Испуг прошел

— Владимир Васильевич, можете оценить, что происходит на рынке жилой недвижимости Новосибирска? Он уже отошел от шока, связанного с повышением ключевой ставки ЦБ?

— Если посмотреть на ретроспективу, то рынок недвижимости в Новосибирске после короткого всплеска активности в марте в мае скатился на самое дно. Этот месяц был очень плохим для отрасли. На мой взгляд, начало спецоперации сильно напугало людей. Покупатели кинулись совершать сделки, так как не очень понимали, что будет завтра. Продавцы растерялись и начали либо снимать объекты с продажи, либо поднимать цены, либо впали в оцепенение. Все это в итоге привело к остановке рынка.

В июне-июле появились первые признаки выхода из анабиоза, которые постепенно трансформировались в устойчивый тренд на оживление рынка. По итогам августа многие участники рынка недвижимости надеются вернуться к привычным показателям. Я тоже не вижу глобальных причин, по которым рынок может снова остановиться или существенно снизиться, либо на нем могут произойти какие-то глобальные катаклизмы.  Все вернулось на круги своя, снова в ходу льготные программы, и правительство РФ тратит немалые деньги, чтобы поддержать рынок. Испуг прошел.

Лично я полагаю, что по итогам года мы получим результаты, схожие с предыдущим 2021 годом. 3 месяца спада будут сглажены за счет ажиотажного спроса в марте.

Выверты спроса

— Как изменился спрос на рынке? Несколько лет назад превалировали сделки на вторичном рынке, потом интерес сместился в сторону новостроек. Какова ситуация на сегодняшний день?

— Еще 4 года назад новостройки действительно стоили столько же, сколько готовое жилье, или даже дешевле. Сейчас ситуация кардинально поменялась. Цена новостроек на 15-20% дороже, чем у б/у жилья в старых домах. На мой взгляд, это говорит о том, что рынок недвижимости пришел в равновесие. Не может старая квартира или автомобиль стоить дороже новой. При этом все мы понимаем, что в новой квартире нужно сделать ремонт, обставить ее мебелью, поэтому разрыв между объектами на вторичном и первичном рынках увеличивается. На мой взгляд, это означает, что люди начали больше ценить современное жилье, которое стало более комфортным, при его создании используются новые технологии и материалы.

Кстати, резкий перекос в сторону новостроек в прошлые годы — до 70% —  был связан отнюдь не с тем, что все массово полюбили их покупать. Государство разработало много программ льготной ипотеки, плюс масло в огонь подливали застройщики. На мой взгляд, этот перекос нельзя назвать здоровым. Если бы ставка по кредитам на покупку жилья была одинаковой, то мы вернулись бы к прежней пропорции: 30% ― новостройки и 70% ― вторичка. Вот это нормальное рыночное соотношение.

Сейчас государство вновь запустило поддержку строительного рынка льготной ипотекой. Не думаю, что это продлится долго. Максимум еще 1-2 года ― и госпрограмма прекратится. Искусственное вмешательство в экономику в таких масштабах губительно на длительном периоде. Я уверен, что через 1-2 года ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке сравняются, и мы вернемся к пропорции, когда на 1 проданную новостройку будут приходиться 3-4 готовые квартиры.

— Некоторые эксперты заявляют, что покупательский спрос на рынке недвижимости сейчас сдерживается, так как инвесторы находятся в ожидании банкротных квартир, что якобы могут массово выйти на рынок осенью…

— Мне кажется, что если банкротные квартиры и будут, то они займут сотые доли процента рынка. Если человек говорит, что дожидается дефолтной продажи банкрота, то это сказка и отговорка для того, чтобы объяснить, почему он не заключает сделку. В любой период таких продаж было кот наплакал в соотношении к количеству сделок, что в тот же момент происходят на рынке. Обывателям играть в такие игры, мягко говоря, очень рискованно. На них прогорают даже профессионалы, которые, польстившись на дешевые дефолтные квадратные метры, потом судятся с экс-собственниками годами, пытаясь их выселить, лишить права собственности. Это игры не для слабонервных. Все равно, что кто-то без подготовки решит полетать в кабине истребителя. Не советую! И никакого выброса дефолтных квартир осенью не будет!

