По наблюдению президента Клуба управляющих бизнес-центрами, кандидата экономических наук, доцента НГУЭУ Татьяны Гениберг, одним из ключевых трендов, сформировавшимся в торговом ритейле Новосибирской области, является смещение в сторону удешевления.

— Тот товар, который сейчас предлагается даже в солидных торговых центрах (ТЦ «Галерея Новосибирск», ТЦ «МЕГА», ТЦ «Аура» и т.д.), заменяется на более экономичный, дешевый вариант. Люди жалуются, что стало сложно выбрать приличную обувь и одежду, — поясняет эксперт.

Еще один тренд — рост количества вакантных торговых площадей. Самых крупных торговых центров это практически не коснулось — они по-прежнему заполнены почти на 100%, за исключением смены брендов на более дешевые.

— Количество арендных площадей в Новосибирске очень большое. Арендаторы «не вывозят» ставки, так как платежеспособный спрос резко снизился, людей в магазинах очень мало — бизнес съезжает, — констатирует эксперт.

При этом из ТЦ исчезли услуги, которые пользовались спросом на волне моды или новизны, например аттракционы виртуальной реальности.

— В торговых центрах сейчас наиболее востребованы небольшие помещения — до 60 «квадратов». Кроме того, арендодатели делают ставку на сетевых арендаторов, хотя, судя по нашему опыту, далеко не каждой крупной «сетке» нужно радоваться, — комментирует Татьяна Гениберг. — На наш взгляд, сегодня лучше найти арендатора, у которого могут быть всего несколько точек, но он сам занимается бизнесом, заинтересован в его развитии и тщательно контролирует процесс. У «сеток» руководители далеко, они не следят за бизнесом и объектами, и если процесс пошел плохо, то они легко закрываются и уходят.

В районных торговых центрах доля вакантных площадей в среднем составляет 10-20%. В основном среди ушедших арендаторов небольшие торговые компании.

Рост вакансий очень заметен в стрит-ритейле. Татьяна Гениберг отмечает, что только в двух кварталах по Красному проспекту в направлении от площади Калинина она насчитала 6 помещений, предлагаемых в аренду. Много вакантных площадок в таких трафиковых местах, как проспект Маркса, площадь Станиславского и т.д. В «Радужном каскаде» сдаются 6 коммерческих площадей…

— Из стрит-ритейла чаще всего уходят небрендовые и несетевые компании, сетевые, как правило, продолжают работать. Но и здесь есть исключения. К примеру, на площади Станиславского недавно закрылось кафе «Вилка-Ложка». Собственник разбил помещение на несколько более мелких и сдал его в аренду по более высокой ставке нескольким компаниям. Этой стратегии сейчас придерживаются многие арендодатели, хотя работать с большим количеством арендаторов сложнее, чем с одним крупным — это усложняет процесс управления недвижимостью, но обеспечивает более высокий арендный доход, — рассуждает Татьяна Гениберг.

В среднем в торговой высоколиквидной недвижимости Новосибирска ставки сегодня находятся на уровне 2,5-3,5 тысячи рублей за квадратный метр. При этом за пандемию ставки в дорогих объектах снизились на 500-1200 рублей за «квадрат», по более экономичным вариантам — на 100-200 рублей.

В стрит-ритейле наблюдается еще один более локальный, но интересный тренд — точки размещения маркетплейсов (Ozon, Wildberries) смещаются с первых на вторые линии.

— Для собственников коммерческой недвижимости такие арендаторы, как Ozon, Wildberries и т.д., неинтересны. Ozon генерирует слабый денежный поток, Wildberries заключает договоры на своих — очень жестких — условиях, поэтому трафиковые объекты на первой линии арендодатели им сдавать перестали. Такой арендатор — это, скорее, обременение, чем благо, поэтому они переходят на вторую линию и, как правило, в такие объекты, которые владельцы долго не могут сдать в аренду, — поясняет собеседник Infopro54.

Среди всех форматов торговой недвижимости, по ее словам, особенно плохо сегодня чувствуют себя гипермаркеты — «Гигант», «Ашан» и т.д., так как количество людей, совершающих массовые покупки, резко снизилось. Форматы супермаркетов и магазинов «у дома» более устойчивы. Тем не менее и на этом сегменте наметился новый тренд — рационализация и оптимизация сети.

— Еще два года назад многие продуктовые сети придерживались стратегии агрессивного расширения. В одном доме, на одной площадке могли открываться несколько таких точек. Сейчас очевиден тренд на рационализацию и оптимизацию: на рынке остаются самые рентабельные точки, а остальные постепенно закрываются, — поясняет Татьяна Гениберг. — Особенно сильно эта динамика заметна в сегменте пивных сетей. Количество их точек сокращается, уменьшаются площади тех, кто продолжает работать. Это объясняется не только пандемией, но и высокой конкуренцией — на этом рынке в регионе очевидный переизбыток игроков.

