— С одной стороны, с тем положением дел, которое мы наблюдаем в течение многих лет в долевом строительстве, мириться невозможно. С другой — мы понимаем, что для строительного комплекса любого региона изменения, вступающие в силу с 1 июля, болезненны. Даже с учетом новаций, поддержанных правительством РФ на минувшей неделе, — заявил на встрече с финансовыми и строительными организациями региона губернатор Новосибирской области Андрей Травников.

Он обратился к банкирам и застройщикам с просьбой прокомментировать: как обстоит ситуация с подготовкой к работе в новых условиях. Напомним, в начале года строительные компании жаловались, что банки не готовы работать по программам проектного финансирования, а потом кредитные организации стали говорить, что застройщики не очень охотно подают документы на рассмотрение.

Управляющий Новосибирским отделением №8047 ПАО Сбербанк Игорь Безматерных сообщил, что эксперты банка проанализировали все разрешения на строительство, полученные застройщиками в регионе. Речь идет о 573 домах общей площадью 5,4 млн кв. м. По его словам, 62% застройщиков не имеют опыта работы с банками, 38% уже получали банковское финансирование.

— Исходя из нашей экспресс-оценки, мы понимаем, что по 54% от совокупного объема разрешений застройщики могут получить проектное финансирование при наличии желания и потребности. По 46% мы видим основания для отказа (15% из них строятся не по 214-ФЗ), но это не стопроцентный приговор, — говорит банкир.

Всего, по оценкам Сбербанка, по 80% разрешений застройщики могут достроить дома по старым правилам. Только 20% разрешений или 126 домов не попадут под критерии, озвученные минстроем РФ. Из них по 28% нет препятствий по проектному финансированию. По 13% есть вопросы, и нужно работать над корректировкой проектной документации или экономикой проекта. По 30% есть стопфакторы — это либо наличие крупных исков к собственникам компании, либо объект является текущим долгостроем, который реализуется длительное время. Их строительная готовность менее 30%. 29% или 36 домов входят в зону неопределенности, так как банки не до конца понимают их экономику.

— Не исключено, что половину этих домов застройщики могут достроить сами, а по половине потребуется проектное финансирование. Смогут ли банки его предоставить? Этот вопрос требует дальнейшего изучения, — заявил Безматерных.

Комментируя текущую работу с застройщиками региона, он пояснил, что в Сбербанке на сегодняшний день открыты 174 счета-эскроу, на которых размещено уже более 100 млн рублей, заключено 5 сделок на проектное финансирование. В работе у банка находятся еще 29 проектов на 12 млрд рублей. В целом, по мнению Игоря Безматерных, и банковский, и строительный рынки региона уже готовы к работе в новых условиях.

Андрей Травников поинтересовался — почему всего 5 застройщиков региона провели работу по переходу на работу с использованием счетов-эскроу.

— Если считать от общего количества работающих на рынке компаний, то это менее 2%. Если считать от тех, кто должен перейти на новые требования 214-ФЗ, то всего около 10%. А времени на подачу и рассмотрение заявок остается мало, — добавил он.

Вице-президент — управляющий филиалом «Газпромбанк» (АО) «Западно-Сибирский» Намжил Урбанаев отметил, что и на банковском, и на строительном рынке возникают сегодня вопросы с дефицитом компетентных кадров, которые могут проводить такие сделки, в том числе оценивать риски строительных проектов.Необходимо принять меры по их подготовке, и сейчас такая работа ведется с несколькими вузами города.

— Самой серьезной проблемой для получения проектного финансирования является дефицит собственных средств у застройщиков, которые необходимы для реализации финансовой модели. Многие проекты из эконом-сегмента, где не очень высокая рентабельность, с точки зрения стресс-тестирования финансовых моделей, требуют больше средств застройщиков, — поясняет банкир. — Банки готовы принимать в зачет стоимость земельных участков, их аренду, рассрочку по внесению собственных средств, но компании должны ответить на вопрос — откуда у них позднее появятся собственные средства.

Не менее серьезной проблемой, по его словам, является задолженность застройщиков по аренде за земельные участки.

— По некоторым данным, совокупный долг по аренде за землю в Новосибирске уже составляет более 4 млрд рублей. При рассмотрении кейсов банки стараются изучать каждую ситуацию и застройщика индивидуально, могут выдвигать требование по погашению долга за аренду в качестве отлагательного условия для начала финансирования, — добавил Урбанаев.

Гендиректор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов предложил все-таки дать всем застройщикам возможность достроить дома по старым правилам

— Уже стали понятны правила игры, которые вступают в силу с 1 июля. Такой жесткой посадки, как ожидалось ранее, не будет. Все застройщики, присутствующие в этом зале, без проблем перейдут на новое законодательство. Вопрос: что будет с теми 120 домами, которые не попадают под критерии правительства? Это вызов не только для области, но для всего строительного сообщества. Думаю, что нужно проанализировать и дать возможность застройщикам достроить эти дома по старым правилам, чтобы не получить огромное количество обманутых дольщиков — около 2000, — пояснил Гаврилов. — 70-80 домов после 1 июля могут оказаться в числе проблемных, они не смогут ни привлечь банковское финансирование, ни строить по старым правилам, так как не попадают под критерии правительства РФ. Это снизит риски и уберет проблемы, которые в регионе накопились с 2008 года.

В итоге губернатор поручил министерству строительства региона составить список застройщиков, которые не обращались в банки за проектным финансированием, и методично в течение мая приглашать их разбирать ситуацию: что их смущает, чего не хватает, так как времени до вступления в силу новых положений 214-ФЗ остается мало.

Фото автора