Основатель и председатель правления Ассоциации ответственных управляющих компаний Новосибирска (АОУК), директор ООО «УК Жилдом» Антон Лапа рассказал Infopro54 о ситуации на рынке управляющих компаний Новосибирска, о рисках, которые нарастают в сфере ЖКХ города, а также о том, почему жители не хотят платить за услуги УК.

С юристами проще, чем по беспределу

— Антон Михайлович, еще несколько лет назад рынок управляющих компаний Новосибирской области был одним из самых скандальных. На нем постоянно возникали какие-то громкие конфликты. Почему сейчас стало тихо? Что происходит на рынке?

— Я буду комментировать ситуацию с субъективной точки зрения ― как вижу ее изнутри. Передел рынка ЖКХ, который происходил в течение десяти лет, с 2007-го по 2017-й, завершился. Напомню, в 2007 году, когда за коммерческими организациями законодательно закрепили возможность осуществлять управление многоквартирными домами, в регион пошла мощнейшая экспансия московских капиталов, плюс местные власть имущие подминали под себя жилой фонд.

Именно во время этого передела в публичную плоскость постоянно выливались какие-то заказухи, были нередки противоправные меры в отношении владельцев УК, которые не хотели продавать свой бизнес. Пока человек сидел в СИЗО, в его компании менялся участник, дома переходили в другую УК ― и забрать их обратно было очень сложно. Одним словом, рынок был очень грязным.

Сейчас наш город распределен между несколькими крупными структурами: москвичами и местными компаниями родом из 90-х. Эти игроки пытаются дробиться, отстраиваться в маркетинге, скрывать состав участников и взаимосвязь с материнскими структурами. Но фактически, исходя из того, что на судебные заседания ходят одни и те же штатные юристы, исходя из рокировок топ-менеджмента между этими компаниями, можно понять, что они все-равно находятся под единым центром управления.

Сегодня в основном наблюдаются точечные конфликты, когда кто-то с кем-то конкурирует за какой-то дом. Но все ограничивается мелким хулиганством. Лезть в тяжелый криминал сейчас не очень принято. Когда ты конкурируешь за один дом, объем прибыльности составляет не сотни миллионов рублей, а несколько миллионов в год, и при негативном раскладе можно получить реальный срок ― никто в этом мараться не хочет.

Но в целом рынок Новосибирска по-прежнему достаточно криминализирован. На нем еще гуляет эхо прошлых лет. Организованных преступных сообществ в городе больше нет, но люди, которые были с ними связаны, по старой памяти могут что-нибудь «пояснить», «предъявить» и т.д. Кто-то уже вышел из мест лишения свободы, но публичных разборок сейчас нет. Проще атаковать конкурентов с помощью юристов.

Дома, которые не платят

— Как вы оцениваете состояние жилого фонда в Новосибирске?

— Практически во всех районах города у нас есть проблемный жилой фонд, жители которого не платят за коммунальные услуги. Он не нужен управляющим компаниям, и когда уйдут УК, которые худо-бедно работают с этими домами, они лягут на плечи мэрии и правительства региона. Этот процесс уже идет. Мы регулярно слышим о том, что бизнес отказывается от такого жилого фонда.

Еще Виктор Толоконский, работая мэром, внедрял определенные механизмы управления таким проблемным фондом. Сейчас муниципальная УК более-менее справляется с общагами, а что делать с многоквартирным ветхим и аварийным жильем, мне кажется, не знает вообще никто. Эта проблема будет нарастать по всему городу, потому что в убыток себе работать никто не хочет. Коммерческие организации вообще не заинтересованы выстраивать взаимоотношения с собственниками таких домов. Их жильцы не платят за коммуналку и услуги УК, а объем требований со стороны законодательства такой, что раз дом входит в лицензию, то компания обязана его содержать и финансировать. Сначала за свой счет, а потом может в судебном порядке взыскать затраты с собственников. Но категория собственников там такая, что можно получить судебное решение, отнести его к приставам, а деньги не придут, так как с людей нечего взять. Исполнительные производства могут тянуться годами и ничего никто не получит.

Я сомневаюсь, что в условиях стагнации строительного рынка девелоперы смогут эти участки выкупать, сносить дома и строить там новое жилье.

— Если сравнить новосибирский рынок ЖКХ с другими регионами, то в чем его преимущества и риски?

— Чем меньше город, тем, как правило, там более изношенный фонд и больше людей, которые считают, что УК не нужно платить за их работу. Новосибирский рынок интересен тем, что у нас больше грамотных людей, большой объем свежих домов, поэтому потенциал у бизнеса выше, чем во многих других городах за Уралом.

Что касается Дальнего Востока, то там рынок до сих пор не пережил фазу диких 90-х, и те тренды, от которых мы, к счастью, ушли, там бурлят до сих пор.

Тарифа недостаточно

— Насколько сейчас адекватны тарифы в Новосибирске? Позволяют ли они нормально функционировать рынку?

