных групп или дополнительных функций, а также озеленения и благоустройства, — говорит вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Комфорт-класс: отличительные черты

Лариса Самойлова утверждает, что признаки класса со временем серьезно изменяются. К примеру, дома, построенные 10 и более лет назад в критериях комфорт-класса, сейчас уже зачастую не пользуются популярностью среди клиентов — потому что устарели.

— Здоровая конкуренция среди застройщиков, клиентоориентированность и современные тенденции строительства меняют требования от проекта к проекту. Они создают как внутреннюю эволюцию у отдельных застройщиков, так и на всем рынке. Какие конкретно параметры меняются? Это и благоустройство территории жилых комплексов, и качество, и удобство мест общего пользования, удобство планировок — сейчас все больше проектов с кухнями-гостиными, родительскими мастер-спальнями, хозяйственными и постирочными помещениями, — говорит эксперт.

О том, что признаки недвижимости класса «комфорт» меняются со временем, говорит и руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Первый строительный фонд» Елена Сазонова.

— Недвижимость класса «комфорт», которая была 5 или 10 лет назад, совершенно отличается от той, что строится сейчас, — говорит эксперт. — Как правило, чем дальше, тем больше получает потребитель. Он становится все более требовательным к качеству, наполнению, концепции и удобству проектов. Соответственно, застройщики все больше думают о том, чтобы наполнить проекты комфорт-класса какими-то особенностями, которые раньше были признаками жилья более высокого класса. Это и нестандартные малые архитектурные формы, необычное благоустройство, появление площадок для воркаута и так далее. Как раз за счет этого многообразия и конкурируют застройщики. А конкуренция в этой категории жилья, пожалуй, самая высокая.

Определяя основные критерии выбора, которыми руководствуются покупатели новостроек Новосибирска, эксперты выделяют следующие из них.

Локация и инфраструктура

Большинство опрошенных редакцией экспертов констатируют, что жилье комфорт-класса в Новосибирске преобладает в центральных районах и в районах по линии метро. При этом локации имеют развитую социальную инфраструктуру.

— По расположению это, как правило, центральная или субцентральная часть города. Иногда комплексы строят в отдалении от центра, но такие локации выигрывают близостью к природе: допустим, в двух шагах лес, парковая зона, набережная, — говорит генеральный директор One Company Айрат Ямаев.

Елена Ермолаева также говорит о преобладании проектов жилья класса «комфорт» в центральных районах города.

— По районам «комфорт» наиболее представлен в центральной части города: Октябрьский район, Заельцовский. Но есть и проекты в других локациях, в том числе и на левом берегу — ЖК «Расцветай на Зорге», например. Есть и пригородные проекты — Flora & Fauna, — отметила она.

По мнению Ларисы Самойловой, в спальных районах города чаще всего возводится недвижимость класса «стандарт».

— В удаленных районах представлен преимущественно стандарт- и эконом-класс. В первую очередь это обусловлено покупательским спросом и уровнем цен на недвижимость в зависимости от района, — отмечает эксперт.

С этим мнением не согласна Елена Сазонова. Она уверена, что все больше интересных проектов комфорт-класса появляется именно в отдаленных от центра города районах.

— Более или менее интересные и масштабные проекты сейчас строятся в спальных районах города, — говорит собеседница редакции. —  В основном это масштабные проекты комфорт-класса. На этих проектах наглядно можно увидеть, как застройщики работают с концепцией, как они ее подчеркивают в интерьере, экстерьере, благоустройстве. В них можно наблюдать, как создается определенный комфорт жизни и организуется пространство для людей.  Спальные районы города сейчас могут похвастаться гораздо более широким предложением в этом смысле.

Архитектура и тип строительства новостроек Новосибирска

Дома стандарт-класса строятся по типовым проектам. Архитектура домов класса «комфорт» часто включает нестандартные решения, которые придают зданию индивидуальный облик. В фасадах новостроек Новосибирска зачастую сочетаются различные цвета и материалы, а сами дома имеют переменную этажность.

Недвижимость комфорт-класса представлена сегодня не только панельными домами, но и кирпичными, монолитно-кирпичными строениями.

— Жилье комфорт-класса отличается от типового стандартного (или эконом-класса) рядом ключевых моментов. Один из главных — это тип строительства. В комфорт-классе применяется монолитно-кирпичная технология или строительство ведется целиком из кирпича, реже — из панельных конструкций, — говорит руководитель отдела продаж компании «Астон. Стройтрест 43» Виктория Диканская.

Разнообразие планировочных решений

Жилье комфорт-класса — это улученный вариант квартир класса «стандарт».

