Лучше, чем в других отраслях
— Никита, как вы оцениваете ситуацию на рынке девелопмента в Новосибирске?
— На мой взгляд, на текущий момент в девелопменте зафиксировано наименьшее, по сравнению с другими рынками, падение, с точки зрения оборота денежных средств. В краткосрочной перспективе он также будет наименее подвержен каким-то падениям. Это связано с длинными контрактами, которые заключали собственники коммерческих помещений и арендаторы, с достаточно жесткими и четкими регламентами по фиксации ежемесячного арендного потока. Эти параметры достаточно сложно перекроить за короткий промежуток времени.
— Но сейчас многие предприниматели ключевой головной болью называют ситуацию с арендной платой, настаивают на арендных каникулах…
— Да, все это есть: арендные каникулы, рассрочка, скидки, перенос сроков оплаты. Но это менее болезненный удар, чем тот, который нанесен по многим другим рынкам. По моим оценкам, рынок девелопмента в регионе сейчас просел примерно на 30%. Для сравнения: ресторанный рынок — на 90%, авторынок — на 60% и т.д.
— Как вы оцениваете тот факт, что арендодателей принудительно на законодательном уровне обязали предоставлять льготы по аренде своим клиентам?
— Государство вводит меры регулирования для того, чтобы помочь компаниям пострадавших отраслей. Это требование закона — и мы ему подчиняемся. Пострадавшая отрасль должна получить рассрочку по аренде, но не стоит при этом забывать о том, что это именно рассрочка. Все накопившиеся платежи арендаторы будут обязаны начинать гасить с 2021 года, вместе с текущими платежами.
Да, от этого решения государства страдают собственники коммерческой недвижимости, но важно понимать: если сейчас не поддержать пострадавшие отрасли, то они просто уйдут — и все партнерские отношения будут разорваны. В этом случае никакого денежного потока все равно не будет, а когда вы сможете найти новых арендаторов — неизвестно. Так что в этом плане я солидарен с государством: партнерам нужно помогать.
Стратегия устойчивости
— Какова ситуация в вашем девелоперском бизнесе?
— Дело в том, что портфель нашей группы компаний сформирован из небольших торговых центров. Под управлением у нас сегодня находятся около 50 тысяч кв. м коммерческой и складской недвижимости. На текущий момент в наш пул арендаторов входят компании из наиболее стабильных отраслей. Это магазины «Пятерочка» — Х5 Retail Group, «Магнит», «Магнит-косметик», аптеки, медицинские центры. Большинство из них сегодня чувствует себя достаточно хорошо, поэтому мы не видим смысла пересматривать для них ставки. Этот пул арендаторов занимает в нашем портфеле примерно 80%, 20% площадей предоставляются общепиту, компаниям, продающим товары не первой необходимости, и т.д. Здесь, да, просадку мы видим.
— По второй категории вы пересматриваете условия аренды?
— Наша принципиальная позиция — поддержка добросовестных партнеров. Однако по каждой компании мы детально анализируем информацию, смотрим ситуацию в ее бизнесе в текущий момент и до пандемии. Если партнер честен с нами, дает прозрачную информацию, то мы пойдем ему навстречу, так как понимаем, что кризис рано или поздно закончится, а у него должна быть возможность вернуться на рынок, возобновить работу, чтобы снова генерировать денежный поток, в том числе нам — как управляющей компании. Мы готовы предоставлять и скидки, и рассрочку, и арендные каникулы — в зависимости от вида бизнеса и ситуации в конкретной компании.
К сожалению, сегодня немало прецедентов, когда за скидками и льготами обращаются арендаторы, которые прекрасно себя чувствуют, но пытаются пробить новые условия, пользуясь ситуацией.
— Когда вы приняли за основу такой принцип формирования портфеля арендаторов и почему?
— В нашу команду входят люди, работавшие в самых разных отраслях. У многих из них есть опыт ведения собственного бизнеса и управления компаниями, решения самых сложных ситуаций. Наш учредитель работает на рынке более 20 лет. Мы прошли уже несколько кризисов. Практика показывает, что в нашей стране они происходят с определенной цикличностью — примерно каждые 6 лет. После таких кризисов мы детально анализировали ситуацию и просчитали, какие арендаторы могут выдержать эти потрясения с наименьшими потерями. В результате сейчас, если перед нами встанет выбор — какого арендатора принять: супермаркет или ресторан с семейной кухней, мы выберем первого. Именно эта стратегия обеспечила нам устойчивость даже в нынешнем кризисе, который осложняется карантином и введением режима самоизоляции.
