Протестируют на Москве

Правительство Москвы ввело ограничение на проектирование и строительство квартир и студий площадью менее 28 кв. м. В информационном письме Москомэкспертизы, которое получили девелоперы, говорится, что с 15 мая застройщикам не будут подписывать разрешения на возведение домов, где проектом предусмотрены студии или «однушки» площадью менее 28 кв. м. Тех проектов, которые уже реализуются и которые успели получить положительное заключение экспертизы до 7 мая 2024 года, этот запрет не касается, уточняется в документе.

Как сообщила пресс-служба «Циан», со ссылкой на генерального директора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, для московских застройщиков это будет серьезным вызовом, так как у многих девелоперов разрушатся их финансовые модели.

— На протяжении 10 лет площадь жилья в крупных городах России снижалась. Этому способствовали два фактора: демографический, так как все больше семей у нас сейчас состоят из одного человека, а также бюджет покупки, — отметил Максим Ельцов. — Сейчас у многих людей, кто мог купить студию или маленькую однокомнатную, такой возможности уже не будет.

По его словам, в столице основной объем предложения таких квартир приходился на окраины. Сейчас он может сместиться в Московскую область и в апартаменты.

Федеральные эксперты не исключают, что после тестирования на рынке недвижимости столицы эта норма будет тиражироваться на регионы страны. Кроме того, центральные СМИ, со ссылкой на аудитора Счетной палаты РФ Наталью Трунову, сообщили, что рассматривается возможность отмены льготной ипотеки на «однушки» и студии. По словам Труновой, в свете поставленной президентом задачи обеспечить к 2030 году каждого гражданина жилплощадью от 33 «квадратов» на человека, нет смысла поддерживать спрос на некомфортное жилье. При этом эксперты отмечают, что стоимость квадратного метра в студиях и однокомнатных самая высокая, поэтому такие квартиры наиболее выгодны для застройщиков.

Позже «Ведомости», со ссылкой на губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, сообщили, что Ленинградская область вслед за Москвой повысит требования к минимальной площади квартир с 24 до 28 «квадратов».

Новосибирск уже в тренде

По мнению гендиректора ГК «ЁЛКА девелопмент» Максима Маркова, на новосибирском рынке запрет на выдачу разрешений на строительство студий и однокомнатных малой площади практически не скажется. По его словам, в прошлые годы доля таких квартир на рынке региона доходила до 45%, а сейчас составляет 25-27%.

На студии и однокомнатные квартиры приходятся почти 65% продаж в новостройках Новосибирска

— У новосибирских девелоперов, за редким исключением, перепроизводства малогабаритных квартир не было. Они более взвешенно подходили к формированию квартирографии домов, поэтому сейчас навес нераспроданных квартир у нас намного меньше, чем в ряде других регионов России, — констатировал эксперт.

Основатель новосибирской группы «Мета» Владимир Мартыненков напомнил, что в Новосибирске уже на одного жителя приходятся 28-30 кв. м недвижимости, поэтому в городе нелогично строить жилье меньших размеров.

— Сейчас у нас подавляющее большинство застройщиков ответственные и не делают студии менее 28 кв. м. Хотя ранее были прецеденты, когда на одном этаже девелопер размещал по 50 каморок площадью 15-17 кв. м — и люди стояли в очереди на лифт. Это выглядит жутко, и если данным законом будут пресекаться такие прецеденты, то я его только приветствую, — говорит руководитель ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов. — Для студии площадь в 28-30 «квадратов» вполне нормальная. При этом застройщики Новосибирска уже сейчас делают таких квартир по минимуму, для особо желающих.

По его словам, если эти требования вступят в действие в регионе, то на этапе подготовки техзадания корректировки внести не так сложно.

— Из маленькой квартиры сделать большую проще, чем наоборот. Если бы минимальная планка была установлена 50 кв. м, то вот это рынок точно бы ощутил, — комментирует Евгений Гаврилов.

Брокер, учредитель компании Nazarov&Partners Александр Назаров также поддерживает эту инициативу московского правительства.

— Студии в 19-20 кв. м убивают концепцию домов. Страшно представить, во что могут такие объекты превратиться в будущем, — рассуждает брокер. — Например, дом позиционируется как жилье бизнес-класса, но там предусмотрены студии 20 кв. м. И дом, исходя из российской классификации объектов недвижимости, сразу теряет статус, так как такое жилье покупается для сдачи в аренду, и непонятно, кто будет снимать эти квартиры. 28 кв. м — это минимум для проживания одного человека. Двоим уже будет тесновато.

Требуется корректировка господдержки

Максим Марков отметил, что уже много лет на всех уровнях поднимает вопрос о необходимости изменения программы господдержки, в том числе в части площади квартир. В 2021 году он был соучастником подготовки соответствующего обращения на имя Марата Хуснуллина, который в тот момент был министром строительства РФ.

