Антон Рехтин, генеральный директор СФО «Основа», рассказал Infopro54 о концепции комплексного развития территории, которой придерживается компания при строительстве жилого района «Светлый», а также о том, почему не стоит зарабатывать на социальной инфраструктуре.

Плюсов больше, чем минусов

— Антон Александрович, сейчас на государственном уровне в градостроительной политике активно продвигается концепция КРТ. На ваш взгляд, что дает реализация этой концепции?

— Думаю, что комплексное развитие территорий дает больше плюсов, чем минусов. КРТ сразу позволяет определить инфраструктуру, которая будет на площадке: детские сады, школы, поликлиники и т.д., а для застройщика будут установлены конкретные сроки: к какому периоду какое количество квадратных метров он должен построить. Это очень положительно, так как зачастую у нас девелоперы строят только квадратные метры, а проблемы государства их не интересуют. Я уверен, что строители должны работать совместно с государством.

— Но при этом происходит рост финансовой нагрузки на застройщика. Это приемлемо?

— Давайте будем говорить честно: стоимость квадратного метра в новостройках повышается в зависимости от наличия рядом с ними необходимой социальной инфраструктуры. Например, мы строим детские сады, школы по себестоимости, при этом у нас получается цена одного места на ребенка в два раза ниже, чем среднерыночная в таких объектах. Однако стоимость квадратного метра в наших объектах повышается не потому, что мы закладываем в цену недополученную прибыль на детсадах и школах, а потому что растет ценность предложения. Люди понимают, что покупают не только квартиру, но и видят детский сад, школу, куда будут ходить их дети. Это объективно более выгодные инвестиции, чем покупка в чистом поле или на жилмассиве с переполненными школами и детсадами.

— Сейчас государство привлекает инфраструктурные кредиты для подведения инженерных сетей к площадкам. Это повышает интерес застройщиков к КРТ? 

— Эту тему застройщики недавно обсуждали на встрече с министром строительства Новосибирской области. Все признавали, что на площадках КРТ нужно строить инженерную инфраструктуру, детские сады, прочую социалку, и поднималась тема льготных кредитов на эти цели. Мы такими льготами ни разу не пользовались, но, думаю, если они появятся, то застройщикам будут интересны и выгодны. В свое время я был одним из тех, кто критиковал проектное финансирование и эскроу-счета. А сейчас, проработав с ними несколько лет, могу сказать, что эти инструменты финансирования строительства жилья очень комфортны: мы не думаем о поступлении денег, срок строительства не срывается, плюс спокойны дольщики.

Кроме того, не буду лукавить, для застройщика КРТ — это возможность продать жилье по более выгодной цене. Сегодня в условиях роста цен на стройматериалы, роста зарплат и т.д. это немаловажно.

«На социалке не зарабатывают»

— На ваш взгляд, где эффективнее использовать концепцию КРТ: при редевелопменте территорий либо при новом строительстве?

— Думаю, что максимально полно эта концепция раскрывается при новом строительстве, так как есть возможность сразу более грамотно обыграть развитие площадки в комплексе, выработать единую, более красивую концепцию территории застройки, учесть все плюсы и минусы, пожелания государства, населения.

В действующей территории  это сделать гораздо сложнее. Как правило, в такой ситуации речь идет о точечной застройке, либо новое масштабное строительство нагружает уже действующую коммунальную и социальную инфраструктуру. Застройщики таких площадок, как правило, просто строят объекты и умывают руки, а дальше уже государство разбирается с жителями, которым не хватает школ, детских садов, поликлиник, у которых в домах отключают воду, отопление, электричество, так как старые сети, к которым подключили площадку, просто не выдерживают возросшей нагрузки. Думаю, что такие проблемы будут актуальны для многих городских площадок, что сейчас выставляются на торги по КРТ. Например, у участка, расположенного рядом с ТРЦ «Аура», где начинают сносить гаражи под массовую многоэтажную застройку. Построить — не проблема, проблема в дальнейшем грамотно эксплуатировать построенные объекты.

— Насколько тема КРТ актуальна при строительстве загородных поселков, где возводятся коттеджи и многоквартирные дома?

— Это очень актуальная, даже, я бы сказал, больная тема. В пригородных поселках Новосибирской области очень большие сложности с социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, учреждениями допобразования.

Скажу не только как строитель, но и как житель: я бы купил дом или квартиру в поселке с подготовленной инфраструктурой, чтобы у моей семьи была возможность спокойно учиться, ходить к врачу рядом с местом жительства, а не мотаться в город. В нашем регионе единицы застройщиков задумываются об этом, еще меньше так строят. У нас, к примеру, построены три садика, школа, и сейчас мы проектируем еще один сад. Это наша принципиальная позиция: мы не строим квадратные метры, чтобы зарабатывать деньги, а создаем комфортную среду для проживания людей на нашей территории.

— И как это сказывается на вашем предложении? Удается вписаться в цену квадратного метра?

— Вполне. Мало того, наше предложение сегодня в среднем ниже среднерыночного — около 65 тысяч за квадратный метр. И это при том, что мы за свой счет строим социальную инфраструктуру под ключ, а потом передаем муниципалитету по себестоимости. На таких объектах мы не зарабатываем, а по школе вообще немного ушли в минус. Амбулаторный центр мы также построили за свой счет и сдали в аренду Минздраву по символической цене, но теперь у наших жителей есть возможность получить помощь и консультации врачей по месту жительства.

