Драйвер рынка

Семейная ипотека в 2025 году была и остается безусловным драйвером рынка жилищного строительства. Например, в АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске доля сделок по этой льготной программе составила 95%. В прошлом году она не превышала 40%.

— Востребованность семейной ипотеки понятна: ставка по ней до сих пор до 6% годовых, это в разы ниже, чем общерыночные ставки по собственным ипотечным программам банков. Соответственно, чем ниже ставка, тем меньше финансовая нагрузка в виде ежемесячных платежей. Поэтому все заемщики, которые подходят под условия семейной ипотеки, подают заявку именно на нее, — пояснила Ирина Чернощук, заместитель руководителя АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске.

В ВТБ в Новосибирской области господдержка также занимает существенную долю в продажах — 80-90% от общего количества сделок.

— Спрос на льготные кредиты стабильно высокий, так как рыночная ипотека остается дорогой, — комментирует управляющий ВТБ по Новосибирской области Сергей Никулин.

Руководитель ипотечного центра Сибирского филиала ПСБ Мария Выжимова рассказала, что у новосибирских заемщиков банка наиболее популярны семейная ипотека и семейная военная ипотека.

— Популярность «семейных» ипотек обусловлена льготными условиями, сохранение которых дает семьям с детьми реальную возможность решить свой жилищный вопрос. В октябре количество поданных заявок на получение ипотечного кредита по этим программам сохранилось примерно на том же уровне, что и в среднем по месяцам первого полугодия 2025 года, — отметила она.

Интересно, что в ряде регионов России застройщики с августа отмечают существенный рост продаж квартир по семейной ипотеке. Об этом шла речь во время онлайн-дискуссии на сайте «ЕРЗ.РФ». Директор по продажам ГК DOGMA Александр Тернющенко пояснял, что спрос начал расти еще до объявлений об изменении льготных программ. В октябре рост продаж ускорился, в том числе благодаря снижению ставок по вкладам.

— Клиенты пришли на рынок недвижимости с «депозитным капиталом» и тревожностью, — объяснял девелопер.

В октябре в Новосибирске на первичном рынке были проданы 1718 квартир на 12,9 млрд рублей. Это на 40% больше по сумме и на 33% по количеству, чем в сентябре, отметили аналитики One Company.

Двойная переплата

Средний чек по семейной ипотеке в Новосибирской области в два-три раза превышает суммы рыночного кредита на покупку жилья.

• В ПСБ средняя сумма ипотечного займа в регионе в октябре 2025 года составила 3,4 млн рублей.
• В банке «Уралсиб» средний срок по всем видам ипотеки — 20 лет, средняя сумма кредита по семейной ипотеке — 5 млн рублей.
• В ВТБ в 2025 году средняя сумма ипотечного кредита составила 5 млн рублей, новосибирцы оформляли кредиты в среднем на 28 лет.
• В «Абсолют Банке» в Новосибирске в первой половине 2025 года по семейной ипотеке средний чек по заявкам составлял 4,5-5 млн рублей, сейчас он вплотную приблизился к 6 млн рублей.

Для сравнения: средний чек по заявкам по собственным ипотечным программам в «Абсолют Банке» в Новосибирске — 1,5-2 млн рублей.

— При покупке жилья без госсубсидий заемщики стараются оформлять кредит с максимально возможным первоначальным взносом, например после продажи какого-либо другого объекта, чтобы уменьшить финансовую нагрузку. Что касается сроков кредита, то заемщики стараются оформлять максимально возможный. Причина — чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж по ипотеке, меньше финансовая нагрузка, — поясняет Чернощук.

По данным «Дом.РФ», на выплату семейной ипотеки, на которую приходится основная часть выдач, в среднем по России закладываются 28 лет. При этом переплата по такой ссуде даже при ставке 6% вдвое превышает стоимость квартиры.

Не больше двух

Большинство участников рынка отметили, что подавляющее число заемщиков, которые обращаются за семейной ипотекой в Новосибирске, — семьи с одним ребенком.

— Основная часть заемщиков (77%) состоит в браке, при этом мужчины и женщины выступают в качестве заемщика в равной доле (50 на 50), большинство семей имеют одного ребенка — 62%, — говорит Сергей Никулин.

В «Абсолют Банке» 60% заемщиков — с одним ребенком.

— Более того, нередки случаи, когда заявка на семейную ипотеку подается заранее, еще до рождения малыша. Получив одобрение, семья параллельно с подготовкой к родам подбирает квартиру, — рассказывает Ирина Чернощук.

В ПСБ портрете ипотечного заемщика по семейной ипотеке в Новосибирске — это мужчины и женщины, средний возраст — 34 года, с высшим или со средним специальным образованием, имеющие двух детей, один из которых не старше 7 лет. В «Уралсибе» — семьи с одним-двумя детьми.

Максимум — евродвушка

Сергей Никулин отмечает, что по семейной ипотеке большинство клиентов банка в Новосибирске покупают квартиры площадью до 35 кв. м — их выбирает 31% заемщиков, еще 27% приобретают жилье площадью 35-45 кв. м, пятая часть — от 55 до 65 кв. м.

При покупке дома/таунхауса объекты небольшой площади до 70 кв. м, наоборот, менее популярны. По словам Никулина, их доля составляет всего 20%. Половина продаж приходится на недвижимость площадью от 70 до 100 кв. м, еще треть — на объекты от 100 до 150 кв. м.

В ПСБ самыми покупаемыми у новосибирцев стали евродвушки и двухкомнатные квартиры в новостройках.

