Офисная недвижимость: возврат к прошлогодним значениям

С завершением режима самоизоляции не все сотрудники вернулись в офисы, продолжив работать дистанционно. Согласно результатам опроса, проведенного экспертами Аналитического центра «Циан», около 17% компаний в России могут сохранить  полный или частичный режим удаленной работы после пандемии. Об этом свидетельствует и статистика потенциального спроса на аренду офисных помещений.

— В крупнейших городах (население от 1 млн человек) количество просмотров объявлений в июне-июле 2020 года, по сравнению с периодом самоизоляции, увеличилось на 54%. Но, в сравнении с докризисным периодом (началом года), интерес к аренде оказался ниже на 19%, — констатируют в «Циан». — Фактически рынок сегодня вернулся к прошлогодним значениям (-4% относительно аналогичного периода 2019 года). Положительная динамика потенциального спроса отсутствует: после резкого роста в начале июля на протяжении следующих двух месяцев интерес возможных арендаторов стабилен — не зафиксировано ни роста, ни падения.

Аналитики отмечают, что ни один город-миллионник не смог вернуть себе докризисные значения потенциального спроса по аренде офисных помещений. Минимальный разрыв в Новосибирске (-11%), Красноярске (-13%) и Екатеринбурге (-14%). Наибольшими темпами идет восстановление спроса на аренду офисов после периода самоизоляции в Москве (+67%), Красноярске (+44%), Омске (+41%).

Рынок купли-продажи офисной недвижимости восстанавливается еще более худшими темпами — относительно периода самоизоляции число просмотров оказалось ниже на 9%. В сравнении же с докризисным началом года, текущий спрос ниже на 32%.

— В современных экономических реалиях компании реже готовы приобретать офисы, к тому же «переформатирование» рабочих пространств с переходом на частично удаленный режим работы не способствует приобретению офисов, ограничивающих мобильность сотрудников, — комментируют эксперты «Циан».

В отдельных городах наблюдается прирост потенциального спроса на приобретение офисов относительно периода самоизоляции: в Челябинске (+57%), Волгограде (+32%), Уфе (+24%). Подобная стратегия рассчитана на дальнейшее восстановление рынка коммерческой недвижимости и перспективного роста ставок аренды после завершения кризиса. То есть покупка офисных помещений становится также «антикризисной мерой» с учетом текущей конъюнктуры рынка.

— Интерес к аренде офисной недвижимости, полагаю, продолжит восстанавливается осенью, — отмечает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра «Циан» — Во-первых, будет некоторое понимание относительно «второй волны» пандемии, о которой уже заявили многие страны. Во-вторых, большинство компаний пока что «тестирует» для себя возможность сохранения частичного или полного удаленного режима работы. Поэтому текущий спрос меняет свою структуру. Арендаторов чаще интересуют «гибкие офисы», коворкинги, в том числе в разных районах городах (не только в центральных, но и спальных). Другие планируют пересмотреть занимаемую площадь, снизив тем самым количество стационарных рабочих мест. То есть сегодня идет активный мониторинг предложения, в том числе поиск новых форматов — как для удаленной работы, так и сокращения текущих расходов за счет выбора меньшей площади или иного района города.

Склады в тренде

Длительный период самоизоляции привел к изменению потребительского поведения — все больше клиентов выбирают онлайн-покупки. Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж. В результате один из трендов 2020 года — это рост интереса бизнеса к расширению складских мощностей, отмечают эксперты Аналитического центра «Циан». В июне-июле 2020 года количество просмотров объявлений о покупке складов в регионах с городами-миллионниками, по их оценкам, увеличилось относительно периода самоизоляции на 6%, а к началу года — на 8%. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года, потенциальный интерес к покупке складских помещений оказался выше на 65%.

— В сегменте аренды складских помещений текущая активность, в сравнении с периодом самоизоляции, выше на 22%, относительно докризисного периода показатели пока ниже на 6%. В годовой динамике также отмечен рост на 22%, — отмечается в исследовании «Циан». — То есть, в отличие от рынка офисной недвижимости, где быстрее восстанавливается интерес к аренде, на рынке складской недвижимости ровно обратная ситуация — спрос увеличивается именно на приобретение площадей — на долгосрочные вложения.