Я твердо уверен, что бизнес должен тесно работать с государством, иначе они будут друг другу мешать в развитии. На социалке мы не зарабатываем. Я уверен, что развитие социальной инфраструктуры — это социальная миссия нашей компании, наше обязательство перед людьми, которые нам поверили, выбрали наш поселок, как место жизни своей семьи. Сегодня в Светлом проживают уже около 12 тысяч человек.

Особенности КРТ поселка Светлый

— Использовали ли вы концепцию КРТ при создании Светлого?

— Да, мы изначально закладывали в генплан перспективы формирования поселка на 35 тысяч жителей с четким количеством школ, детских садов. Мы сразу планировали создать мини-город, где людям будет комфортно и удобно жить.

Конечно, спустя 13 лет после запуска, проект претерпел изменения. Выросли наши компетенции как девелопера, появились новые возможности, интересные проекты развития поселков. У нас появились ресурсы для создания парковых зон, благоустройства территорий. Новые микрорайоны поселка мы уже строим в новой концепции: «Французский квартал», «Альпийский», жилой квартал высокой культуры «Ясный», жилой район «Светлый». Мы уменьшили этажность домов, сделали их более компактными, так как почувствовали, что покупателям интереснее жить в локациях с меньшим скоплением населения, где рядом лес, сады, школы и т.д.

— Как формировалась концепция КРТ Светлого? По какому принципу она наполнялась? Что еще планируете в нее включать?

— Мы сразу строили детские сады, школы с расчетом на растущее население поселка. Мы сами проявили инициативу по созданию амбулаторного центра и добились разрешения о его создании в Минздраве, который укомплектовал центр врачами и необходимым оборудованием. На недавнем совещании в Минстрое региона я обратил внимание, что застройщики называют изрядно завышенные цены квадратного метра, отвечая на вопрос представителей государства о том, за сколько они смогут построить социальную инфраструктуру. Искренне не понимаю, зачем зарабатывать на таких объектах. Мы — за комплексное развитие территории, которое невозможно без социальной инфраструктуры. Это наша принципиальная позиция, и наш подход позволяет ее реализовывать, а не пенять государству: вы не дали школ, детсадов и прочего. Мы предпочитаем развиваться совместно, предлагать решение проблем, которые стоят перед государством. Считаю, что при таком подходе выигрывают все стороны: застройщик, общество в лице жителей, и государство.

— Социальная инфраструктура — это не только учреждения образования. Создание объектов спорта, культуры тоже входит в компетенции застройщика в рамках концепции КРТ?

— У нас в Светлом  — в обязательном порядке. Мы безвозмездно передали местной администрации полностью подготовленное помещение для клуба дополнительного образования и творчества. Мы сдали в аренду по символической цене спортивный зал, где сейчас преподают четыре вида боевых искусств. У нас есть фитнес-зал, куда ходят многие жители поселка, детский игровой комплекс на 500 «квадратов». В поселке уже сформировались три футбольные команды разного возраста. Есть кружки по гимнастике, хореографии, кружок песни и танца, то есть уже довольно много активностей для обеспечения дополнительного образования детей. Кроме того, мы внимательно прислушиваемся к пожеланиям жителей и стараемся помогать инициативным гражданам в реализации новых спортивных и творческих проектов.

Кстати, я сам живу с супругой и двумя детьми в Светлом, и с удовольствием пользуюсь всей инфраструктурой, которую наша компания создает в поселке.

— КРТ подразумевает и наличие на территории определенного перечня бытовых услуг, необходимых жителям. Как правило, такие услуги предоставляет микробизнес. У вас в поселке наблюдается развитие этого сегмента?

— При строительстве домов на первых этажах зданий мы изначально закладываем площади под коммерческие помещения. Сейчас в них размещаются магазины, парикмахерские, маникюрные салоны, предприниматели, предлагающие различные бытовые услуги: химчистка, ремонт обуви и т.д. На территории поселка работают несколько точек федеральных ритейлеров: «Магнит», «Пятерочка», «Мария Ра». На въезде в Светлый — большой стеклянный торговый центр.

За КРТ — будущее

— Можете дать прогноз, каковы перспективы проектов КРТ в Новосибирской области, в том числе в пригородной застройке?

— Сейчас мы видим активное развитие пригородных к Новосибирску зон. В сторону Кемерова от 6-го микрорайона все поля готовятся к масштабной многоэтажной застройке. Думаю, что сейчас очень важно, как застройщики подойдут к развитию этих территорий. Будет он нагружать государство социалкой, или решать этот вопрос своими силами. Возможно, с учетом нашего опыта.

Лично я считаю, что при грамотном подходе, в котором должны быть заинтересованы и девелопер, и государство, нам нужно совместно строить инфраструктуру для новых территорий. Если государство будет помогать застройщику получать льготное кредитование под 3-5% на строительство инженерной и социальной инфраструктуры, если все это будет жестко прописано в КРТ, то застройщики будут с удовольствием работать и помогать государству развивать новую территорию. Легче продавать и строить жилье, когда вокруг есть вся необходимая инфраструктура, а не когда людей заманивают в поле и говорят: «Тут будет дом. Школа? Ну, школа тоже будет, лет через 10, возможно». Люди умные, и они рублем будут голосовать за то предложение, которое для них наиболее выгодно и комфортно.