На старт, внимание…

Новосибирских застройщиков и банки официально уведомили о скором старте торгов по продаже права на субаренду первых участков в жилмассиве «Клюквенный».

Гендиректор АО «Агентство развития жилищного строительства» (АРЖС, курирует проект) Ашот Рафаелян в ходе роуд-шоу проекта с застройщиками и банкирами сообщил, что освоение площадки жилмассива «Клюквенный» разбито на три этапа. На первом планируется формирование 6 кварталов общей площадью 41 га с расчетным количеством возводимого жилья 541 тысяча кв м. На участке также планируется размещение двух детсадов, школы и поликлиники со станцией скорой помощи.

В «Клюквенном» формируют образовательный кластер

— Передача в субаренду 6 земельных участков площадью от 4 до 10 га будет осуществляться на конкурсной основе с марта. К реализации проекта будут привлечены крупнейшие застройщики. Уверен, что присутствующие в зале представители строительных компаний Новосибирска и других регионов, а также представители банковского сектора проявят интерес к сотрудничеству, — сообщил Ашот Рафаелян.

Критериями выбора организации в конкурсе глава АРЖС назвал следующие:

• опыт работы застройщика на рынке не менее 3 лет;
• ввод в эксплуатацию жилых домов за 3 года, предшествующих дате подаче заявки, общей площадью не менее 20 тысяч кв. м.

Критерии оценки заявок:

• срок выплаты денежных средств на завершения проблемного объекта (не дольше 1 сентября 2023 года);
• размер платы за право заключения договора субаренды;
• срок внесения платы за право заключения договора субаренды

Судя по документации в лотах, рыночная стоимость участков варьируется от 67 млн за га до 92 млн в зависимости от участка, арендная плата — от 218 до 460 тысяч рублей. При этом победители должны будут внести на решение проблемы обманутых дольщиков от 18 до 42 млн рублей.

«Клюквенный» продвигает административный ресурс

Напомним, это будет первый масштабный проект комплексного развития территории, который планируют реализовать Новосибирск и область. Пока «Клюквенный» ― еще и самый капиталоемкий для бюджета проект. Только в развитие его инфраструктуры планируется вложить около 7 млрд рублей. Договоры с ресурсоснабжающими организациями уже заключены. Также осуществляется проектирование дороги, которая соединит микрорайон с Новосибирском ― продление улицы Богдана Хмельницкого.

По словам заместителя министра строительства Новосибирской области Дмитрия Тимонова, к четвертому кварталу 2024 года организации обещали обеспечить площадку водой, электричеством, теплом, внутриквартальными дорогами.

— Условием реализации участков является то, что они обеспечиваются всей инфраструктурой. Плюс идет синхронизация строительства жилья со строительством объектов социальной инфраструктуры. Сомневаюсь, что на рынке сейчас предлагаются участки, обеспеченные доступными мощностями и социальной инфраструктурой, расходы на создание которых уже заложены в бюджете, — подчеркнул Тимонов. — Кроме того, со стороны федерального центра предполагаются не только финансовые, но и организационные меры поддержки при реализации этого проекта комплексного развития территории.

Чиновник также напомнил, что в последнее время вопрос комплексной застройки в балансе общего ввода превалирует над локальными проектами.

Судя по комментариям, прозвучавшим на роуд-шоу, и банки, и застройщики пока относятся к проекту довольно осторожно. И это при том, что он активно продвигается в строительном сообществе уже около года.

В частности, директор Сибирского регионального центра банка «ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов назвал параметры проекта верхнеуровневыми (не уточняя детали), при этом заявил о готовности рассматривать проекты для финансирования «при наличии победителей конкурса».

— Вместе с АРЖС мы прорабатывали вопрос использования инфраструктурных облигаций. Этот инструмент, возможно, позволит снизить нагрузку на застройщиков и улучшить экономику проектов, — добавил Кузнецов.

