Сокращение спроса

Как отметил президент Российского союза строителей Владимир Яковлев на расширенном заседании правления союза в Новосибирске, одной из ключевых проблем для отрасли сейчас является реализация построенного жилья.

— Падение доходов населения — одна из проблем, на которую сегодня обращает внимание руководство страны. Нужно думать, как понижать стоимость квадратного метра. За счет повышения производительности труда, снижения непроизводительных потерь (аренда участков, затраты на техприсоединение) Требуется масштабная промышленная и технологическая реновация отрасли, — перечислил он.

Губернатор Новосибирской области Андрей Травников напомнил участникам строительного рынка, что правительство в последние годы сделало очень много для поддержки и развития отрасли.

— Наверное, дальше требуются серьезные совместные шаги, исходя из тактики, что все мы находимся на одном корабле. Вы должны делать встречные шаги, — обратился он к застройщикам.

Одним из вариантов повышения доступности жилья, по мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, может стать развитие индустриального домостроения.

— Наш анализ показывает, что запертые мощности производителей (ЖБИ, металлокаркас, деревянные конструкции) составляют 51 млн кв. м в год. Без развития этого сегмента мы не сможем выйти на строительство дешевого и качественного жилья, — подчеркнул он.

Большие надежды отрасль возлагает на ипотеку, так как уже 90% сделок на первичном рынке совершаются с помощью ипотечных кредитов. По словам Глушкова, сейчас необходимо искать новые возможности привлечения денежных средств в стройку, чтобы тот темп, который набрала отрасль, сохранялся в горизонте до 2030 года. Исполнительный вице-президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Мурычев отметил, что принятие решения о продлении программы льготной ипотеки позволило поддержать спрос на недвижимость и обеспечить отрасль ресурсами для развития.

— Сейчас ЦБ боится формирования ипотечного пузыря. Мы понимаем, что такая проблема есть, но льготную ипотеку нельзя ограничивать, — заявил Мурычев. — Доступность финансирования для застройщиков стала еще хуже, чем в 2021 году. Долговая нагрузка на отрасль составляет почти 80%, ресурс залогового обеспечения практически исчерпан, программ по субсидированию ставок и получению гарантий при привлечении финансирования недостаточно. Только 15% из опрошенных нами компаний отрасли могут взять банковские кредиты.

По наблюдению координатора по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководителя Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО «АСОНО») Максима Федорченко, по итогам 2022 года в Новосибирской области из 212 млрд рублей проектного финансирования 80 млрд находились на эскроу-счетах, то есть были проданы. В Красноярске из 147 млрд на счетах — 30 млрд.

— Если мы посмотрим статистику, то увидим снижение объема реализации квартир в строящихся домах. Причина простая: динамика выданной ипотеки показывает, что количество кредитов зависит от внешних и внутренних политических факторов. При этом мы наблюдаем вымывание с рынка эконом-жилья, — говорит эксперт.

По его словам, в регионах необходимо стимулировать строительство жилья эконом-класса и индустриального жилья, чтобы снижать цены.

Нашли альтернативу

По мнению Антона Глушкова, в начале 2022 года все опасались проблем с импортозамещением. К началу 2023 года оказалось, что с российского рынка окончательно ушли только 9% иностранных производителей, остальные изменили название, поменяли юрисдикцию и стали российскими компаниями, либо собственники продали компании за символический рубль с возможностью обратного выкупа.

— Мы жили в парадигме, что прямое копирование строительных материалов и технологий невозможно. Сейчас мы видим объединение отечественных строительных и научных институтов, разработку новых технологий, за которые впервые голосует бизнес, — констатировал Глушков.

Директор департамента Минпромторга РФ Владислав Васильев считает, что в отрасли отсутствует системный спрос на инновационные современные строительные материалы, и это является одним из ключевых вызовов для обеспечения ее развития, которые необходимо решать в 2023 году.

— Наиболее активно, к примеру, композитные материалы в строительстве используют регионы, где есть дефицит привычных материалов, где они привозные, например Дальний Восток. И эти регионы оказываются самыми передовыми в РФ в части развития новых технологий, — отметил он. — У нас большая нефтехимическая отрасль, которая также является базой для развития современных строительных материалов.

Антон Глушков напомнил, что в 2023 году рынок ожидает переход на новую ресурсную модель ценообразования. Пока, по его словам, в Сибири к этому готова только Новосибирская область. Эксперт посоветовал представителям других сибирских регионов изучить опыт новосибирцев.

Владислав Васильев добавил, что в 2023 году в России будет усилен контроль за качеством стройматериалов, завозимых из-за рубежа. Он пояснил: от производителей поступает много жалоб, что оно не соответствует уроню, который требуется строительной отрасли. В планах министерства в 2023 году — создать систему уникальной маркировки стройматериалов для ужесточения контроля за их качеством.