При этом помещения бывших супермаркетов и магазинов «у дома» активно занимают dark-store сетей доставки, а также маркетплейсы. К примеру, в этом сегменте в Новосибирске сейчас очень агрессивно развивается сеть «Самокат».

В сложившейся ситуации собственники торговых центров активно ищут новые форматы для привлечения трафика, формируют различные коллаборации. Но такими локациями, как «Место есть», могут похвастаться единицы, например ТЦ «МЕГА». Идея коворкинга, который в декабре 2020 года запустил ТЦ «Аура», по мнению эксперта, в торговом центре достаточно странная.

— Я пока не понимаю, как население воспримет бренд ТЦ совмещенный с коворкингом. Хотя количество коворкингов в Новосибирске растет. Причем этот формат начинает садиться в стрит-ритейле не только в центре города, но и в спальных районах Новосибирска — на первых этажах зданий, — рассуждает Гениберг. — Если посмотреть на Москву и Санкт-Петербург, то в сегменте коворкингов довольно много разновидностей. Бизнес, работающий на дистанте, использует их для проведения очных совещаний, мозговых штурмов. На своем опыте могу сказать, что это удобно и практично для проведения личных встреч в процессе работы рассредоточенных компаний, так что этот сегмент рынка точно продолжит расти.

Несмотря на все проблемы, на рынке торговой недвижимости наблюдается рост количества сделок купли/продажи. Татьяна Гениберг связывает это с падением доходности вкладов и ростом инфляции.

— Мы видим, что пошел большой поток инвестиций не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость. Люди приобретают ее с целью сдачи в аренду, поэтому на рынке уже сформировался жесткий дефицит хороших помещений. Все, где не было никаких проблем и выставлялись на продажу, уже сменили собственника, — говорит Татьяна Гениберг. — При этом инвесторы часто не обращают внимания на ситуацию на рынке аренды, на то, как недвижимость будет генерировать денежный поток и как они будут управлять этой собственностью. Однако немало тех, кто просто вкладывает деньги в недвижимость как в актив, чтобы сохранить деньги.

Эксперт отмечает, что рынок коммерческой недвижимости, как правило, повторяет ценовые тренды, актуальные для рынка жилой недвижимости, с лагом около года, то есть в ближайшее время начнется рост цен на такие объекты. Начало этого процесса мы уже наблюдаем. Что касается арендаторов, то их количество будет расти не ранее чем через 1,5-2 года, когда бизнес начнет восстанавливаться после нынешнего кризиса.

Точка зрения

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости:

— По данным Авито Недвижимости, спрос на аренду торговых площадей в Новосибирске растет — так, по итогам апреля показатели увеличились в 1,8 раза год к году (апр. 2021 г. к апр. 2020 г.). Столь высокий интерес к коммерческим объектам связан главным образом с постепенной стабилизацией эпидемиологической обстановки, ослаблением ограничительных мер после продолжительного локдауна и сопутствующим восстановлением деловой активности в регионе. При этом, по данным Авито Недвижимости, объем предложения торговых площадей в сегменте аренды в апреле также увеличился — на 42% относительно аналогичного периода в прошлом году, однако в целом рост числа вакантных объектов на рынке постепенно замедляется, причем данная тенденция наиболее вероятно сохранится на протяжении года. В свою очередь, оживление на рынке коммерческой недвижимости и повышение интереса к торговым площадям со стороны арендаторов провоцируют рост ставок — по итогам апреля средняя цена аренды торгового помещения в месяц составила 75 000 рублей, что на 23% выше отметок апреля 2020 года. Таким образом, средняя стоимость одного квадратного метра в аренду в апреле стала выше на 16% год к году и достигла 1 396 рублей.

В текущих условиях арендаторы стремятся к максимальной оптимизации затрат, поэтому одними из самых выгодных вариантов для сферы розничной торговли все чаще становятся небольшие форматы коммерческих площадей, такие как киоски, островки в ТЦ или компактные магазины с ограниченным ассортиментом. Учитывая отсутствие роста уровня доходов населения на протяжении всего прошлого года, финансовые возможности потенциальных покупателей пока остаются довольно невысокими и будут восстанавливаться достаточно продолжительное время. На этом фоне изменяются привычные потребительские паттерны, в связи с чем продавцы расширяют функциональную составляющую торговых площадей, чтобы привлекать дополнительный трафик. Так, если ранее торговые центры предоставляли возможности развлечений и разнообразный клиентский опыт в основном за счет фудкортов, то сейчас данную роль могут также выполнять шоурумы или фитнес-клубы. Помимо этого, с распространением электронной коммерции генерация трафика осуществляется в том числе благодаря сервисным арендаторам, куда относят пункты самовывоза онлайн-магазинов, провайдеров разнообразных бытовых услуг и др. Еще одним важным трендом на рынке коммерческой недвижимости, безусловно, становится обеспечение безопасности шопинга, что подразумевает под собой и развитие системы click-and-collect (возможность предварительно забронировать товар и потом забрать его в точке продаж), и внедрение разнообразных опций для самообслуживания.