— До 1 июля осталось три недели. На сегодняшний день к нам в министерство поступили всего две заявки (По постановлению правительства РФ №480. — Ред.) на получение документов от застройщиков, которые планируют продолжить работать по старым правилам. Они поступили от ГК «Стрижи» и ООО «Энергомонтаж». У меня возникает вопрос ко всем застройщикам: «Когда?». Как я понимаю, с 1 июля нам придется переходить на круглосуточный режим работы, когда все побегут к нам с документами? — поинтересовался министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт на встрече с застройщиками в рамках заседания Ассоциации НП «Региональный деловой клуб строителей». — При этом никто не говорит, что с первого раза все получится. Три недели осталось — и никто не шевелится!

Президент саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство «Строители Сибирского региона» Александр Савельев уточнил корреспонденту InfoPro54, что до 1 июля все застройщики региона должны подать в минстрой области документы, чтобы подтвердить, под какие параметры попадают их объекты.

— Есть формы заявлений, утвержденные минстроем, есть методика расчета готовности. Сейчас кадастровые инженеры ходят по стройкам и определяют степень готовности у каждого застройщика, — говорит Савельев. — До 1 июля минстрой должен передать в Росреестр информацию, какие компании могут принимать деньги у частных дольщиков по старым правилам. После 1 июля опускается занавес — и все. Если у вас нет подтвержденной готовности — гуляйте!

При этом министр настоятельно рекомендовал застройщикам не «химичить» с определением процента готовности дома, отметив, что при пограничных показателях комиссия министерства будет выезжать на объект для проверки и изучать его более досконально, так как за некорректные данные с областного ведомства очень жестко спросит федеральное.

По словам Ивана Шмидта, 305 из 440 домов, расположенных в области, имеют степень готовности более 30%. То есть львиная доля имеющихся в регионе домов пока попадает под старые правила игры — на горизонте выданных разрешений. 18 домов общей площадью около 250 тысяч кв. м получили одобрение банков по эскроу-счетам (все разрешения выданы Сбербанком). Под 15% (комплексное развитие территории и РЗТ) регион планирует включить дома, которые выполняют технические условия по сетевому снабжению, если застройщики делают и передают в муниципальную собственность какие-то объекты инженерной инфраструктуры. Под 6% (достройка проблемных домов) область сейчас пробует включить площадку, идущую под масштабный инвестиционный проект.

— По нашим прогнозам, 57 домов имеют технические договоры ДДУ. Этот пул должен перейти на эскроу-счета. Основную работу минстрой будет вести именно по этим домам, так как они находятся в той зоне риска, которая может нам принести дополнительные проблемные объекты, —  констатировал министр.

По оценкам заместителя мэра — начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, гарантированных проблем с обманутыми дольщиками на 1 января 2020 года будет больше, чем на 1 января 2019 года. По его оценкам, во многом это обусловлено вакуумом, сформировавшимся между требованиями банков и возможностями строителей, в том числе с непониманием строительными организациями и их руководителями, как они собираются осуществлять строительство в новых условиях.

— 18 заключенных договоров проектного финансирования говорят о том, что около 100 объектов после 1 июля будут нарываться на работу с правоохранительными органами, то есть вести некорректные действия. Либо будут стоять и ждать, когда более крепкие строительные предприятия их перекупят, так как ощущение рынка — что ты строишь, чтобы это продавалось — у многих до сих пор не появилось. Копании находятся в иллюзиях, — констатировал чиновник.

Он также призвал банки хотя бы вполоборота «развернуться» в части гарантийных писем от власти, в том числе под выпадающие из старых правил проекты, чтобы застройщики могли выходить на проектное финансирование. Кондратьев считает, что к этому все равно придется прийти, так как вероятность отсрочки действия закона, с учетом проблемы обманутых дольщиков, очень мала. «Пилот» такого проекта мэрия Новосибирска сейчас отрабатывает со Сбербанком и одним из застройщиков города.

— Сегодня необходима трезвая оценка продукта, который мы делаем. Каждую площадку нужно рассматривать с точки зрения наличия привлекательной атрибутики: детские сады, школы, зеленые зоны. У нас в городе построен большой объем жилья, переполнен вторичный рынок, дефицита нет, чтобы товар легко забирался с полок, — говорит Кондратьев.

Кроме того, он предложил закрепить ответственность ресурсоснабжающих организаций, не до конца понимающих: насколько в ближайшей перспективе будет зависеть финансовый результат строительной организации от выполнения ими своих обязательство по подключению объектов к сетям. Он предупредил, что любая строительная компания будет вынуждена при получении штрафов от банка уходить с исками в суд в адрес ресурсоснабжающих организаций за возмещением полученных убытков, которые могут случиться при невыполнении обязательств. Такие примеры уже были в 2018 году.

— Если из ответов на эти вопросы видно, что собственных денег у застройщика нет, а есть дырка от бублика, то это вопрос не к банкам: «Почему не даете финансирование?». Это уже вопрос от министерства к строителям: «А где деньги?», — заявил Шапоренко. — Одна ситуация, когда начинается новый объект, а другая — когда деньги уже взяты, по ДДУ продано 50%, а построено на 30%. Где деньги? Если вам отказал Сбербанк, не нужно надеяться, что придет Газпромбанк, Левобережный и т.д. Они будут задавать те же вопросы, и ответ будет такой же.

По мнению банкира, сегодня минстрой должен брать на карандаш те компании, которые получили отказы банков, встречаться с собственниками и начинать с ними разговаривать. Он не исключил, что в бюджет региона и города на ближайшие два года придется закладывать средства для расшивки этих проблем.

В итоге большинство участников круглого стола заявили, что сбои в регистрации ДДУ в июле все-таки будут. В том числе потому, что до сих пор нет ясности о полном пакете справок, которые застройщики должны предоставлять в министерство.

Пока участники рынка настроены достаточно пессимистично и в оценке перспектив его дальнейшего развития. Гендиректор ООО «Новосибирск «СтройМастер» Вера Коновалова отметила, что сейчас на рынке сформировалась определенная пауза: покупатели ждут 1 июля, чтобы понять, в кого вкладываться. Она предложила коллегам по рынку не обманывать друг друга и признать, что застройщики не готовы к переходу на работу в новых условиях. Да, большинство объектов, которые сейчас строятся, удастся закончить, но с выходом на новые площадки у многих будут проблемы. Директор ЗАО «Береговое» Сергей Михайлов также напоминает, что для выхода на новые площадки у застройщика должно было минимум 20% собственных средств.

— Дальше все будет зависеть от платежеспособного спроса населения. Если он будет расти, то планы реализуются. Если нет, то все желания останутся на бумаге. Рентабельность строительства у нас сегодня минимальная, — говорит Михайлов. — На ценообразование может повлиять введение единой платы за подключение к инфраструктуре, а также информация о планах ресурсоснабжающих организаций по стратегическому развитию сетей, чтобы застройщики заранее знали: где, когда и какие объекты появятся при планировании своих проектов. Плюс стоимость на металл и цемент. Это дело антимонопольного законодательства.

Фото автора