Темы импортозамещения обсуждали и в ходе партнерской сессии profine RUS. Член штаба ОНФ Новосибирской области, руководитель комитета по строительству Новосибирского областного отделения «Опоры России», директор по развитию ООО «Империал Групп» Виктор Остахов напомнил, что у Минстроя РФ уже создан каталог, где представлены более 250 позиций: импортные бренды и из альтернативы. 80% в этом списке занимают предложения российских компаний. Далее следуют производители КНР и СНГ.

— С помощью каталога можно быстро обосновать замену, а если она проходит без удорожания, то в рамках 579-п Правительства РФ экспертиза проводится бесплатно и в течение 14 дней, — пояснил он.

Еще одним вызовом 2023 года, по мнению участников отрасли, станет вопрос импортозамещения оборудования для строительства. Многие отечественные компании, купившие его у иностранных компаний, не могут запустить оборудование из-за отсутствия программного обеспечения, запчастей.

ИЖС потеснят из городов

Руководитель ГК «Вира Строй» Денис Краев считает, что для развития отрасли сегодня важно более четко понимать правила развития площадок КРТ.

— В Новосибирске становится все меньше участков, пригодных для строительства. Максимальный градостроительный потенциал сейчас имеет механизм КРТ, однако в нем не прописан принцип вовлечения ИЖС, которым наши города довольно обильно насыщены. Территории, занятые ИЖС, не имеют законодательно утвержденного механизма развития, хотя их градостроительный потенциал выше, чем у площадок, занятых ветхим и аварийным жильем, — пояснил он, выступая на заседании.

Кроме того, по его словам, в КРТ до конца не проработан вопрос выкупа прав на объекты капстроительства и участки, попадающие в зону комплексного развития территории.

— Их можно выкупать по соглашению сторон либо в судебном порядке, что увеличивает сроки реализации КРТ, а нарушение сроков строительства дает право муниципалитету в одностороннем порядке отказаться от договора КРТ, — подчеркнул Денис Краев. — Предлагаем изначально прописывать в договорах реальные сроки с учетом судебной практики. Также предлагаем муниципалитетам при подготовке документации более тщательно проводить исследование территории, чтобы не оставались объекты и участки, не внесенные в ЕГРН. В России уже есть судебная практика, когда застройщик отказывается от реализации КРТ в таких ситуациях.

Заместитель мэра–начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев на партнерском мероприятии profine RUS подтвердил, что тема развития площадок, занятых ИЖС, для Новосибирска пока некритична, но в перспективе будет приобретать все большую актуальность.

— Если мы видим, что территория занята ИЖС и на ней нет аварийных многоквартирных домов, то подступиться к ней не можем. Пока в Новосибирске есть какие территории развивать, но эту проблему необходимо решать, чтобы строительный комплекс города продолжал работать в набранных темпах, и при этом правильно направлять его развитие, — добавил чиновник.

По данным мэрии, на сегодняшний день в городе зарезервированы 170 участков под КРТ общей площадью 1,66 тысячи га, где в перспективе можно построить 20 млн кв. м жилья. В 2023 году планируется старт 12 проектов КРТ.

Потребительский терроризм

Судя по накалу обсуждения на разных мероприятиях, больной темой для рынка является потребительский терроризм. Денис Краев на заседании Российского союза строителей пояснил, что принципиальной позицией компании является сдача квартир с отделкой под ключ (95% жилья). Однако с 2017 года в области пошла волна исков от покупателей по возмещению расходов на устранение строительных недостатков.

— Никто из истцов не скрывает, что это легкая возможность получить определенный кешбэк от застройщика. При этом, по нашей информации, при получении возмещения потребители не устраняют выявленные недостатки, — говорит он.

Эксперт отметил, что сейчас Минстрой РФ продвигает предложение для поддержки деревообрабатывающей промышленности — продавать квартиры не только с отделкой под ключ, но и с мебелью. По его мнению, это приведет к усугублению проблемы с потребительским терроризмом.

— В марте 2022 года вступило в силу постановление №442, которое устанавливает досудебный порядок обращения к застройщику. Как показала практика, применение указанного постановления судами начинает не учитываться. Последние месяцы суды начинают принимать иски даже в рамках действия постановления на компенсацию, — подчеркнул Краев.

Тему потребительского терроризма обсудили и на партнерском мероприятии profine RUS.

— По нашим оценкам, 80% жалоб дольщиков сегодня касаются качества оконных блоков и балконов. По факту окно сегодня — это лакмусовая бумажка всех строительных ошибок, неправильно сделанное проектирование, неграмотная разводка отопления, вентиляции, нарушения в стеновых конструкциях — все будет на окне, — комментирует директор Межрегионального института оконных и фасадных конструкций Александра Куренкова. — Судя по комментариям на сайтах покупателей квартир, если ты не содрал с застройщика 200-300 тысяч рублей за нарушения при приемке квартиры, то ты лох. И никто не думает о том, что застройщики закладывают эти риски в стоимость следующих квартир, компенсируя убытки.