Заместитель управляющего отделением Сбербанка в Новосибирске Никита Макаренко пояснил, что банк предварительно оценил и просчитал проект. Он предложил отодвинуть подведение итогов конкурса на месяц, чтобы застройщики более детально оценили проекты, а банки просчитали их кредитуемость.

— На наш взгляд, довольно существенен платеж за аренду, и здесь нужно смотреть на себестоимость проекта. Разные доли собственного участия могут складываться в зависимости от класса проекта: «эконом», «комфорт», — пояснил Макаренко. — Что касается проектного финансирования, то нужно учитывать, что 540 тысяч кв. м — это достаточно большой объем, который выйдет на рынок недвижимости в Новосибирске, даже с учетом его возможности поглощения.

Впрочем, по словам Ашота Рафаеляна, власти и тут готовы пойти навстречу застройщикам, которые решат выйти в «Клюквенный». По его словам, первые 6 месяцев застройщик не будет нести финансовой нагрузки, кроме задатка. Дмитрий Тимонов добавил, что застройщики могут получить рассрочку в 12 месяцев и при этом выходить на строительство, привлекать долевое участие. Однако преимущество получит компания, которая рассчитается за более короткий срок.

В открытой части роуд-шоу никто из застройщиков вопросы по проекту не задавал.

Подводя итоги, первый замгубернатора Новосибирской области Владимир Знатков в очередной раз подчеркнул, что ключевым преимуществом проекта является тот факт, что он находится под контролем Новосибирской области, а оператор проекта — акционерное общество, принадлежащее правительству региона.

— Никаких рисков для застройщиков нет. Это первый проект КРТ, в который мы входим. Далее у нас на разработке «Смарт Сити».  По нему мы выпустим постановление до 15 марта и приступим к реализации второго проекта комплексного развития территорий в Советском районе, — подчеркнул Знатков. — Что касается высокой цены — это рынок, так как цены выверялись по кадастру. Конкурс покажет, насколько они соответствуют рынку. Понимаю ситуацию и турбулентность в экономике, но данные статистики показывают, что жилье на рынке востребовано, застройщики работают интенсивно. У каждого есть свои проблемы, но рынок жилья стабильно развивается. В 2022 году мы в регионе выполнили план по сдаче жилья, и нет сомнения, что в 2023 году будут другие результаты.

Чиновник не исключил, что на этот проект могут зайти инорегиональные компании.

— Если хорошие — приветствуем. Хотя, на мой взгляд, те компании, которые работают на территории Новосибирской области, имеют достаточный опыт, строят много и качественно, поэтому нет сомнения, что проект состоится, — резюмировал Владимир Знатков.

Нет идеи

Большинство застройщиков, в том числе работающих на рынке массового жилья, на момент публикации материала комментарий редакции не предоставили либо отказались обсуждать эту тему. О том, что изучают площадку «Клюквенного», Infopro54 сообщили в ООО СК «ВИРА-Строй». Собственник группы «Мета» Владимир Мартыненков назвал стоимость права аренды за землю в «Клюквенном» кусачей.

Подрядчиков на застройку микрорайона «Клюквенный» начнут выбирать в следующем году

— Эффективность проекта получается низкая, исходя из плотности застройки 1:1,1 в пересчете на га земли. Для сравнения: в центре города это 1:2,5 с возможностью отклониться в большую сторону. Так что стартовая ставка за га в 76 млн рублей, на мой взгляд, спорная. Думаю, что в ходе торгов в итоге может сформироваться вариант голландских аукционов (Снижение цены. — Ред.). Отмечу, что это только плата за право на аренду, а еще есть арендная плата за участок, — добавил он.

По его оценке, для группы «Мета» может быть интересен участок с малоэтажным строительством. Но на аукцион будет выставлено одно предложение площадью 10 га. При заявленной в проекте плотности застройки внутриплощадочные сети получаются очень дорогими, что бьет по рентабельности проекта.

