В стройке — перепроизводство

На середину декабря объем строящегося жилья в Новосибирске составляет 4,6 млн кв.. м, из них 50% со счетами эскроу. В 2022 году город планирует немного перевыполнить план по сдаче объектов — 1,3 млн кв. м (план 1,2 млн). Об этом заместитель мэра Новосибирска, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев сообщил на расширенном заседании ассоциации «Региональный деловой клуб строителей». Министр строительства Алексей Колмаков добавил, что по итогам года регион также выйдет на запланированные объемы по сдаче новостроек в Новосибирске. На начало декабря сданы 2,1 млн кв. м, что на 6% больше уровня 2021 года. Впрочем, несмотря на рост показателей, на строительном рынке далеко не все так радужно, как кажется.

— По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), по Новосибирской области на 1.10.22 в строящихся домах 36% не проданных квартир, 38% — проданных, по 26% продажи не открыты. По России в целом площадь нераспроданных квартир на начало декабря — 66 млн кв. м или 66% от общего объема жилья в стадии строительства. Это максимальный показатель по нераспроданным квартирам за всю историю современного российского рынка жилья, — заявил президент отраслевого объединения «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.

По его словам, в третьем квартале в регионе были зарегистрированы 5907 договоров долевого участия, по сравнению с первым кварталом 2022 года продажи упали на 37%, в сравнении с третьим кварталом 2021 года — на 3%. Около 45% договоров ДДУ заключены с использованием льготной ипотеки. Общее количество зарегистрированных договоров долевого участия на покупку новостроек в Новосибирске в 2022 году за 10 месяцев составило 21,5 тысячи. Для сравнения: в 2014 году — 55,5 тысячи, в 2021-м — 32,1 тысячи.

— В Новосибирской области за 10 месяцев 2022 года на счетах эскроу размещены 80 млрд рублей. При этом по проектному финансированию банки выдали застройщикам 202 млрд рублей. Разница между средствами на счетах эскроу и проектным финансированием — 122 млрд рублей, на такую сумму застройщикам нужно продать квартиры только по тем проектам, которые сейчас уже реализуются, получить свои деньги и отдать заемные средства. Это непростая задача, — комментирует Александр Савельев. —  В целом по России на счетах эскроу — 4 трлн рублей, а продать квартиры застройщики должны на 7 трлн рублей.

Алексей Кондратьев также заявил, что его настораживает количество не проданных застройщиками квартир в новостройках Новосибирска.

— Это отдельная забота, которую нам нужно решать совместно с банками, застройщиками и Минстроем, чтобы пауза в продажах была нивелирована, — добавил он.

При этом, по словам Александра Савельева, покупательская способность зарплаты в 2022 году снизилась по всем регионам России.

— Мы наблюдаем формирование отложенного спроса и снижение доступности жилья из-за падения доходов населения, — констатирует он. — Население перестало тратить и перешло в режим сбережения. Все ждут стабилизации ситуации.

Сжатие рынка

Впрочем, последствия падения продаж квартир в новостройках на рынке уже проявились. Управляющий Новосибирским отделением ПАО «Сбербанк» (Банк финансирует 72 проекта — более 1 млн кв. м жилья, 70 из них — со счетами эскроу, занимает на рынке финансирования новостроек в регионе 53%. — Ред.) Николай Шилов сообщил, что количество открытых счетов эскроу в 2022 году снижается.

— Ситуация первых 4 месяцев 2022 года привела к тому, что реализацию части проектов застройщики Новосибирска перенесли на 2023 год. По оценкам Сбербанка, это 32 проекта на 52 млрд рублей. 32% из уже реализующихся проектов потребовали дополнительного финансирования, — рассказывает банкир.

Рынок эти риски уже ощущает, так как инвестиции в основной капитал снижаются, и в Новосибирской области по итогам 10 месяцев 2022 года составляют -12%. Александр Савельев обращает внимание, что 30% в таких инвестициях традиционно занимают денежные средства граждан и юрлиц, которые идут в долевое строительство. Сальдированный финансовый результат деятельности строительных организаций Новосибирской области — 0,6 млрд рублей.

