Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии — в 2019 году. Эксперты Циан. Аналитики рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких — брать ипотеку, а также — где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.

• За два года (с 2019 по 2021) доход семьи по городам-милионникам вырос на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс., по данным Росстата), а стоимость квартиры площадью 54 квадрата — на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн).
• За последние семь лет — с валютного кризиса 2014-2015 года — жилье было наиболее доступным в 2019 году. Сейчас показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
• Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Судя по результатам, полученным экспертами Циан, Новосибирск попал в список городов, где приобретение жилья сильно осложнено. В 2021 году средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м была сопоставима с доходами семьи за 4,5 года, для сравнения, в 2019 и 2020 — за 3,8 года, а в 2015 — за 5.
• Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи (при первоначальном взносе 20%). В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. В Новосибирске семья ипотечников в 2021 году в среднем платила за кредит 42% доходов (в 2020 — 31%, в 2019 — 34%). Средний размер платежа в регионе за два года вырос на 38% — до 40,1 тыс рублей в месяц.
• В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. В Новосибирске доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума на двоих взрослых и одного ребенка) — 70% (в 2020 —52%, в 2019 — 56%)
• В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии — в среднем 9 доходов.
• В некоторых регионах России арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку — в Ростове-на-Дону и Челябинске. Новосибирск все еще относится ко второй группе городов. Платеж арендатора за квартиру (29,5 тыс в месяц в 2021 году) составлял 73% от платежа по ипотеке (40,1 тыс в месяц). В 2020 году — 85%, в 2019 — 89%. То есть брать квартиру в ипотеку в Новосибирске все еще выгоднее, чем арендовать

За год долги новосибирцев банкам выросли на 100 млрд рублей

— Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, — говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, — Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования — расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад — в январе 2020 года.

По его словам, в такой ситуации повышать доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан. Такой подход уже  применяется для семей с детьми, военных.

— Возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке, — констатирует Алексей Попов.