— Вы обращались за мерами поддержки бизнеса как девелопер?
— Насколько я знаю, сейчас обсуждается возможность введения льгот по уплате налога на недвижимость для собственников коммерческих помещений, но эта инициатива пока не поддержана на региональном уровне. Есть отсрочки по сдаче налоговой отчетности.
С другой стороны, в группу наших компаний входит известный рестопаб «Шемрок». По этому проекту меры поддержки, конечно, интересные: субсидия на выплату зарплаты сотрудникам за апрель и май. Это очень серьезная помощь и социальная ответственность государства, так как многие сотрудники сферы общепита сегодня фактически остались без средств к существованию.
После карантина
— Как вы оцениваете последствия нынешнего кризиса и карантина для рынка коммерческой недвижимости Новосибирска?
— Не думаю, что по рынку индустриальной и коммерческой недвижимости произойдет большое падение. Даже если ситуация с карантином растянется на долгий срок, то оно составит не более 20%. Это будет связано с тем, что на рынке начнет увеличиваться количество вакансий — возможностей для выбора, и арендаторы будут этим пользоваться, искать более выгодные цены или просить улучшить условия аренды у нынешних арендодателей.
Формат торговых центров, таких как «Галерея-Новосибирск», «Аура» и т.д, сегодня закрыт на 90%, так как большинство магазинов не работает, арендный поток приостановлен. Но здесь важно понимать различия между малым/средним и крупным бизнесом. К примеру, ТРЦ «Галерея Новосибирск» принадлежит ООО «ТПС Недвижимость» совладельцем которой является Аркадий Ротенберг. В масштабах всего бизнеса компании остановка ТРЦ в Новосибирске из-за пандемии — не такая существенная потеря, как для малых и средних девелоперов. Крупные ТРЦ после завершения карантина просто откроют свои двери и снова начнут работать, генерить прибыль.
— Но с какими арендаторами? Новосибирские предприниматели говорят, что местные ТРЦ не очень охотно идут на льготные условия по аренде.
— Думаю, что из ТРЦ съедут около 25% нынешних арендаторов. И в основном это будут локальные и региональные игроки, которые не смогли пережить кризис: рестораны, магазины одежды и т.д. Международные и федеральные бренды более устойчивы, поэтому они сохранят свои позиции и будут преобладать на новосибирских площадках. Уверен, что в краткосрочной перспективе мы увидим новую экспансию федералов в регионы на fashion-рынке и вымывание регионального бизнеса из местного ритейла. В долгосрочной перспективе местные компании восстановят свои позиции, но через сколько лет — вопрос.
Кроме того, на мой взгляд, проходит время франшиз. Одним из трендов 2020 года стало падение доверия к этому формату работы, так как по факту франчайзер выдает партнеру только инструкцию по ведению бизнеса, его технической составляющей, а должный контроль за соблюдением этих нормативов мало кому удается удержать. В результате люди начинают понимать, что самобытные проекты, которые делаются собственными силами, для локальных рынков более интересны, имеют больше шансов на успех.
— Вы планируете расширять свой девелоперский портфель?
— Мы постоянно мониторим рынок в поисках интересных объектов недвижимости. Сейчас ведем переговоры по нескольким объектам. Но важно понимать, что сегодня многие собственники коммерческих площадей поставили такие сделки на паузу, так как не видят перспектив развития экономической ситуации. Практика показывает, что нестабильные периоды лучше пережить с недвижимостью, чем с деньгами на расчетном счете. Если говорить непосредственно об объектах, то, в первую очередь, нам интересна недвижимость выбранного формата. Но мы готовы рассматривать и другие предложения с интересной концепцией. К примеру, если увидим привлекательный объект с рынка индустриальной недвижимости, который позволит нам получить хорошую окупаемость в приемлемые сроки, то почему бы и нет. В этом случае мы готовы выступить в качестве индустриальной управляющей компании. Не исключаю, что на рынке будет расти интерес к складскому формату для онлайн-торговли, набирающей обороты. Тот же продуктовый ритейл в онлайне до кризиса показывал прирост в 5%, а сейчас растет более высокими темпами, и эта динамика будет сохранятся.
, являются эксклюзивными, то есть подготовлены на основе информации, полученной редакцией infopro54.ru. При цитировании, перепечатке ссылка на источник обязательна