Меры поддержки отрасли на минувшей неделе обсуждались в рамках Строительной недели в Новосибирске на мероприятиях с участием представителей федерального Минстроя. Они проходили в закрытом от СМИ режиме, чтобы «разговор был более откровенным». Как пояснили Infopro54 несколько участников этих совещаний, вопрос о региональных мерах поддержки не рассматривался. Более подробно о темах, которые поднимались, новосибирские девелоперы рассказали редакции на условиях анонимности.

«Костыли» для поддержки спроса

Самой актуальной темой предсказуемо была поддержка рухнувшего спроса. По словам собеседников редакции, при нынешних объемах продаж для реализации построенного в 2024 году жилья понадобятся 6 лет. Столько ждать не сможет ни один застройщик, особенно при существующих банковских ставках. Ранее независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев отмечал, что в новостройках города зависли 60 тысяч квартир. Около 16 тысяч готовы выставлять на продажу инвесторы.

— Падение продаж ― около 40%, причем не только в Новосибирской области, а в большинстве регионов России. Пока держатся в плюсе 2-3 региона, а также Москва и Московская область, — констатируют застройщики.

Собеседники Infopro54 заявляют: пока ставка по ипотеке будет 27%, без мощных федеральных программ ситуацию скорректировать невозможно. Сейчас реально работает только «Семейная ипотека». Других программ нет.

— Есть несколько идей поддержки. Например, введение льготной ипотеки для молодых семей под гарантии рождения ребенка в течение нескольких лет. Если это обязательство нарушается, то ставка становится рыночной, — отметили девелоперы.

Еще несколько идей, о которых на встречах рассказали федералы, существенны в рамках страны и для определенных категорий граждан — снижение налогов на недвижимость. Однако для застройщиков от них будет мало эффекта.

Единственным инструментом стимулирования спроса для застройщиков сейчас фактически является рассрочка, но, по их словам, банки к ней относятся негативно.

— Проблема не в том, что застройщики не готовы строить, а в том, зачем строить, если это никто не будет покупать. Если убрать такой костыль, как рассрочка, то многие просто заморозят стройку, — рассуждают участники рынка.

Напомним, ранее Сергей Николаев отмечал, что сейчас идет борьба между лоббистами от банковских структур и представителями застройщиков за ипотечное законодательство на период заградительной ключевой ставки ЦБ РФ.

— Если победят банки и продажу новостроек в рассрочку, по траншевой и субсидированной ипотеке запретят, объем продаж новостроек сократится еще на 30-40%, а строительный задел за 2-3 года уменьшится в 2,5-3 раза. Если выиграют застройщики, то продажи снизятся на 10-15%, а число новых проектов на 25%, — предупреждал эксперт.

Механизм КРТ извратили

На втором месте по актуальности для новосибирских девелоперов сегодня находится тема КРТ, в частности тот факт, что застройщиков обязывают строить социальные объекты.

— У нас нет обязанности это делать. Если мы такие объекты все-таки строим в рамках реализации проекта, который без них существовать не может, то застройщик должен получить возможность включать эти затраты в расходы. Сейчас мы строим их за счет прибыли. Городская школа сегодня стоит около 2 млрд рублей. Такую прибыль в ближайшие годы девелоперу получить крайне сложно, — пояснил один из собеседников Infopro54.

Пока застройщики вынуждены перекладывать эти расходы в цену продукта, что отражается в росте стоимости квадратного метра. При этом продаж, с которых строители берут деньги на реализацию соцпроектов (строительство школ, детсадов), сегодня практически нет.

— Нам говорят, что «за прошедшие годы у строителей сформировалась большая финансовая подушка, которую вы можете сейчас тратить». Но почему-то в прибыль посчитано то, что застройщики сняли со счетов эскроу. Почему-то никто не учитывает, что из этих средств идет оплата работы подрядчиков, банковских процентов, строительства социальных объектов. Давайте уже посчитаем, сколько в итоге остается у строителей? При это некоторые банки официально отчитываются о том, что в 2024 году получили прибыль 1,5 трлн рублей, — возмущаются собеседники редакции.

