Стагнация в экономике, падение ставок по вкладам, а также цен на жилье стимулируют рост интереса россиян к зарубежной недвижимости. О нюансах приобретения квартир и домов за границей в нашей рубрике расскажет Алексей Котлов, директор ГК «ГЖА ЦИП».

Обращения:

Вопрос: Что предпочтительнее покупать в Таиланде: дом или квартиру?

Ответ: Дело вкуса. При правильном сопровождении сделки можно купить и дом, и квартиру, но нужно знать об одном юридическом нюансе: квартиру вы можете купить в собственность на частное лицо, а для приобретения дома придется открывать в Таиланде компанию.

Вопрос: Можно ли взять кредит на ипотеку в местном банке?

Ответ: Да. Это возможно. Иностранным гражданам в Таиланде ипотеку выдает United Overseas Bank (Thai) Public Company Limited (UOB Thai) — дочерний банк одного из крупнейших банков Сингапура и тихоокеанского региона. Местные банки дают ипотеку только в том случае, если вы, как минимум, имеете разрешение на работу в Таиланде. При этом в целом кредит на покупку жилья в Таиланде получить проще, чем в России. Ставка составляет 8% годовых, первоначальный взнос — порядка 50% от стоимости квартиры.

Вопрос: Дают ли кредиты на покупку зарубежной недвижимости российские банки?

Ответ: Российские банки такие кредиты не дают, по крайней мере, я о такой практике не слышал. Но, можно взять в отечественном банке потребкредит в российской валюте и вложится в иностранную недвижимость. Так делают многие россияне — покупатели жилья в Таиланде. Либо люди берут обратную ипотеку под залог имеющегося в России жилья и приобретают недвижимость за рубежом.

Вопрос: Как выбрать агентство недвижимости?

Ответ: Конечно, необходимо изучить его историю: сколько работает на рынке, сколько у него офисов и филиалов. Среди значимых игроков на местном рынке я бы назвал «21 century», «Liberty group».

Как правило, в иностранных агентствах, есть русскоговорящий риэлтор, который работает с покупателями из России. Это распространенная практика. Точно также российские АН, которые выходят на зарубежный рынок, принимают в штат специалистов, говорящих на тайском, китайском, английском и т.д. языках.

Вопрос: Можно ли получить какие-то льготы при регистрация фирмы для покупки дома?

Ответ: Именно эта сделка не дает никаких льгот. Но, на будущее вы можете использовать компанию для того, чтобы открыть в Таиланде свой бизнес. Для открытия фирмы нужно внести уставный капитал 1 млн батов. Но, по сути, это вложение номинально, как в России, когда открывается ООО с уставным капиталом 10 тыс рублей, по факту вкладывать деньги не нужно. Если увеличить УК компании до 2 млн батов, то можно получить разрешение на работу в стране одного иностранца. Еще плюс 2 млн батов — еще один иностранец. В перспективе на фирму можно будет получить кредит для развития бизнеса

Вопрос: Можете проконсультировать, какие районы Таиланда больше подходят для семейных пар, молодежи, пожилых людей? Есть какое-то районирование по таким целевым группам клиентов?

Ответ: Здесь многое зависит от того, что нужно покупателю. Если вы хотите активности, то выбирайте центральные районы — Пратумнак. Семейные пары и покупатели «золотого возраста» чаще приобретают недвижимость на севере страны: Наклыа, Джомтьен, Наджомтьен.

Вопрос: На каком уровне находится вопрос медицинского обслуживания?

Ответ: Медицина тут просто обалденная. Она на порядок круче, чем в России: компетентные врачи, вежливый медперсонал, большой комплекс различных услуг, и очень приемлемая по цене. Можно, к примеру, купить годовую страховку 11-12 тыс батов и обслуживаться в хорошей клинике. Мне лично очень нравится Bangkok Hospital Pattaya.

Кстати, в этой стране очень качественные и недорогие роды: за сумму от 50 тыс батов можно получить очень хороший сервис, до и послеродовое обслуживание в 4* индивидуальной палате. Причем в ней предусмотрено место не только для мамы, но и, при желании\необходимости, для кого-то из родственников.

Вопрос: Есть ли возможность определить детей в школу с преподаванием родного языка, английского языка? После школы есть возможность иностранцу поступить в вуз Таиланда?

Ответ: Здесь очень много интернациональных школ, поэтому достаточно просто подобрать школу рядом с потенциальным местом жительства. Качество образования — хорошее.

Высшее образование Таиланда котируется на мировом рынке и в страну оформляется много ученических виз. Так что, высшее образование — это одна из фишек Таиланда.

Вопрос: Можно ли купить жилье на первых этажах и вести на этих площадях бизнес?

Ответ: Компанию нужно регистрировать под коммерческую недвижимость, то есть снимать или покупать под нее офис, получать юридический адрес. Впрочем, в Таиланде люди нередко, так же как и в России, снимают квартиры на первых этажах зданий в центральной части города, и работают в них.

Вопрос: Какие обязательства по содержанию жилья возникают у собственника?

Ответ: Коммунальные платежи в Таиланде невысокие. В среднем за квартиру площадью 40 кв м платеж составляет 35-40 батов за квадрат, то есть 1600 в месяц или 19,2 тыс батов в год. В эту сумму входит охрана, бассейн, обслуживание дома, текущий ремонт на общей территории, содержание управляющей компании. Плюс оплата за электричество 4-5 батов за кВт⋅ч и за воду — 30-40 батов за 1 куб.

Важный нюанс: плата за содержание жилья в Таиланде вносится сразу на год вперед!