Продукт-менеджер компании ЗАО «профайн РУС» Василий Игнатенко подтвердил, что застройщики столкнулись с массовыми исками покупателей жилья по поводу окон в новостройках 2 года назад, и сейчас эта проблема только нарастает.

— На рынке появилось много компаний, которые с помощью тепловизоров проводят обследование квартир, окон и балконов, и их услуги набирают популярность. Они часто стремятся встать на сторону потребителя, пошантажировть застройщика. Между тем практика показывает, что фотографии с помощью тепловизоров делаются с грубыми нарушениями, приборы не калибруются под разные материалы, а сами приборы не сертифицируются. В такой ситуации большинство отчетов не выдерживают никакой критики, — констатирует Игнатьев.

По мнению Александры Куренковой, ключевая проблема — в разной трактовке гарантийного срока в законе о правах потребителей и Гражданском кодексе РФ. Чтобы избежать таких ситуаций, эксперт предложила прописать в нормативных актах: если потребитель отсуживает у производителя деньги за «бракованное» окно, то отдает его застройщику, а сам устанавливает новое на полученные деньги. По ее словам, в такой ситуации количество желающих заниматься потребительским терроризмом резко сократится.

Цена ошибки

Еще одной острой проблемой все участники заседания назвали качество проектирования объектов.

— У нас появилось много новых инструментов, которые мы долго ждали, в том числе для развития комплексного строительства, но все они дают сбой из-за низкого качества проектирования. Нужно менять подходы к подготовке проектно-сметной документации, прохождению госэкспертизы, — предложил Андрей Травников.

Антон Глушков рассказал, что сейчас активно проводится независимая оценка квалификации инженеров-строителей. Пока уровень их знаний оставляет желать лучшего: с первого раза квалификацию сдают не более 50% сотрудников, а квалификация оказывает принципиальное влияние на безопасность и сроки строительства объектов.

Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров считает, что трендом для отрасли в 2023 году будет усиление роли специалистов, отвечающих за безопасность зданий и сооружений.

— Когда что-то происходит, как например, в Турции, то хватают архитекторов. Нет смысла переводить все согласования на правительственный уровень, нужно их возвращать в регионы, проводить мероприятия по повышению ответственности специалистов, перестраивать систему технического регулирования, — перечислил он. — В советское время эта ответственность была жестко прописана, а в 90-х годах прошлого века законодательно размыта. Сейчас мы ведем большую работу по внесению корректировок в ГК РФ, УК РФ, ТК РФ, прописываем взаимоотношения с подрядчиками, которые ведут строительные работы. Сейчас все права по разработке градостроительной документации переданы на уровень муниципалитета. Мы добиваемся, чтобы их передали субъекту федерации, который должен определять стратегию развития всей территории.

При этом Анвар Шамузафаров отметил, что в 2023 году ужесточится мониторинг за проектными и изыскательскими компаниями, которые не могут пройти госэкспертизу из-за того, что выдают брак, но продолжают выигрывать подрядные торги. Они будут дисквалифицироваться. На уровне госэкспертизы сейчас набралось около 120 таких компаний, в регионах — около 380.

— Мы будем работать по аналогии с адвокатурой. С одной стороны, будем усиливать полномочия специалистов, с другой — проводить чистку наших рядов, — подчеркнул он.

Ректор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета Юрий Сколубович напомнил, что сейчас за Уралом осталось только 2 вуза, которые готовят специалистов для строительного рынка: в Новосибирске и Томске. Выпускники столичных вызов в Сибирь не едут, и это одна из причин дефицита кадров.

— В прошлом году нам за 3 дня до начала набора дали 200 дополнительных бюджетных мест. В этом году набор ниже. Кроме того, на 2023 год количество бюджетных мест по направлению «Строительство» сократилось на 61. Цифры целевого набора практически не меняются. Ожидать увеличения кадров на стройках, тем более квалифицированных, при таких вводных будет проблематично, — считает он.

Кроме того, он отметил, что университетам не хватает современных лабораторий для отработки практических навыков специалистов. Поддержать вузы могли бы центры по переподготовке кадров в рамках допобразования, но сейчас эти курсы проводят различные фирмы.

По итогам 2022 года в Новосибирской области введены в эксплуатацию 2,244 млн кв. м жилья, что на 11,9% выше уровня 2021 года. В 2023 году планируется ввести в эксплуатацию не менее 2,050 млн кв. м.

 

Ранее редакция сообщала, что строительный департамент мэрии Новосибирска могут реформировать.