— Тарифы в принципе сложно сравнивать, так как в одном доме это может быть 20 рублей с «квадрата», а в другом 150. Но в первом площадь 100 тысяч кв. м, а во втором — 1000. И эти дома будут в совершенно разных условиях. В первом УК сможет нанять армию дворников, уборщиков, технических специалистов ― и у нее останется какая-то прибыль, а во втором будет упахиваться дворник за 20 тысяч рублей, и его постоянно будут критиковать за качество работы. Во второй ситуации, по экспертным оценкам, у нас находятся до 40% жилого фонда Новосибирска. В тарифы домов заложена недостаточная смета, чтобы финансировать надлежащие работы в текущей рыночной ситуации с текущем уровнем зарплат.

И тут мы получаем столкновение интересов: собственники не хотят поднимать тариф, так как специалисты УК «плохо работают», а УК не может повысить качество работ из-за недостатка кадров и средств. Чтобы принять изменение тарифа, необходимо пройти процедуру голосования. Это довольно сложный процесс, так как люди в условиях дефицита информации, непонимания или фактов и аргументов, уже создающих негатив во взаимоотношениях, просто отказываются голосовать.

В результате сегодня многие управляющие компании, в том числе те же москвичи, находятся в жестком дефиците по финансированию. Чтобы привлечь дворника, ему нужно платить не менее 100 тысяч рублей, так как курьером он заработает 120 тысяч, катаясь на велосипедах и самокатах пять дней в неделю, а не размахивая лопатой шесть дней.

— Как УК выходят из такой ситуации? Вы говорите, что даже у москвичей копится финансовый разрыв…

— Пока эти разрывы закрываются за счет других домов, где удалось принять более-менее адекватный тариф. В каких-то компаниях сейчас сразу в договорах предусматривают инструменты индексации в одностороннем порядке, например раз в год на величину инфляции. Чтобы включить этот пункт в договоры, приходится убеждать собственников, что для содержания дома в надлежащем состоянии нужны финансы. Без выполнения этих работ будет увеличиваться аварийность дома, возможна порча имущества. Для этого необходим механизм изменения стоимости тарифа.

Часть УК вписали в договоры индексацию без согласования с жителями и разместили их в ГИС ЖКХ. В итоге люди пошли в суды, заявляя, что не подписывали такие документы. Сейчас эти процессы идут. Они могут длиться два-три года, и все это время собственникам будут начислять оплату по повышенным тарифам. Не факт, что переплаченные деньги потом удастся вернуть. Гораздо эффективнее, но дольше ― достучаться до каждого собственника, пройти по всем квартирам и получить подписи.

Часть компаний держится за счет статей на вывоз снега, на уборку подъездов, не выполняя эти работы. Люди это видят, но не идут в суды. По разным причинам: в силу юридической безграмотности, нежелания тратить время и ресурсы на перерасчеты, на доказывание, актирование отсутствия надлежащих услуг, на судебные процессы и госпошлины, которые в 2024 году выросли в десять раз. Поэтому такие действия для многих УК остаются безнаказанными.

Например, к нам от москвичей перешла пятиэтажка на Кубовой. Наши сотрудники отмыли подъезды, подстригли газоны, навели порядок во дворе ― и жители были в шоке, так как к ним уборщица не приходила много лет, хотя они платили УК за ее услуги. Люди составляли график дежурств и наводили порядок сами. Дворника на доме также не было, хотя деньги на него УК собирала.

Всем должны

— Вы говорите, что люди не хотят платить УК. С чем это связано?

— Хочу отметить, что такое отношение к управдомам, ЖЭК было заложено отнюдь не в 90-е, а еще в советское время. Помните, в культовой киноленте «Бриллиантовая рука» героиня Нонны Мордюковой поручала сотруднику распространить среди жильцов лотерейные билеты и предупреждала, что если не будут брать, то «отключим газ»? То есть вот таким образом людей настраивали против управляющих организаций, и стереотипное негативное отношение очень глубоко укоренилось в восприятии россиян. Но когда собственник квартиры вызывает специалистов, чтобы сделать ремонт, у него нет к ним такого негатива. Он сам выбирает мастеров, материалы, понимает, что они стоят денег, оплачивает работу, выстраивает договорные взаимоотношения с ремонтниками. А УК априори всем должна и лучше бесплатно.

— Возможно ли изменение отношения населения к управляющим компаниям?

— Изменения идут, но медленнее, чем нам бы этого хотелось. Это можно наблюдать по инициативным группам, которые выступают заказчиками в отношениях с УК: это председатели советов домов, советы домов, активисты, участвующие в жизни дома и его улучшении.

Кроме того, мы видим, что выросло новое поколение людей, являющихся собственниками недвижимости, понимающих объем своих гражданских прав, и они уже смотрят на рынок по-другому. Это поколение относится к рынку с объемом ожиданий в соответствии с нормами законодательства. Они не смотрят на управляющие компании как на бизнес, который «берет финансы неизвестно откуда и всегда все должен делать за свой счет, а они должны только требовать». Это радует. У советских людей к коммунальной сфере было именно потребительское отношение. Многие бабушки до сих пор думают, что нам деньги дают депутаты или выделяют из бюджета. Хотя эти времена закончились десятилетия назад.

