— Сейчас на правительственном уровне принято решение о реализации программы поддержки застройщиков через Банк «ДОМ.РФ» в рамках корректировок 214-ФЗ. На начальном этапе крайне важно разработать и предложить технологию такой поддержки, выстроить систему. Для федералов это сейчас основная задача, так как им дано распоряжение запустить инструмент, и они готовы предоставлять большие ресурсы на понятные проекты, — сообщил InfoPro54 председатель совета Новосибирского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российский союз налогоплательщиков», финансовый эксперт Александр Лубенец.

Он напомнил, что новосибирцы подобный этап уже проходили: в конце 90-х годов прошлого века, когда было создано АИЖК и никто не понимал, как с ним работать. Команде под руководством Лубенца удалось разработать готовые стандартизированные решения, обкатать сначала единичные пилотные проекты, а затем поставить на поток, и благодаря этому в Новосибирске через филиал банка «Сибконтакт» долгое время выдавалось более 30%  всей ипотеки в стране, проводилась большая работа по передаче готовых стандартов всем участникам ипотечного рынка в различных регионах.

По оценкам эксперта, те, кто сможет сделать аналогичные шаги сегодня, получат доступ к большим объемам федерального финансирования — под эти цели в федеральном бюджете заложены сотни миллиардов рублей. Они целевые и больше не могут быть направлены на другие задачи. Это политический заказ, за него серьезно спросят с чиновников. Власти порядком поднадоело терять рейтинг на проблемах обманутых дольщиков, подчеркивает собеседник InfoPro54.

— Я вижу, что по регионам уже пошла суета, все слегка цепенеют в ожидании 1 июля — даты начала полномасштабной реформы строительной отрасли. В общем — ужас–ужас! Но, на мой взгляд, сейчас открывается окно возможностей для инициативных пилотных проектов, на которых будут отработаны основные подходы, стандарты и технологии. И кто быстрей и качественней это сделает — тот и получит поток инвестиций, займет лидирующие позиции на рынке, — говорит Лубенец. —

В связи с этим он рекомендует всем участникам рынка обратить пристальное внимание на работу с Сибирским и Дальневосточным Региональным центром АО «Банк «ДОМ.РФ». — Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. На базе попавшего под санацию банка «Российский капитал» решили создать, по сути, специализированный ипотечный банк и передать его под управление  АИЖК (в девичестве) — теперь Агентство «ДОМ.РФ». Понятно, что у Агентства нет опыта управления банками, понятно, что сам банк, пережив встряску санации, должен серьезно переформатироваться. Ему необходимо стать похожим на старый, советский «Промстройбанк». С набором компетенций — несвойственных современным банковским подходам регулятора в лице ЦБ РФ, — поясняет собеседник InfoPro54.

Именно такой специализированный банк, по его оценкам, имеет шансы быстрее отработать необходимые нормативные и регулирующие факторы, убрать тормозящие моменты и в итоге запустить механизм привлечения на территорию инвестиционного кредитования строительства. Однако ему надо в этом помочь. Помочь кадрами, экспертизой проектов и площадок, вероятно с привлечением по договорам экспертов из профессиональных СРО строителей, проектировщиков, служб заказчика, аудиторов и тому подобного функционала. Который необходим в новых условиях, когда банку целевым образом предстоит финансировать и сопровождать проект от бизнес-плана до сдачи объекта и выхода на ипотечный продукт.

— Мне представляется правильным в текущем моменте провести скоринг всех проектов в сфере жилищного строительства, имеющихся в регионе, определить пилотные — для отработки механизмов, которым и предоставить приоритетную и максимальную поддержку. Проекты надо отсепарировать по группам, — говорит Александр Лубенец.

В первую группу должны войти максимально понятные и близкие к идеальным простые площадки, желательно с разрешением на строительство, с очень хорошей экономикой — где даже при падении цены продаж на 20% на финише проекта сохраняется рентабельность 30%. Застройщик, специально созданный под проект (что сейчас скорее исключение в банковской практике), генподрядчик с позитивной практикой работы. На таких проектах проще будет отработать практические подходы, так как будут минимизированы риски, это позволит быстрей адаптироваться к действующему  банковскому регулированию.

