КРТ в Новосибирской области

Как отметил заместитель мэра Новосибирска, начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев, для города решение о введении механизма комплексной застройки территорий (КРТ) стало своевременным. За всю 130-летнюю историю город стремительно рос, и в нем появились депрессивные территории, зачастую с хаотичной застройкой.

— Уже на первых этапах нормативной базы по КРТ, в рамках правил землепользования застройки, мы сформировали территории комплексного развития, где ограничили возможность осуществления строительства локальных участков, — отметил Алексей Кондратьев. — Таким образом был сформирован резерв на перспективу по развитию жилищного строительства в городе — около 2,26 тысячи га. Из них фактически 150 га заняты ветхим фондом, 660 га — производственными территориями и территориями спецназначения. Еще 1,5 тысячи га занимает индивидуальная жилая застройка.

По его словам, на сегодняшний день в городе Новосибирске в стадии реализации находятся 12 проектов по КРТ (46,5 га), еще четыре — в стадии подготовки (84,6 га) и два проекта реализуются по инициативе правообладателей (27 га). Общая площадь территории под проектами КРТ составляет 158 га и около 2,1 млн кв. м жилья.

— В рамках реализации этих проектов будут расселены 100 аварийных домов и 955 индивидуальных жилых домов, при этом 25% аварийных домов будут расселяться за счет средств бюджета, и 75% — за счет внебюджетных средств (средств застройщиков), — уточнил Алексей Кондратьев.

Подводные камни

Опыт работы по расселению ветхого жилья у Новосибирска достаточно большой благодаря программе по развитию застроенных территорий (РЗТ). По словам Алексея Кондратьева, за время ее реализации в городе расселены 130 ветхих домов, 85 из них расселялись за счет потенциала застройщиков. С индивидуальной жилой застройкой все сложнее. Процедура изъятия частной собственности, находящейся на этих территориях, очень неоднозначна и противоречива.

Новосибирск хочет получить 12 млрд на расселение ветхого и аварийного жилья

— Почему я акцентировал внимание исключительно на территориях, занятых индивидуальным жилым фондом, — продолжил Кондратьев. — На мой взгляд, это требует корректив в законе о КРТ. У нас нет возможности в каждой территории с индивидуальным жилым фондом, которая требует реновации, найти многоквартирный дом со статусом «ветхий» («аварийный»). Нам нужны дополнительные инструменты, чтобы заниматься сугубо индивидуальными жилыми домами. Это большие территории — до 20-30 га, перспективные для реализации КРТ. Но здесь крайне важно то, как складывается нормативная база. А допускать ситуацию, в которой из 15 га будут освоены 10, а локально на 5 га будут оставаться индивидуальные жилые дома, не заинтересован ни один муниципалитет и субъект.

Он подчеркнул, что в обсуждение данного вопроса необходимо вовлекать не только представителей власти и застройщиков, но и банки.

— Сегодня в Новосибирске несколько банков активно работают со строителями благодаря выходу на эскроу-счета и проектное финансирование. Мы не видим какого-то страха и опасений банков включаться в КРТ, на территории которых размещается ветхий и аварийный фонд. В этих случаях банки не опасаются финансировать застройщика. В отношении территорий, где присутствует индивидуальный жилой фонд, такой практики нет, — резюмировал Алексей Кондратьев.

Эксперты отметили еще ряд проблем, с которыми сталкиваются регионы при реализации КРТ. Например, предложено установить возможность принятия одного решения о КРТ и заключения одного договора КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в том числе объединение в одну территорию земельных участков из разных видов (жилой, нежилой застроек, незастроенной территории).

Микрорайон «Клюквенный»

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов презентовал один из проектов КРТ в регионе — микрорайон «Клюквенный», расположенный в Калининском районе Новосибирска.

 

— Сегодня микрорайон состоит из девяти двухэтажных домов (5 тысяч кв. м жилья), в которых проживают 250 человек.  А вокруг поля — 180 га абсолютно пустых территорий, — описал микрорайон Дмитрий Тимонов.

Масштабный проект жилмассива «Клюквенный» планируется реализовать до 2033 года. Объем инвестиций — около 7 млрд рублей. Земельный участок для его строительства был передан из федеральной в областную собственность.

— Долго у нас шло оформление документов, — отметил Дмитрий Тимонов. — В 2019 году мы скорректировали условия и добавили сюда важный момент о том, что земельные участки будут использоваться в том числе для решения проблем обманутых дольщиков. По этому проекту 5% средств, поступивших региональному оператору от будущих застройщиков при передаче субаренды, будут направлены на решение проблем обманутых дольщиков в регионе.

При застройке территории «Клюквенного» сохраняется главный принцип — комплексность подхода: на территории общей площадью 207 га будут построены 1 млн кв. м жилья трех уровней этажности, пять школ, три детских сада, поликлиника с подстанцией скорой помощи, спортивные, торговые центры, парки отдыха и зеленые зоны. Кроме того, на первом этапе проекта здесь будет сформирован образовательный кластер  по концепции «детский сад – школа – СПО».

— За последние 40 лет у нас в регионе не появилось ни одного средне-специального образовательного учреждения, — отметил Дмитрий Тимонов. — Решили пойти на небольшую авантюру и построить на этой территории кампус среднего образования.

Рядом с поселком появится платформа городской электрички, которая сократит путь от главного вокзала до ТЦ «Нордмолл» до 15 минут. Улицы Красных Зорь и Богдана Хмельницкого продлят до «Клюквенного». От улицы Краузе до Красных Зорь построят трамвайную линию протяженностью 4,5 км с выходом к ТПУ «Нордмолл».

Реализовывать проект будет АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области».

— Мы определили регионального единого оператора. То есть в нашем случае принято решение о КРТ по инициативе субъекта. АО «АРЖС НСО» — 100% дочернее общество, которое будет гарантом контроля за тем, чтобы освоение территории шло в тех параметрах, которые видит субъект.

В настоящее время реализуется первая очередь проекта. Образованы шесть земельных участков под застройку площадью от 4 до 10 га. Выполнена оценка, и в течение ближайшего времени планируется объявление аукциона на право субаренды.

 

Ранее редакция рассказывала о ключевых проблемах, актуальных для отрасли, которые обсудили участники «Строительной недели» в Новосибирске.