Все застройщики, опрошенные Inforpo54, заявили, что у них нет интереса повышать цены за квадратный метр, так как это сокращает доступность квартир для покупателей и ограничивает спрос. Но в сложившейся ситуации просто не остается иного выхода.

Ряд собеседников редакции высказались еще более резко. По их словам, суть КРТ сейчас в принципе извращена по сравнению с тем, что изначально вкладывалось в идею создания этого инструмента пространственного развития городов. В том числе извращена при активном участии правоохранительных ведомств.

— КРТ превратился в механизм поборов для создания социальных проектов, на которые регионы должны были тратить федеральные и концессионные деньги, но умудрились их просохатить. И речь не только о Новосибирской области. В такой ситуации оказались многие регионы России, — говорят застройщики.

Напомним, в Новосибирске было сорвано строительство 6 концессионных школ, которые находятся в активно развивающихся жилмассивах.

Отрасль загнана под контроль спекулятивных банковских денег

Очень много вопросов сегодня вызывает взаимодействие застройщиков с банками, и этой теме тоже было посвящено много времени в рамках закрытых встреч, так как вопросы, которые поднимали застройщики, на региональном уровне решить невозможно. Для этого нужны нормативные акты федеральных ведомств.

Например, большое возмущение участников рынка вызывают банковские комиссии. Собеседники Infopro54 напомнили, что 19 декабря 2024 года, во время прямой линии президента, вопрос о комиссиях задавался главе государства, и было заявлено, что правительству будет поручено разобраться с этим вопросом. До сих пор никакие решения не приняты.

— Банки заявляют, что им не хватает покрытия или ресурсов для компенсации льгот в связи с возросшей ключевой ставкой. В итоге они берут проценты по проектному финансированию, а с недавних пор еще и комиссии ― в зависимости от первоначального взноса, который платит покупатель квартиры. Ранее этих комиссий не было. Сейчас они в сумме доходят до 19% от суммы сделки и превышают коммерческие затраты застройщика при продаже квартир! Некоторые банки сейчас снизили комиссии до 12-16% от суммы сделки, но эта проблема для строительного рынка по-прежнему одна из самых существенных. Федеральные лоббисты отрасли, которые участвовали в заседаниях, прямо признаются, что оптимизма в перспективе их решения они не видят, — констатируют застройщики.

Банкиры же объясняют комиссии резком спадом кредитования. Из-за высокой ключевой ставки и высоких процентов по кредитам банкам больше не на чем зарабатывать, чтобы отбивать ставки по депозитам.

При этом часть банков пока комиссии не ввели, и это создает на рынке неконкурентные условия работы.

— Получается, что часть застройщиков вынуждены платить комиссии, а часть — нет. Перейти в другой банк из того, где у тебя открыто проектное финансирование и эскроу-счета, — невозможно. При этом все чаще возникают ситуации, когда банк не одобряет ипотеку заемщикам, если они планируют покупать квартиру у застройщика, аккредитованного в другом банке, — говорят участники новосибирского рынка недвижимости.

Девелоперы заявляют, что отрасль загнана под контроль спекулятивных банковских денег, которые контролируют 30% процессов, ничего не понимая в них в принципе. На растущем рынке это нивелируется, а на падающем — ускоряет падение.

— Все началось еще с принятия ФЗ о проектном финансирования и счетах эскроу, и Минстрой РФ предупреждали о том, что проблемы возникнут, так как отрасль с общим объемом экспонируемого продукта в 19 трлн рублей в год отрезали от фондирования. Этим инструментом сегодня тяготятся не только застройщики, но и банки, — уверены собеседники редакции.

Кто виноват?