Вторая группа — площадки со сносом ветхого жилья. Задача усложняется, но при этом решаются две: сносим и расселяем ветхое, строим новое.

— Вариантность решений возрастает — и возрастает нагрузка на экономику проекта. Здесь, прежде всего, надо найти механизм включения затрат на расселение в общую кредитную линию, либо разделить эти процессы, либо задействовать другие финансовые инструменты (например гарантии), — отмечает Лубенец.

Третья группа — апартаменты, арендное жилье. Их доля на рынке незначительна, но имеет место быть.

Отдельная тема — строящиеся с использованием договоров долевого участия дома в разной степени готовности.

— Отраслевое лобби причитает и надеется на перенос сроков перехода на новую систему. Судя по микроскопическим показателям открытых эскроу-счетов в многоотраслевых уполномоченных банках — тоже запрягать не спешат. Сотни отозванных банковских лицензий в последние годы отбили у банков всяческое желание даже к минимальным экспериментам, — поясняет эксперт. — Но жизнь свое берет — по всем обозначенным группам пилотные проекты подобраны и запущены в работу, в том числе через Банк «ДОМ.РФ». В Новосибирске я консультирую несколько компаний, которые претендуют на эти деньги и, по моим оценкам, у них неплохие шансы их получить. Я также уверен, что если нам удастся запустить несколько успешных проектов, то Москва сама предложит ресурсы на продолжение работы. Политическое выживание ответственных чинов во многом зависит от того, как быстро они запустят новый механизм. Можно не сомневаться — та территория, которая сможет отмобилизоваться и быстро представить технологию работы банковского и строительного сектора в новых условиях, получит максимальные ресурсы.

Для того чтобы процесс был системным необходимо создать рабочую группу и максимально оперативно прорабатывать эти вопросы, в том числе для устранения разного рода барьеров, проработки технологии. Этот вопрос Александр Лубенец планирует вынести на обсуждение совета директоров ОАО «НОАИК», а также Общественной палаты Новосибирской области. Аналогичную работу он ведет в Алтайском крае.

— Пилотные проекты не должны задерживаться. Еще раз повторяю, что их реализация позволит привлечь в Новосибирск длинные инвестиционные деньги. Времени на раскачку нет. Лаг открывшихся возможностей небольшой — около двух лет на отработку и освоение технологии всеми. Через два года мы встанем в очередь — мы это уже проходили, Москва будет раздавать эти деньги только своим и только в пределах Садового кольца, — предупреждает Лубенец.

В середине февраля на заседании президиума Госсовета в Казани под председательством президента России Владимира Путина, где рассматривались вопросы реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», губернаторы регионов говорили, что действующие критерии работы с эскроу-счетами очень жесткие, из-за этого проблема с дольщиками может обостриться.

Президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец рекомендовал всем региональным застройщикам, желающим работать на рынке, прийти в банк, пройти методику оценки и понять, есть ли у них шансы получить проектное финансирование и работать со счетами эскроу или нет. Если это совершенно невозможно, то нужно идти в ДОМ.РФ, в институт развития, к руководству региона и честно говорить: «Мы не можем получить проектное финансирование, а с 1 июля будем полностью отрезаны от средств дольщиков».

— Большинство губернаторов понимает, что с этим нужно работать. Иногда лучше вовремя провести реанимацию компании, докапитализировать ее, чем везти в морг и решать все проблемы за счет бюджета. Об этом говорили сами губернаторы, — говорил Леонид Казинец. — Мало кто из глав регионов заинтересован в резком снижении объемов строительства жилья на территории. Между тем мы уже отмечаем, что количество полученных разрешений на строительство упало в разы! Это идеальный шторм, и пока он не утихнет, не будет понятно, как работать дальше, компании не пойдут за новыми разрешениями.

Фото: pixabay.com, автор- analogicus