Вопрос: Какие налоги возникают у покупателя-иностранца в Таиланде?

Ответ: Покупатель оплачивает налог только при продаже и покупке недвижимости в специальном лэндинг-офисе. При продаже недвижимости в собственность гербовый сбор составляет 0,5% от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры, в зависимости от того, какая цена выше. Если недвижимость находится во владении до 5 лет, то 3,3% от стоимости. Продавец также платит 1% от общей оценочной или контрактной цены дома или земли (если продавец компания), или по ставке подоходного налога – до 35%, если продавец физлицо. Больше никакие налоги на недвижимость в Тае платить не нужно. Комиссию агента недвижимости в Тае (3-5%) обычно платит продавец.

Вопрос: Как можно сдать дом\квартиру в аренду?

Ответ: Для этого, как правило, подписывается соответствующий договор на управление активами с агентствами недвижимости. АН находит клиентов, занимается управлением недвижимостью, принимает на себя обязательства по его содержанию и обеспечению сохранности обстановки, производит ремонт в случае поломок, занимается текущим ремонтом. Как правило, арендатор въезжая в квартиру, сверх ежемесячной оплаты, вносит депозит. Из этой суммы берутся средства на устранение поломок.

Вопрос: Можно ли квартиру купить в строящемся доме, поселке? Какие риски при этом возникают? Как их избежать?

Ответ: Большинство таких операций совершается через агентства, у которых заключены договоры с застройщиками. В рамках этих соглашений покупателям предоставляются скидки. Агентства также могут договориться с застройщиком о предоставлении клиентам беспроцентной рассрочки на покупку жилья на 2-3 года после внесения первоначального взноса в размере 30%. Если покупатель приходит к застройщику самостоятельно, то рассрочку ему не предложат.

Можно, конечно, приобретать квартиру самому, но для этого нужно изучить рынок, застройщиков. И в Таиланде есть ситуации, когда образуются недострои, появляются обманутые дольщики, застройщики-банкроты. Каждый сам определяет свой уровень риска.

Вопрос: В каком виде сдаются\ продаются квартиры\ дома?

Ответ: В Таиланде все объекты недвижимости сдаются не просто полностью отделанные для проживания, но и с типовой мебелью, согласно проектам дизайнеров. Это кровать, диван, стол, стулья, кухонная мебель, поставка под телевизор, кондиционер. Есть более укомпектованные варианты — со всей бытовой техникой, так что покупателям остается завезти только личные вещи и бутылку шампанского, которую при заезде необходимо разбить, ну, или в крайнем случае, по русской традиции запустить в квартиру кота .

Вопрос: Какие налоги у покупателя зарубежной недвижимости возникают у покупателя на родине?

Ответ: Документально отношения в налоговом законодательстве между Россией и Таиландом не прописаны, поэтому я не слышал, чтобы кто-то из россиян платил налоги за тайскую недвижимость.

Вопрос: Подскажите, гарантирует ли ваше агентство «чистоту» сделки»? Прописывается ли в договоре ответственность агентства в случае оспаривания третьими лицами совершенной сделки? Есть ли у агентства юристы специализирующиеся в законодательстве Тайланда, которые в подобной ситуации защитят интересы клиента?

Ответ: С каждым клиентом нашего агентства мы в обязательном порядке подписывает договор. К договору прилагается соглашение об ответственности нашего агентства перед клиентом.  В нашей компании работают высокопрофессиональные юристы, хорошо знающие жилое законодательство и судебную практику Тайланда. Юридический состав нашей компании можно назвать многонациональным, он представлен юристами из России и Тайланда. В их обязанности входит полное сопровождение сделок, в том числе и экспертиза документов. Для более детального обсуждения вы можете связаться с нами по телефону +66-900-4000-52, электронной почте pattaya@gjacip.ru или написав на нашем сайте  .

Вопрос: Подумываем семье перебраться в «теплые страны». выбор стоит между Кипром и Тайландом. Планируем там не просто проживать, но вести свой бизнес. В какой из этих стран проще начать свой бизнес англоговорящему русскому? И в целом какая из этих стран более адаптированна для русских?

Ответ: Здравствуйте Иван! Про Кипр ответить не могу, поскольку не компетентен. Так же не могу сравнить, что лучше. В Таиланде ведение бизнеса достаточно простое и прозрачное, большого количества надзорных органов нет, как в России. Пассивные продажи присутствуют, сезонность бизнеса снижена до минимального, тепло всегда. Вести бизнес в разы комфортнее, по сравнению с Россией, и это мягко сказано.

Вопрос: Добрый день Алексей. Подскажите, что на какую недвижимостья могу рассчитывать в Тайланде если располагаю 2 млн. русских денег?

Ответ: Роман здравствуйте! На неплохую Студио, примерно 28 м , с возможным видом на море и новым кондо.

Вопрос: А каким образом происходит расчет по сделке?

Ответ: Здравствуйте Олег ! Расчёты могут быть как и в рублях (если собственник русский), так и в батах (если владелец иностранец), возможно в долларах . Расчёты как наличными так и безналичными. Так же возможны дистанционные сделки если покупка у застройщика.

Вопрос: А примерно в каком ценовом диапазоне варьируется стоимость средней квартиры?

Ответ: Анна здравствуйте! Разброс цен здесь большой. Начиная от 1,1 млн  рублей до 120 млн рублей.

Вопрос: А в каком районе лучше взять квартиру чтобы там было красиво и спокойно?

Ответ: Ольга здравствуйте! Я рекомендую Naklua (север Паттайи), рекомендую на собственном примере.