Отличительная особенность — эргономичность планировок. Часто квартиры в «комфорте» имеют дополнительные гардеробные и большие балконы, что приближает их по их наполнению к бизнес-классу. Большой популярностью пользуются квартиры евроформата.

Площадь кухни в домах комфорт-класса составляет 8-12 кв. м, площадь однокомнатной квартиры — 34-45 кв. м, площадь двухкомнатной квартиры — 50-65 кв. м, трехкомнатной — 66-79 кв. м. Высота потолков в квартирах комфорт-класса — от 2,7 до 2,8 м.

Виктория Диканская уверена, что еще одним отличием «комфорта» от «эконома» является более широкий выбор планировочных решений (в том числе и новые форматы планировок).

— Мы предлагаем нашему покупателю разнообразие планировочных решений, чтобы можно было реализовать как можно больше жизненных сценариев. Например, в жилом комплексе «Астон.Геометрия» даже в рамках схожих планировок мы стараемся внедрить дополнительные детали — в части квартир одного из домов мы увеличили площадь, вписав лоджию в жилое пространство, выделили террасы на первых этажах, в другом доме сделали квартиры с отдельным входом и высокими потолками, чтобы при желании можно было обустроить второй этаж. При этом в разработке планировок мы придерживаемся принципа эргономичности — хотим, чтобы каждый квадратный метр площади использовался максимально эффективно, — говорит Виктория Диканская.

Зоны общего пользования и прилегающая территория

Дизайну входной группы также уделяется повышенное внимание. По словам Виктории Диканской, лифтовые холлы, вестибюли, межквартирные площадки в домах становятся элементами конкуренции за потенциального покупателя.

— Жилой комплекс комфорт-класса, исходя из сути своего названия, должен обеспечить определенное качество жизни для владельцев квартир. Поэтому мы тщательно продумываем МОПы и благоустройство территории, делаем общественные пространства уникальными, привлекательными, удобными. Санузлы и колясочные на первых этажах, светопрозрачные входные группы, безбарьерная среда, многофункциональные детские площадки — уже норма для комфорт-класса, — уточняет эксперт.

Определение «комфорт-класс» предполагает и улучшенные характеристики придомовой территории.

Строительный рынок «сверяет часы»

— Жилые комплексы комфорт-класса отличаются хорошим инфраструктурным наполнением придомовых территорий. К примеру, концепция «двор без машин», интересный ландшафтный дизайн, детские площадки и спортивные площадки, оригинально выполненные малые архитектурные формы. Помимо того, комплексы класса «комфорт» оснащены видеонаблюдением, подземным паркингом, снабжены консьержем или охраной, — говорит Айрат Ямаев.

Сейчас конкуренция на рынке недвижимости Новосибирска переходит от борьбы за лучшую цену к борьбе за эмоции покупателя. Красивая архитектура, оснащенность, благоустроенные придомовые территории и внутренние дворики становятся важным конкурентным преимуществом и ощутимо влияют на интерес потенциальных клиентов.

— В Новосибирске в последние годы застройщики стали больше внимания уделять благоустройству, внешнему виду и качеству строительства, — уверен Александр Назаров. — Такие объекты раскупаются быстрее и, соответственно, по большим деньгам. Народ тянется к более качественным проектам и готов купить порой подороже, но жить более комфортно. Поэтому совсем эконом-жилье в Новосибирске строят немногие. Их можно сразу увидеть: панельные дома, без балконов, без благоустройства, совершенно безликие. Но продать такой объект сегодня сложнее.

Цена жилья комфорт-класса Новосибирска

Одной из особенностей новостроек комфорт-класса являются сравнительно доступные цены. Эксперты уверены, что потребитель сегодня не готов платить только за большее количество квадратных метров и ориентируется на соотношение «цена-качество». При этом, качественные параметры жилья комфорт-класса варьируются в достаточно широком диапазоне, стоимость таких квартир может стартовать от верхней границы стоимости жилья класса «эконом» и вплотную приближаться к стоимости квартир класса «бизнес».

— Средняя цена предложения в декабре 2022 года по классам составила: около 121 тысячи рублей за кв. м для эконом-класса и около 139 тысяч рублей за кв. м для комфорт-класса. Динамика цен за прошлый год: цены и в эконом-классе, и в комфорт-классе выросли на 14%, — уточняет Елена Ермолаева.

Айрат Ямаев подчеркивает, что субсидирование ипотечных ставок со стороны застройщиков помогло поддержать стабильный уровень цен и сохранить высокий спрос на новостройки Новосибирска.