В топ-10 регионов с максимальным приростом суммы просрочки по ипотеке вошла НСО

— Действующая сегодня господдержка создает эффекты, необходимые для застройщиков и власти, но при этом она стимулирует девелоперов строить квартиры малой комнатности и площади, так как они попадают в программу госсубсидий: льготная, семейная и т.д. ипотека. При этом все понимают, что в регионах и столице девелоперы строят квартиры малой площади исключительно в инвестиционных целях. Люди вкладывали в них вначале губернаторскую субсидию, потом маткапитал, потом средства из программ господдержки и т.д. К примеру, у нас в регионе есть дома, где под 1000 квартир — это однокомнатные и студии, — рассуждает Марков. — Практика показала, что чем больше муниципальное образование, тем больше на рынке недвижимости появлялось таких объектов. В Новосибирске ранее активно продвигалась наружная реклама однокомнатных и студий в Москве, то есть столичные девелоперы пылесосили инвестиционные ресурсы в Новосибирске. Люди их покупали не для переезда, а как вложение средств. И власти это поддерживали.

В 2022 году Максим Марков поднимал вопрос об изменении принципа предоставления субсидий на форуме недвижимости «Движение». По его словам, в зале были более 500 девелоперов — и большинство поддержали его слова.

— Застройщиков эффективно можно поддерживать и по-другому. Например, программа льготной ипотеки не будет распространяться на студии и однокомнатные, а будет выдаваться на улучшение жилищных условий. Так, при переезде из двух в трехкомнатную можно выдавать кредит под 4% годовых. Таким образом государство начнет поддерживать не только московских строителей, которые растут на спекулятивных капиталах, а весь рынок. Под такую программу застройщики смогут формировать новую квартирографию, строить более просторные квартиры — модель господдержки будет их заставлять это делать, — говорит собеседник Infopro54. — За счет этого станет решаться вопрос демографии, так как чем больше в семье детей, тем больше нужна квартира. С учетом норматива, озвученного президентом, на семью из трех человек нужна квартира площадью 90 кв. м, на семью из четырех — уже 120 кв. м.

По его словам, в такой ситуации государству не нужно будет платить деньги, поддерживая спрос на квартиры малой площади и комнатности, которых на рынке уже в избытке. При этом девелоперы сохранят объем строительства, будут закупать материалы в том же объеме, что и раньше, экономика строительства просто переориентируется в другой сектор рынка новостроек.

Владимир Мартыненков также считает, что государство должно запускать жилищные программы поддержки тех семей, кто хочет увеличивать количество детей. На каждого следующего ребенка давать дополнительные бонусы, льготные ставки, чтобы семья покупала квартиру больших размеров.

— Есть государственные задачи, которые приоритетнее, чем создание человейников со студиями в 13-15 кв. м.  Весь остальной рынок должен подстраиваться под эти задачи, — заявил эксперт.

По мнению Максима Маркова, на жилищном рынке однокомнатных и студий не должно быть больше 25%. И это рынок в целом, а не только новостройки.

— В Новосибирске сейчас уже переизбыток таких квартир. У нас нет проблем с тем, чтобы купить студию и однокомнатную. На мой взгляд, для развития рынка необходимо вводить отдельную госпрограмму для молодежи, молодых семей. Предоставлять им возможность на льготных условиях покупать такие квартиры, в том числе на вторичном рынке, — поясняет Марков. — Сейчас мы оказались в ситуации, когда люди хотят улучшить свои жилищные условия, но не могут, так как у них никто не покупает их квартиру, потому что ставки на ипотеку на «вторичке» составляют 17% годовых. Цепочки сделок остановились.

Уйти в апартаменты

Собеседники Infopro54 также не исключили, что при введении ограничений по площади строительства спрос на такие квартиры в Новосибирской области может сместиться в сторону апартаментов.

Продажи апартаментов в Новосибирске падают шестой месяц подряд

— Если человек готов мириться с тем, что слева от его квартиры находится офис, справа — ногтевая студия, напротив — spa-салон и т.д., то он может покупать апартаменты. Но на мой взгляд, такая недвижимость больше подходит для временного проживания либо ведения бизнеса, — говорит Евгений Гаврилов.

Владимир Мартыненков тоже считает, что апартаменты — это временное жилье для одиночек или семьи без детей.

— Если человек пока не готов покупать большую квартиру, то он вполне может пожить в апартаментах. Однако расходная часть на проживание в такой недвижимости выше, чем в квартире. Обычное жилье дешевле эксплуатировать, поэтому есть вероятность, что покупатель апартаментов в итоге предпочтет переехать в обычную квартиру, — резюмировал эксперт.

Ранее редакция сообщала о том, что Новосибирская область лидирует по количеству проданных новостроек в округе.