Ниже —  не будет

—  В Минстрое региона, России говорят о снижении цен на стройматериалы. На ваш взгляд, отразится ли это на стоимости квадратного метра?

— Наша страна сегодня находится в состоянии военных действий, а во время любых военных действий инфляция неизбежна. По прогнозам ЦБ, по итогам 2022 года она составит 15-20%. Недвижимость быстро отрабатывает инфляционные процессы, и себестоимость строительства тоже вырастает. Кроме того, из-за санкций в отрасли нарушилась логистика, и застройщикам пришлось заменять многие материалы и оборудование. Плюс нельзя скидывать со счетов аппетиты застройщиков, которые подросли из-за страхов — компании стараются на всякий случай заработать побольше.

Хочу сказать, что я 30 лет занимаюсь недвижимостью и не припомню периода, когда цены на квадратные метры шли вниз. Единственным исключением был 2015 год, но такая ситуация может повториться не ранее чем лет через 20. Конечно, точный прогноз по динамике цен сегодня не может дать никто, но я считаю, что они либо останутся на месте, либо будут расти.

— Как цена повлияла на предпочтения покупателей?

— На вторичке в среднем квадратный метр сегодня стоит около 100 тысяч рублей, в новостройках — около 120 тысяч. Ранее таких цен мы не знали, и сейчас их можно назвать шоковыми, люди к ним еще не привыкли. Напомню, еще 5 лет назад далеко не все были готовы покупать квартиру за 3,5 млн — считалось, что это очень большая сумма. Сейчас психологический барьер поднялся до 7 млн рублей.

Как правило, после заметного роста цен наступает период, когда покупатели начинают выметать с рынка все, что подешевле. Но это временное явление. К людям очень быстро приходит понимание, что качество жилья и его цена –— нелинейны, что в студии, однокомнатной квартире в отдаленном районе или в старом доме жить не очень комфортно. Заплатить миллионы для того, чтобы получать неудобства, понимая, что это из-за того, что ты просто побоялся взять ипотеку на 1 млн больше? У людей происходит переоценка ситуации, и они понимают, что погоня за самой дешевой квартирой абсурдна. С другой стороны, когда слишком многие хватаются за дешевое, такие объекты переоценивают. Убитая однешка может стоить 3 млн рублей, тогда как за 4 млн можно купить приличное жилье. Практика показывает, что в эту ловушку попадают многие клиенты, в погоне за дешевизной приобретающие нечто непотребное. Они не понимают, что ни сами не смогут потом жить в такой квартире, ни продать ее не получится

На мой взгляд, проще подождать, занять, подкопить, взять побольше кредит и сразу купить жилье нормального качества.

Что в фаворе у коммерсантов?

— Можете назвать ключевые изменения на рынке коммерческой недвижимости в регионе?

— В отличие от жилой недвижимости, интерес к ряду коммерческих объектов весной вырос и не снижался. Большим спросом у покупателей пользовалась складская недвижимость. Сейчас мы видим рост интереса к производственным помещениям, земельным участкам для строительства производственных и складских объектов.

Что касается офисных и торговых помещений, то сейчас ими интересуются мало. Звонят, спрашивают, но именно заключенных сделок немного.

— С чем на ваш взгляд это связано?

— Даже до санкций в нашем регионе не хватало складов — сейчас ситуация усугубилась. Резко меняется логистика доставки, товарные потоки. Грузопоток из Китая, Азии вырос в 1,5 раза. Если раньше в небе над Новосибирском часто летали грузовые самолеты из Китая в Европу, то сейчас нет ни одного. В результате воспряли те, кто занимается наземными перевозками, хранением, распределением товарных потоков.

Сложно сказать, сколько из сегодняшних покупателей ― из Новосибирска, сколько ― из других регионов, но сегмент складской недвижимости в хорошем плюсе. Все игроки поняли, что сегодняшняя ситуация — это мощные долговременные процессы. Неплохие перспективы у промышленной недвижимости, так как все тоже понимают — другого пути, кроме как развивать собственные мощности, теперь уже точно не будет. Любые прогнозы на будущее сейчас делать невозможно, но с большой долей вероятности можно говорить, что с той же Европой мы в ближайшие -дцать лет не помиримся.

Времена сейчас, конечно, интересные. Рынок недвижимости качнулся, припал на колени, но уже поднялся, отряхивается и в августе-сентябре побежит дальше.