— К плюсам проекта, конечно, можно отнести привлечение бюджетных средств на строительство инфраструктуры, а также заявленное строительство социальной инфраструктуры: через 3 года от старта проекта, — рассуждает собеседник редакции. — Но пока я не вижу у этой территории ключевой идеи, которая могла бы простимулировать людей покупать жилье в жилмассиве «Клюквенный». Для сравнения: в «Смарт Сити» она очень хорошо проработана. Посылы «расселить ветхое и аварийное жилье» здесь не сыграют, это не идея, так что необходимо серьезно поработать с целевой аудиторией, чтобы понять, кто будет покупать жилье в проектах.

Мартыненков не исключил, что на площадке рискнут потренироваться инорегиональные компании, которые сейчас заходят в новосибирскую локацию. Напомним, только за последнее время в регион зашли два крупных федеральных игрока: ГК «Эталон» и ГК «Страна Девелопмент». Также, по его словам, участие в развитии жилмассива «Клюквенный» может быть интересно компаниям, которые занимаются строительством панельного жилья и имеют на балансах собственные заводы по производству ЖБИ. В частности, ЗАО «КПД-Газстрой», группа «Химметалл», ГК «Первый строительный фонд». Для них это будет гарантированный рынок сбыта продукции предприятий.

Илья Поляков, гендиректор ГК «Поляков», который был инициатором разработки мастер-плана «Клюквенного», пояснил редакции, что представленные на аукцион лоты требуют внимательного изучения.

— Думаю, потенциальные участники возьмут паузу на изучение возможностей для компромиссов. «Клюквенный» — первый проект в Новосибирской области, где планировка территории довольно жестко ограничивает размах и личные фантазии застройщиков, предельно конкретно оговаривая, что и как здесь можно возводить, — пояснил он. — Главная цель — обеспечить высокий уровень жизни новоселам микрорайона, поэтому ограничения в проектах планировок пойдут на пользу самим девелоперам: жилье в «Клюквенном» будут покупать более охотно. Однако подход непривычный. Цены АРЖС предлагает, на первый взгляд, адекватные, но для успешной реализации проекта в сегодняшних условиях рынка может потребоваться более гибко подойти к срокам или механизмам расчета.

Юлия Шевченко, директор по развитию компании «Новый мир» пояснила редакции, что компания внимательно следит за всеми новостями рынка.

— Реализацию участков в «Клюквенном» считаем позитивным сигналом и приветствуем решение правительства Новосибирской области развивать территорию п. Клюквенный комплексно и концептуально, выбрать застройщика, который будет работать на территории с пониманием задач и целей развития локации, — говорит Юлия Шевченко. — Что касается компании «Новый мир», то сегодня мы комплексно осваиваем большой участок земли на береговой линии в районе улицы Владимировская в рамках проекта «Беринг», а также продолжаем развивать локацию на Красном проспекте в районе дома «Нобель». Стратегия компании предполагает работу только в центральных локациях мегаполисов. Проект «Беринг» — это помимо жилых зданий огромная территория под благоустройство с береговой линией, пешеходными дорожками, освещением. Ресурсы команды сейчас направлены именно на эти задачи.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева на вопрос редакции сообщила, что проект «Клюквенного» пока не изучала.

— В целом, локация неплохая, благодаря близости Северного объезда и ул. Б.Хмельницкого. В этой локации можно реализовать проекты эконом-класса — сейчас, с учетом экономической неопределенности, это было бы разумно. В целом, здесь возможны и дома комфорт-класса, но, наверное, не в первой очереди строительства, а как некий элемент диверсификации проектов, — поясняет эксперт. — Средние цены в локациях, которые расположены рядом («Родники» / «Снегири») — порядка 98-104 тыс. рублей за 1 кв.м.

Напомним, в перспективе в жилмассиве «Клюквенный» планируется построить более 1 млн кв. м жилья. Население жилмассива в прогнозном плане должно составить около 35 млн человек.

 

Ранее редакция сообщала, что трендом 2023 года на строительном рынке будет комплексное развитие территорий.