По словам Александра Савельева, пока на 2023 год просматривается перспектива по заделу на 1,5 млн кв. м жилья, на 2024 год — почти 1 млн, на 2025 год — пока 0,5 млн кв. м.

— Экономическая неопределенность оказывает существенное влияние на планирование жилищного строительства. От покупки земли до возврата инвестиций в среднем проходят около 5 лет. При снижении продаж застройщики опасаются заходить на новые проекты, а банки — их инвестировать. Так что плохие продажи в новостройках Новосибирска — очень серьезный фактор, влияющий на развитие отрасли, — подчеркнул он.

Рука помощи

Николай Шилов поясняет, что 94% всех продаж на новостройки Новосибирска сегодня — это семейная или льготная ипотека.

— Средний возраст заемщика по ипотеке у нас сегодня составляет 37 лет, средний первоначальный взнос — 31%, 28% кредитов идут на покупку квартир в новостройках и 72% — на вторичке. Уровень одобрения заявок — 70%, — говорит Шилов. — По итогам 11 месяцев средний размер кредита по ипотеке снизился с 3,9 млн до 2,75 млн рублей. Без снижения первоначального взноса. На наш взгляд, это связано с тем, что застройщики начали применять скидочные программы на первичке, чтобы привлечь покупателей. Причем доля дополнительного субсидирования резко выросла с третьего квартала, когда застройщики почувствовали нестабильный спрос. За год доля субсидированных ипотек — банк+застройщик — выросла на 12%. Продавцы на вторичке не сильно готовы снижать цены.

В итоге в 2022 году в банке ожидают падения ипотеки на 20% к 2021 году.

— Только низкая ставка, субсидируемая государством и застройщиком, позволяет ипотечникам выдерживать сложившийся средний ежемесячный платеж — около 30 тысяч рублей, — соглашается Александр Савельев.

Что касается цены, то, по данным Александра Савельева, средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске в новостройках в 2022 году составляла 97,7 тысячи рублей. Местные аналитики, по его словам, с этим не согласны и говорят о ценах в 107-109 тысяч за «квадрат», то есть за год квадратный метр в регионе подорожал на 23%.

— Пиковый рост цены пришелся на март, но он не был поддержан ростом спроса и доступностью ипотеки. Застройщики Новосибирска поняли, что цены сильно завышены, особенно на фоне спада продаж. Но падать цены не будут, как и расти — из-за высокой затоваренности рынка и из-за того, что сегодня предложение существенно превышает спрос, — уверен Савельев.

 При этом он обратил внимание на тот факт, что цена квадратного метра, который выкупается по различным госпрограммам, за год выросла на 66% — до 93,5 тысячи рублей. То есть сейчас застройщикам выгодно работать с государством по таким проектам. В прошлые годы тендеры нередко вообще не привлекали участников. Эксперты не исключают, что в 2023 году этот инструмент может стать поддерживающим для строительной отрасли в условиях падения рыночного спроса.

Николай Шилов не исключил, что в 2023 году вырастет доля семейной ипотеки, так как условия по ней улучшились. В отличие от повышения ставки по льготной ипотеке — с 7 до 8%.

Несмотря на…

Впрочем, как бы застройщики Новосибирска не сгущали краски по поводу проблем с продажами, за 2022 год они получили разрешения на строительство 5,2 млн кв. м жилья — +20% к уровню 2021 года. Об этом сообщил Алексей Кондратьев.

Тренд 2022 года — комплексное развитие территории

— Незначительно, в штуках, выросло количество сделок на начальное финансирование — покупку земельных участков под будущие проекты. По сумме рост более значителен — в 4 раза. Это говорит о том, что застройщики смотрят на более фундаментальные инвестиционные проекты. Количество новых сделок по проектному финансированию выросло незначительно, а по сумме — на 25%: проекты стали дороже из-за роста стоимости материалов, а также масштабнее, — комментирует Николай Шилов.

 

Ранее редакция приводила мнение эксперта о том, почему просрочка по ипотеке может резко рвануть вверх.