«Страна Девелопмент» выходит в Новосибирск

— Часто клиенты выбирают квартиру по размеру комфортного ежемесячного платежа, поэтому новостройки продолжают быть популярными на рынке. Конечно, с учетом роста стоимости недвижимости произошел некоторый отток клиентов в более низкие сегменты — «комфорт-лайт» и «эконом». Тем не менее наши клиенты, жители мегаполисов, успели привыкнуть ко многим атрибутам жилых комплексов комфорт-класса. Клиенты полюбили жить в условиях огороженной территории двора, ездить на бесшумных высокоскоростных лифтах, гулять с детьми на безопасных площадках с современным оборудованием. Поэтому сегмент класса «комфорт» остается востребованным. Я убежден, что в 2023 году тенденции сохранятся, — утверждает собеседник.

«Комфорт» и «комфорт-плюс»

В последнее время на рынке недвижимости Новосибирска наблюдается тенденция к уверенному внедрению понятия «комфорт-плюс», которое является своеобразной подкатегорией этого класса. И здесь мнения экспертов разнятся. Одни считают, что принципиальных различий между ним и обычным «комфортом» нет. И приставка «плюс» по факту является приятным бонусом, вишенкой на торте всего проекта. Однако большинство опрошенных участников рынка все же уверены, что квартиры класса «комфорт-плюс» поднимают уровень жилья еще выше, имея дополнительные индивидуальные признаки.

— Здесь уже появляются современные решения в дизайне и обязательно какое-то техническое наполнение. Это может быть, например, ключ-замок по отпечатку пальца, встроенные видеофоны или зона wi-fi с бесплатным интернетом для жителей. В таких проектах, как правило, применяются индивидуальные решения для оформления входных групп и организации холлов. То есть проекты включают дополнительный набор опций, повышающих безопасность, качество жизни и комфорта жителей, — говорит Елена Сазонова.

Портрет покупателя

Рынок недвижимости постоянно меняется, меняются и запросы покупателей. По мнению экспертов, за последние годы покупатель недвижимости класса «комфорт» в Новосибирске помолодел.

— Основная категория покупателей недвижимости класса «комфорт» — это самостоятельные молодые люди и семьи возрастной категории от 25 до 45 лет, со стабильным средним и выше среднего доходом. Как правило, семьи с детьми и высоким уровнем требований к своему окружению и уровню жизни, — считает Лариса Самойлова.

По наблюдениям экспертов, покупатели недвижимости класса «комфорт» и «комфорт-плюс» отличаются прежде всего уровнем ожиданий и требованиями, которые они предъявляют к жилью. На это влияют возраст, уровень образования, семейное положение и в целом жизненный бэкграунд.

В Новосибирске обсудили подготовку к переходу на новую модель ценообразования в строительстве

— Жилье комфорт-класса чаще всего приобретают семейные пары 30-35 лет, с одним ребенком или несколькими детьми. В плане профессий среди них преобладают врачи, преподаватели, менеджеры среднего звена, работники силовых структур, госслужащие.  Жилье класса «комфорт-плюс» выбирают представители малого и среднего бизнеса: топ-менеджеры средних предприятий, IT-специалисты, предприниматели. Отдельная категория покупателей в данном сегменте — инвесторы. Это люди, приобретающие недвижимость для сохранения и приумножения своего капитала, — говорит Айрат Ямаев.

«Комфортные» жилмассивы Новосибирска

Недвижимость комфорт-класса представлена во всех районах города. Например, в Заельцовской районе примерами новостроек класса «комфорт» являются ЖК «Расцветай на Красном» и ЖК «Основатели», в Октябрьском — ЖК «Европейский берег», ЖК «Академия» и ЖК «Астон.Геометрия», в Первомайском — ЖК «Весенний» и ЖК «Мандарин», на левом берегу — ЖК «Ясный берег» (Ленинский район) и ЖК «Цветной бульвар» (Кировский район).

По словам экспертов, девелоперы все чаще сопровождают проекты комфорт-класса признаками дорогого жилья, приближая его тем самым к бизнес-сегменту.

— Из тех проектов, которые пока находятся на стадии строительства либо продаж, я бы отметила вторую очередь ЖК «Марсель», а также проекты «На Декабристов», «Чикаго», Flora&Fauna. Некоторые из них ближе к бизнес-классу и не попали в него по причине небольшой площади квартир — остальные параметры ему соответствуют, — говорит Елена Ермолаева.

Фото базовое: freepik.com. Фотографии спикеров из личных архивов спикеров.