Так что перестройка сознания у клиентов УК постепенно идет. При этом немало представителей старшего поколения, которые стремятся разобраться в законодательстве и взаимоотношениях с УК. Меня периодически приглашают выступать на «Школы ЖКХ» в качестве эксперта, чтобы я отвечал на вопросы жителей. Здесь я тоже вижу, что меняется модель поведения. Бабушки понимают, что в магазине они не могут взять хлеб бесплатно, и УК — это то же самое. Люди начинают платить, потому что хотят жить лучше. Ищут тех, кто может им это дать и не обмануть.

— Сейчас во многие отрасли проникает цифровизации, в ЖКХ этот процесс тоже идет. Какое влияние это оказывает на рынок? Становится ли он более прозрачным? Как это скажется на тех игроках, которые не принимают новые условия игры?

— Тот, кто не хочет работать по-новому, все равно вынужден участвовать в этих процессах цифровизации, размещать предусмотренные законом данные документы в Государственной информационной системе ЖКХ, публиковать свои отчеты. Но и здесь они ищут, как сделать все так, чтобы к ним было меньше вопросов, чтобы не к чему было прицепиться и ничего не было понятно. Тем не менее рынок все равно становится более прозрачным, и этот тренд усиливается. Это позволит заходить в отрасль здоровой конкуренции. Но это перспектива нескольких десятилетий.

Очередной виток

— Вы говорите об усилении конкуренции. Следует ли ожидать новой волны передела на новосибирском рынке управляющих компаний?

— Да, такая вероятность есть. Во-первых, на рынке сформировалась группа управляющих компаний, которая хочет развиваться цивилизованно, делать его более открытым, понятным для собственников. Мы объединились в ассоциацию (30 УК с многомиллионными фондами), так как совместно легче конкурировать, производить свой продукт-услугу, менять ее на адекватные деньги и при этом получать приемлемую норму прибыли, понятную в том числе собственникам.

Это не нравится старожилам, которые привыкли работать «в тени». У них нет технологий, нет персонала, чтобы в принципе составить разговор с собственниками, определиться с какими-то болями, проблемами, способами их решения, ценовой политикой, которая необходима для того, чтобы это сделать.

Кстати, именно из-за таких игроков люди сегодня не верят управляющим компаниям, считая нас жуликами, мошенниками, беспредельщиками, рейдерами, захватчиками и т.д. Нам хочется поменять культуру рынка и отношение людей к управляющим организациям, чтобы они перестали воспринимать УК как врагов, и мы стали союзниками. Некоторым игрокам это не нравится, и они предпринимают определенные действия.

Кроме того, мы наблюдаем, что определенный передел власти идет у москвичей. По всей видимости, ключевой бенефициар испытывает какие-то сложности, и есть информация о том, что его представители были в Новосибирске, проводили встречи с топ-менеджментом связанных компаний, так как рынок ЖКХ ему стал более интересен. Мы видим: москвичи-владельцы беспокоятся, чтобы местные топ-менеджеры не «кинули» их на бизнес, так как эти предприятия «размазаны» по доверенным лицам, хранителям актива, которые в целом юридически обладают возможностью сказать «это все мое» и отменить прежние договоренности.

При этом у москвичей также есть интерес к покупке новых активов. У них есть финансовые ресурсы, и мы видим, что такие сделки проходят. Только за этот год я знаю о нескольких сделках. В основном речь идет о маленьких компаниях, где собственник ушел из жизни, а его родственникам этим делом заниматься неинтересно, и они идут в первую очередь к москвичам, потому что у тех безлимитная оборотка не только от жилого фонда в Новосибирске, но и от других городов. Поэтому москвичи расширяются, несмотря на отток домов. Они пополняют портфели за счет новых сделок.

Есть и еще один вектор возможного передела. Мы видим, что крупные компании с большим количеством домов, которые давно присутствуют на рынке, «трещат по швам» из-за убытков, некачественного управления, неспособности встроиться в современные процессы управления бизнесом. Собственники многоквартирных домов, которые более-менее понимают ситуацию, начинают уходить от них в другие компании. А тот фонд, что остается, как якорь тянет вниз, так как речь идет о ветхом и аварийном жилье. Судя по тренду, такие компании придут в упадок уже через несколько лет и, скорее всего, уйдут в банкротство. И это будет проблемой не только конкретных компаний, но и всего рынка и власти в целом, так как речь идет о сотнях домов.

Еще один тренд — переход от УК, которые работают в связках со строительными компаниями. Застройщики Новосибирска создавали подконтрольные УК, чтобы защищать себя от претензий покупателей по гарантийным обязательствам, а также для получения постоянного источника дохода и прибыльности за счет средств жильцов. Собственники квартир в таких домах сегодня анализируют ситуацию, видят, что УК работает не в их интересах, и уходят к другим управляющим компаниям. Например, мы наблюдаем большой переток домов к участникам нашей ассоциации именно в рамках этого тренда. Застройщики, разумеется, сопротивляются и все уводят в суды, которые могут тянуться годами, и все это время из дома выгребаются деньги, растет напряженность.

Ранее редакция сообщала о том, что управляющие компании Новосибирска отказываются от малоквартирных домов.