Принятые в первом чтении Госдумой поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ ужесточают требования к застройщикам и надзор за их деятельностью, но за безопасность своих вложений дольщикам придется заплатить, полагает партнер адвокатского бюро «Соломон» Давид Ераносян.

— Сегодня отношения между застройщиками и дольщиками в принципе несильно зарегулированы, и, получив право на земельный участок, разрешение на строительство, опубликовав проектную декларацию, компания может заключить договор на получение денежных средств от дольщиков. Поправки, которые будут приняты в ближайшее время, изменят отношения между застройщиками и дольщиками навсегда, — сообщил он на Строительном форуме Сибирского федерального округа, который прошел в Новосибирске.

Ераносян рассказал, что в прошлом году минстрой России разработал два блока поправок в федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Первым блоком были повышены требования к страхованию застройщиков и к деятельности кооперативов. Второй был разработан в конце осени и в феврале прошел первое чтение в Госдуме.

— Самое главное ноу-хау — счет эскроу, как в Казахстане. Вводится финансовый агент, который осуществляет финансовый мониторинг и контроль денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков. При этом  средства депонируются на специальном счете — счете эскроу в банке. Банк в рамках проектного финансирования предоставляет целевой заем. После того, как обязательства застройщика исполнены и ему передано жилое помещение, деньги со счета передаются застройщику, — сказал эксперт.

По его мнению, в России нововведение приведет к развитию проектного финансирования. Полного запрета на использование денежных средств дольщиков не будет, но это будет способствовать санации строительного рынка.

— Понятно, кто, в конечном счете, за это заплатит — это ляжет на плечи дольщиков. Лично мое мнение — пусть лучше плюсом 5-10% покупатели заплатят за квартиру, хотя люди говорят, что будет плюс 15 — 20 % и даже 30 %, но не будет 50 тысяч обманутых дольщиков. Государство, безусловно, старается обеспечить безопасность функционирования рынка, но банки смотрят на ситуацию принципиально и, по сути. Если будет видно, что у какого-то застройщика «запахло жареным», банки будут незамедлительно реагировать. У них есть подобный опыт работы. Здесь получается возможность упреждения банкротств, — сказал он.

Новые поправки предполагают значительную информационную открытость застройщиков. По словам Ераносяна, законодатель прописал в законе то, что давно применяют большинство крупных застройщиков. Теперь каждый застройщик обязан иметь свой сайт, при этом доменное имя, указанное в электронном адресе, должно принадлежать ему на праве собственности. На этом сайте необходимо публиковать информацию и актуализировать ее не реже, чем раз в пять дней. Открыты, например, должны быть сведения о бенефициарах. Де-юре бизнес может принадлежать одному человеку, а на самом деле другой является выгодоприобретателем от деятельности компании.

Кроме того, чтобы привлекать деньги по договорам долевого участия, застройщику более недостаточно иметь уставной капитал в размере 10 тыс рублей. Его размер должен составлять 5 % от произведения площади всех строящихся объектов на среднюю цену квадратного метра в регионе, определяемую Росстатом.

— Если такого собственного капитала нет, есть альтернативный механизм — ищите поручителей и ваш совместный капитал должен составлять 1 млрд рублей, — сказал эксперт.

Не сможет застройщик привлекать деньги дольщиков, если компания ликвидируется, имеет задолженность перед бюджетом, если по какой-либо причине приостановлена его деятельность, если директор либо бухгалтер имеют неснятую или  непогашенную судимость по преступлениям в сфере экономики. Также данный механизм привлечения средств недоступен тем, кого угораздило попасть в реестр недобросовестных поставщиков либо участников аукционов.

— Весьма существенно расширяются полномочия надзора. Застройщик буквально становится как открытая книга, потому что надзорный орган вправе затребовать у него буквально все, — рассказал Ераносян.

Он отметил, что поправки могут быть откорректированы, так как на этапе прохождения законопроекта в правительстве и первого чтения в Госдуме к нему уже было много замечаний. В частности, предполагалось, что в соответствии с нововведениями деньги дольщиков можно будет использовать для строительства социальной инфраструктуры. Однако депутат Александр Хинштейн, возглавляющий антикризисную группу по защите прав вкладчиков и дольщиков, указал на недопустимость таких изменений. Скорее всего, их и не будет, полагает эксперт.

Поправки в 214-ФЗ планируется вводить поэтапно, все они вступят в силу с 1 января будущего года.

Фото: astrid westvang

Анна Сергеева