Пилотный проект поэтапного раскрытия средств по ипотеке на ИЖС стартовал в России. Речь идет о перечислении средств застройщику после выполнения работ по каждому этапу строительства дома через фото-, видеофиксацию и промежуточный акт приема-передачи. Инициатор пилота заявляет, что этот проект активно поддерживают подрядчики.

Для Новосибирской области тема строительства ИЖС в последнее время стала достаточно знаковой, так как регион выбился в лидеры в стране по количеству обманутых дольщиков, которые хотели построить дома с помощью застройщиков. Часть компаний и предпринимателей уже находятся в судах с многомиллионными исками.

При этом, по данным «Дом.рф», Новосибирская область занимает десятое место в стране по суммарной площади индивидуальных домов, строящихся с использованием эскроу-счетов, — 82 тысячи кв. м. Средняя площадь строящегося дома в регионе составляет 93 кв. м, а средняя стоимость — 6,5 млн рублей.

Участники новосибирского рынка недвижимости отнеслись к этой инициативе неоднозначно. Так, независимый аналитик Сергей Николаев не исключил, что это одна из мер поддержки строительной отрасли, и отметил, что поэтапное раскрытие счетов эскроу в ИЖС частично снимет кредитную нагрузку с застройщиков этого сегмента.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева также считает, что эта мера поддержит строительные компании в сфере ИЖС, которые смогут быстрее получить деньги за выполненные работы.

— Это очень благоприятно для них, так как продажи идут плохо во всех сегментах рынка недвижимости, а жить на что-то надо: выплачивать зарплату, закупать стройматериалы и т.д. Это может привести к тому, что интерес к подобным проектам вырастет — и рынок ИЖС будет активнее, — говорит эксперт.

Руководитель направления B2B компании «БУСЫ» Григорий Якобсон обращает внимание на тот факт, что ИЖС вытягивала сельхозипотека, благодаря которой этот рынок в Новосибирской области активно рос. Сейчас условия выдачи сельхозипотеки изменились, и эта проблема первична для динамики индивидуального жилищного строительства.

— Что государство позаботилось о добросовестности подрядчиков — интересно. Эскроу-счет — это гарантированная оплата для застройщика, который строит под заказ. Он исключает ситуацию, когда заказчик принимает дом, но затягивает с оплатой или требует каких-то дополнительных скидок. Поэтапное раскрытие эскроу-счета позволяет подрядчику закрывать кассовые разрывы, —  говорит Якобсон.

Эксперт также назвал ряд возможных минусов нововведения при строительстве ИЖС:

• Застройщик по-прежнему не защищен от резкого роста цен строительных материалов и услуг, который не заложен в первоначальную смету.
• Для раскрытия счета застройщик должен будет предоставлять в банк фото- и видеоподтверждение. Даже без использования нейросетей эту информацию сейчас можно фальсифицировать.
• При постепенном раскрытии счета на оплату определенных видов работ может возникнуть ситуация, когда застройщик прекратит строительство и уйдет в банкротство. Ранее заказчик мог вернуть всю сумму с эскроу-счета, а сейчас — только оставшуюся часть. Не факт, что этих денег хватит на возведение объекта, даже если он построен без нарушений.
• Эскроу-счета застрахованы по ИЖС на 10 млн рублей. Непонятно, как будет распределяться страховая выплата в случае их частичного раскрытия.

В целом, по его словам, поэтапное раскрытие счетов эскроу в ИЖС — это не решение проблемы, а только возможность для подрядчика слегка улучшить свои бизнес-процессы.

— Из-за этого рынок ИЖС не поднимется. Без адекватной ипотечной ставки рассчитывать на увеличение потребительской активности не стоит, тем более что использование эскроу-счетов также ведет к удорожанию проектов. Для покупателя эта история хороша, когда у него уже есть земельный участок и он ищет застройщика, чтобы построить дом со счетом эскроу, — говорит Якобсон.

Эксперт также обратил внимание на тот факт, что на рынке региона сегодня много предложений готовых объектов от застройщиков, которые «зависли» и не могут найти своего покупателя. В отношении таких домов эскроу-счета не работают.

Елена Ермолаева также не ожидает кардинальных изменений на рынке ИЖС. По ее словам, для этого нужны более существенные факторы влияния.

— С учетом состояния транспортной инфраструктуры в Новосибирской области вряд ли индивидуальное жилищное строительство станет новым драйвером для региона, — говорит и Сергей Николаев.

Напомним, рынок ИЖС начал работать со счетами эскроу в 2025 году. Летом также изменились условия ипотеки на строительство частных домов.

Ранее редакция сообщала о том, что площадь новых частных домов в Новосибирской области сокращается.