В Новосибирской области сформировался рекордный навес непроданных квартир в новостройках. По оценке независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, речь идет уже примерно о 60 тысячах объектов. До этого пик регистрировался в 2016 году — 58,4 тысячи зависших квартир. Об этом он сообщил на конференции, которую проводил портал ЕРЗ.РФ.

— При этом 15 тысяч квартир находятся в уже сданных застройщиками домах. Кроме того, еще около 16 тысяч квартир — у инвесторов, которые ждут, когда окончательно отменят льготную ипотеку, чтобы поконкурировать с застройщиками, — констатировал Николаев.

Эта проблема, по его словам, актуальна для всех участников рынка. У компаний, которые входят в топ-10 по объемам сдачи жилья, продажи упали на 4 тысячи по сравнению с 2023 годом. У остальных застройщиков падение еще более значимое.

При этом с рынка вымываются дешевые квартиры. Если еще полтора года назад в экспозиции были 10% квартир с ценой до 85 тысяч рублей за «квадрат» и 22,5% с ценами до 100 тысяч, то сейчас всего 3,5% из всего предложения можно приобрести по цене до 100 тысяч рублей за квадратный метр.

На этом фоне застройщики начали корректировать свои планы по новому строительству.

— В 2024 году снижение запуска новых проектов составило на рынке 10%. В 2025 году я ожидаю падения еще на 25%. Сейчас в продаже в городе появляется большое количество участков,  которые продают застройщики. Они делят площадки и часть выставляют на продажу, чтобы продолжить строительство на оставшемся участке, — пояснил аналитик.

В целом по итогам 2024 года продажи квартир в новостройках Новосибирска упали на 32% по сравнению с 2023 годом. В третьем квартале на одну сделку в новостройках приходились четыре на вторичном рынке. При этом на депозитах в банках в регионе в денежном выражении сейчас лежат 116 тысяч двухкомнатных квартир, год назад — 90 тысяч.

Сергей Николаев полагает, что в 2025 году снижения цен на рынке недвижимости в Новосибирской области не будет. Мало того, они вырастут на 10-15%, но застройщики от продажи квартир будут получать меньше.

— У нас в Новосибирске много вертикально-интегрированных структур, в состав которых входят предприятия-производители стройматериалов и застройщики. У некоторых из них средняя цена продажи сегодня составляет 105 тысяч рублей за «квадрат». Так что внутри каждого проекта стоимость квадратного метра вырастет, но за счет тех компаний, что нарастят свою долю на рынке, может немного снизиться, — комментирует Николаев. —  Кроме того, одним из самых распространенных инструментов продаж квартир в новостройках сегодня является рассрочка.  Для покупателя это скидка до 16%.

Эксперт не исключает, что в 2025 году до 25% застройщиков Новосибирской области нарушат сроки ввода квартир, а до 30% — «встанут на паузу», и это увеличит сроки строительства на год, а то и два.

— Ранее банки торговали лимитами по льготной ипотеке. Сейчас есть моменты, когда банки, увидев, что наполняемость эскроу-счетов у застройщиков низкая, под разными предлогами прекращают им предоставлять проектное финансирование. В результате компании приходится прекращать строительство или искать деньги в другом месте, а при нынешней ключевой ставке это практически нереально. Такие прецеденты в Новосибирске уже есть, и это прямой путь к банкротству, — комментирует Николаев. — Меня беспокоит тот факт, что в этой ситуации у нас появятся обманутые дольщики уже по новому закону. То есть компании задержат ввод квартир на несколько месяц или лет, а люди все это время будут платить ипотеку и аренду квартир. Плюс есть вероятность, что банки могут им вернуть деньги за купленные квартиры. Но в любом случае люди получат жилье позже, чем планировали.

По его оценке, в 2025 году возможны единичные банкротства застройщиков, а в 2026-м этот тренд может стать более массовым.

— Думаю, что застройщиков Новосибирска ждут два трудных года, но потом ситуация изменится. При сохранении ставки ЦБ через пару лет на депозитах в регионе будет лежать 160 тысяч условных двухкомнатных квартир, а предложение на рынке недвижимости сократится, — резюмирует эксперт.

Кроме того, он не исключает, что часть застройщиков будут уходить в другие — более «жирные» — регионы: Москву и Подмосковье. Особенно это актуально для крупных девелоперов.

Ранее редакция сообщала о том, что застройщиков коттеджных поселков Новосибирска обяжут строить детсады и школы.