 — Цены на недвижимость в новостройках продолжают рост, в рамках регионального лимита возможно приобретение студии или однушки. Именно такой тип жилья чаще всего и приобретается, — комментирует Ирина Чернощук.

Опрошенные участники банковского рынка наблюдают, что застройщики адаптируют свои проекты к потребностям самой большой категории заемщиков — получателей семейной ипотеки.

— На выбор заемщика ключевое влияние оказывает стоимость квартиры — для них важно, чтобы она соответствовала условиям программы семейной ипотеки, и застройщики оптимизируют планировки. При этом все больше девелоперов Новосибирска не просто строят и продают квартиры, но и предлагают своим покупателям новый образ жизни, продумывая «сценарий» для каждой категории покупателей. В проектах появляются детские площадки по возрастам, функциональные места общего пользования, озеленение, продуманное наполнение коммерческих помещений и многое другое, — поясняет Сергей Никулин.

Управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Новосибирске Наталья Голубева рассказывает, что застройщики адаптируют квартирографию, чтобы вписаться в требования семейной ипотеки.

— Еще один тренд, актуальный для регионального рынка, — рассрочка от застройщика с последующим переходом в семейную ипотеку, — констатировала Голубева.

Перекос рынка

По наблюдению независимого аналитика новосибирского рынка недвижимости Сергея Николаева, более 60% новостроек, приобретенных с использованием материнского капитала, мало подходят для проживания семей с ребенком. Тем более с двумя детьми.

— Семейная ипотека по большому счету направлена на создание максимальной воронки по вовлечению населения в ипотечное кредитование. И создается впечатление, что основная задача всего проекта — не решение жилищных проблем многодетных семей, а минимизация рисков неплатежей по семейной ипотеке, —  рассуждает аналитик.

По его словам, с 2014 года в Новосибирской области построены более 165 тысяч квартир с одним или двумя окнами. За последние три года доля классических однокомнатных квартир и студий превышает 65% в общем объеме ввода.

Генеральный директор ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков, со ссылкой на данные «Дом.РФ», также напоминает, что последние два года в России в целом и в Новосибирской области в частности наблюдалось падение средней площади строящихся квартир.

— Однокомнатные квартиры в строящихся домах продавались только при условии, что на них было возможно получить льготную ипотеку. На вторичном рынке огромное количество такого предложения, и Новосибирск уже три года входит в топ-3 по падению стоимости аренды однокомнатной квартиры, — отметил эксперт.

Он называет обилие жилья малой площади в новостройках предпринимательским риском застройщиков и не исключает, что не всем удастся вписаться в новые параметры семейной ипотеки.

Координатор по СФО Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), вице-президент Российского союза строителей, руководитель СРО АСОНО Максим Федорченко считает, что в целом на рынке новостроек в Новосибирске сейчас большой выбор для покупки по семейной ипотеке: от маленькой нарезки до больших квартир.

Отличаются дисциплиной

Участники рынка отмечают, что к платежной дисциплине большинства заемщиков по семейной ипотеке нет никаких вопросов. Наталья Голубева поясняет, что клиенты этой категории стараются платить по кредитам вовремя.

— Традиционно ипотечные заемщики отличаются наиболее высокой платежной дисциплиной и ответственностью. Кроме того, и для банков при рассмотрении заявок неиспорченная кредитная история — один из ключевых моментов, — говорит Ирина Чернощук.

Марина Выжимова считает, что строгие условия самой программы, определенный подход к андеррайтингу заемщиков и их стабильный возраст формируют портрет высоконадежного клиента.

— Несмотря на то, что риски просрочек полностью исключить невозможно, мы не наблюдаем роста просрочки по ипотечным займам в Новосибирске, — говорит она.

В «Абсолют Банке» в Новосибирске наблюдают еще один тренд: по всем льготным программам заемщики практически полностью отказались от досрочного погашения ипотеки.

— В условиях высоких процентных ставок по депозитам свободные денежные средства клиенты предпочитают направлять именно на депозиты, получая таким образом доход и формируя финансовую подушку безопасности, — поясняет Чернощук.

Последствия дифференциации

Сейчас в Госдуме обсуждается изменение параметров семейной ипотеки, а именно — введение дифференцированной ставки. Предполагается, что для семей, где родился третий ребенок, она будет снижена до 4%, для семей с двумя детьми сохранена на уровне 6%, а для семей с одним ребенком повышена до 10-12%.

— С учетом того, что доля заемщиков с одним ребенком высока, а новая ставка для них повысится с 6% годовых до 10 или 12% годовых, объем выдач семейной ипотеки может сократиться на 20-25%. Размер ежемесячного платежа для них вырастет почти в два раза, соответственно, нести такую финансовую нагрузку сможет меньшее количество заемщиков, — прогнозирует Ирина Чернощук

По ее наблюдениям, рынок сибирской недвижимости по факту уже реагирует на это нововведение.

— Уже сейчас есть повышенный спрос, заемщики с одним ребенком спешат подавать заявки и выходить на сделки. Мы прогнозируем, что пик ажиотажа придется на начало декабря. Поэтому тем, кто подходит под условия семейной ипотеки и планирует покупку квартиры, рекомендуем не откладывать подачу заявки на ипотеку. Это касается и семей с двумя и тремя детьми. Для первых ставка будет сохранена, для других станет чуть меньше. Но при этом цены на недвижимость из-за высокого спроса с большой долей вероятности тоже вырастут, а самые интересные по соотношению цена/качества объекты уйдут, — предупреждает эксперт.

Наталья Голубева не исключает, что ключевой задачей банков в 2026 году будет сохранение текущих темпов выдачи семейной ипотеки.