Среди субъектов РФ относительно докризисного периода потенциальный спрос сегодня существенно выше в сегменте продаж складских помещений для Башкортостана (+59%), Воронежской (+46%), Ленинградской областей (+45%). В Москве спрос практически не изменился (+4%), зато в Московской области — показал прирост на 28%.

Арендой складов активнее, чем до самоизоляции, интересуются компании в Башкортостане (+34%), Нижегородской области (+25%) и в Воронежской области (+11%).

В Новосибирске интерес к покупке складов в июле вырос на 3% — как относительно самоизоляции, так и докризисного начала года. Еще больший спрос зафиксирован на сегменте аренды складских помещений — на 15% относительно периода самоизоляции и на 8% с начала 2020 года. Для примера: в Красноярском крае спрос на покупку складов упал на 28% к началу года и на 2% вырос, по сравнению с самоизоляцией. На аренду спрос вырос, по сравнению с карантинным периодом, на 7%, но все еще на 1% меньше, чем в начале года. В Омской области спрос на покупку складов продолжает падать — на 46% к началу 2020 года и на 26% относительно самоизоляции. По аренде складов интерес в последнее время вырос на 10%, но все еще на 17% меньше, чем в начале года.

— Наименее пострадавшей сферой в сегменте коммерческой недвижимости оказался рынок складских помещений, — комментирует Виктория Кирюхина. — Неважно, каким образом совершается покупка — онлайн или при личном посещении магазина, в любом случае бизнесу требуются складские помещения для хранения товара, его сортировки, отгрузки и прочего. С развитием каналов онлайн-торговли необходимость в аренде складских комплексов будет увеличиваться при одновременном сокращении интереса к оффлайн-площадкам.

Торговля: самое крутое пике

 В самой непростой ситуации, с точки зрения восстановления спроса, оказался рынок торговой недвижимости. Это ожидаемая ситуация — если для возобновления работы офисов потребовалось только снятие ограничений на передвижение в городах и отмены пропускного режима, то для торговых центров до сих пор действуют отдельные запреты, поясняют эксперты Аналитического центра «Циан». Число просмотров объявлений аренды в июне-середине августа (по сравнению с началом года) снизилось на 29%. В годовой динамике потенциальный спрос оказался меньше на 21%. Впрочем, относительно периода самоизоляции текущие показатели выше на 43%.

— Именно для рынка торговой недвижимости с ограничительными мерами произошло самое существенное падение спроса. По подсчетам «Циан», в период ограничительных мер количество просмотров объявлений аренды снизилось в два раза относительно начала года. Для сравнения: по аренде офисов спрос просел относительно докризисного уровня на 48%. Интерес к аренде складов снизился на 23%, — говорится в комментарии агентства.

В Новосибирске спрос на аренду торговой недвижимости к середине августа вырос на 20%, по сравнению с самоизоляцией, но он на 19% ниже, чем в начале 2020 года. В Красноярске — 24% и -30%, в Омске — 30% и -7% соответственно.

— Стрит-ритейл восстанавливается быстрее, чем ТЦ, где действуют более строгие ограничения. Например, в Санкт-Петербурге торговые центры возобновили работу только в конце июля, причем без фуд-кортов и развлекательных площадок. Это ограничивает потенциальный покупательский спрос и посещаемость ТЦ, а значит, и интерес на торговые площади в моллах, — констатируют эксперты агентства.

В целом по крупнейшим городам относительно начала года текущий уровень потенциального спроса на аренду ниже на 31% (для стрит-ритейла) и меньше на 43% для площадей в торговых центрах. Относительно периода самоизоляции восстановление идет сопоставимыми темпами. Однако интерес к аренде площадей в торговых центрах просел в период самоизоляции (в сравнении с началом года) на 66%, тогда как для объектов стрит-ритейла —  на 55% (в городах-миллионниках).

— Для восстановления рынка торговой недвижимости потребуется больше времени, чем для остальных сегментов. Даже возвращение основной части трафика в ТЦ еще не говорит о возобновлении «докризисных» продаж — снижение реальных доходов населения привело к уменьшению трат. Будущие компании-арендаторы не торопятся с заключением договора, оценивая текущую ситуацию и с точки зрения потенциального спроса, — констатирует Виктория Кирюхина.

Фото редакции