Девелоперы в один голос заявляют, что условия работы на рынке недвижимости сегодня диктуют банки, а не Минстрой РФ.

— Минстрой уже упустил возможность для регулирования строительного бизнеса, когда скакнули цены на все строительные материалы: цемент, песок, металл. Почему никто из министерства не задался вопросом, как в 2-3 раза подорожал песок, в 4 раза ― щебень, а виноваты в росте цен на квартиры оказались строители? — возмущаются собеседники редакции. — Минстрой РФ потерял контроль над рынком.

Монетарную поддержку «особо приближенных к власти» рынок сегодня не поймет. Тем более что монетарные власти справедливо критикуют Минстрой: деньги через льготную ипотеку дали на поддержку рынка, а они пошли на частные заработки москвичей и прочих инвесторов, накупивших квартир в столицах и регионах России, взвинтивших цену квадратного метра, развративших лидеров рынка, которые ничего, кроме как продавать ипотеку под 0,1%, не умеют. А сейчас стройка входит в режим комы. И не только стройка. Металлургические магнаты сообщают, что полностью останавливают программы развития ряда предприятий, даже несмотря на то, что стройка не держит контрольный пакет заказов в металлургии.

Побывав на закрытых заседаниях Строительного форума в Новосибирске, застройщики отметили, что растеряли последние крупицы оптимизма: на федеральном уровне пока никто ничего делать не хочет и не может.

— Большинство строителей Новосибирска в этом году окажутся в сложном положении, вплоть до банкротства. Строительство — это не проект одного дня, а бизнес с многолетним планированием. Многие компании еще несколько лет назад выходили на конкурсы, приобретали землю, готовили и оплачивали проекты, брали кредиты на строительство, а сегодня им говорят, что финансирование подорожало до 25-27%. Где и кто возьмет такие деньги? — говорят девелоперы региона.

Собеседники не исключают появления новых долгостроев, от которых область якобы практически избавилась.

— Если застройщик заморозит проект, банк вернет деньги покупателям квартир, которые потеряют часть вложенных средств из-за инфляции. Недостроенный объект все-равно останется, — поясняют застройщики.

Что делать?

По словам застройщиков, сейчас их обнадеживает только тот факт, что уже на федеральном уровне наконец заговорили об экономическом кризисе в строительной отрасли. В частности, этот вопрос недавно подняла спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

— Сейчас мы еще не коме, но можем там оказаться. Строительную отрасль нужно спасать. Попытка это сделать через накачку денег и льготную ипотеку стала одной из причин роста инфляции. С другой стороны, за счет стройки первые 2 года СВО удалось удержать ВВП страны, — говорят участники рынка.

Собеседники редакции также отмечали, что и на форуме в Новосибирске, и от федеральных коллег они неоднократно слышали информацию о скорых отставках в федеральном Минстрое. В том числе «благодаря» бравурным докладам о состоянии отрасли, которые прозвучали в декабре 2024 года на заседании правительства РФ и совершенно не соответствовали реальности.

— То, что мы сейчас наблюдаем — это полная профессиональная дисфункция Минстроя РФ. Теперь стоит ждать громких отставок. Что касается отрасли, то она пойдет туда, куда ее, собственно, послали. В перспективе снова возродится, как феникс из пепла, но это возрождение переживут не все. Если власть сейчас не может помочь отрасли, то пусть хотя бы не мешает, — говорят застройщики.

При этом собеседники Infopro54 отметили: Строительный форум в Новосибирске в очередной раз показал, что даже при самом негативном раскладе можно найти плюсы. В частности, застройщики убедились, что многие производители стройматериалов, комплектующих и технологий для отрасли за последние годы очень сильно нарастили свои компетенции, стали предлагать рынку более качественную и интересную продукцию и готовы развиваться дальше. Если будет с кем.

Ранее редакция сообщала о том, что вызовы для застройщиков обсудили на Строительном форуме в Новосибирске.