Небольшие студии традиционно считались самым ликвидным товаром на рынке инвестиций в недвижимость. Однако за последние два года произошла структурная перестройка в этом сегменте. На смену мини-форматам стали приходить полноценные однушки и евродвушки. Об этом Infopro54 рассказал директор офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Березовский.

— Это сквозной тренд для всех ключевых агломераций, но с разной степенью интенсивности. Главным локомотивом этого процесса стали административные решения. С 2024 года в Москве, Московской и Ленинградской областях введены строгие ограничения на проектирование жилья площадью менее 28 кв. м. Вслед за столичными регионами рекомендацию отказаться от микроквартир подхватили и другие субъекты (Санкт-Петербург, Татарстан, Свердловская и Новосибирская области), — отметил эксперт.

На фоне этого в Новосибирской области меняется и сама структура предложения новостроек. Если в 2023 году студии занимали 20% рынка, то по итогам первого полугодия 2026 года их доля сократилась до 18%. В общероссийских показателях доля студий на первичном рынке за год сократилась с 17% до 15%.

— Поскольку девелоперский цикл составляет 2–3 года, прямо сейчас мы наблюдаем вымывание «старых» разрешений на строительство, где студии 18–22 кв. м занимали до трети объема, — пояснил собеседник редакции.

На смену тесным студиям приходят евродвушки площадью от 34 до 42 квадратных метров. Постепенно именно этот формат становится золотым стандартом городского жилья, так как предлагает полноценный функционал для жизни (изолированная спальня + кухня-гостиная) при умеренном чеке. А полноразмерные однокомнатные квартиры (28–34 кв. м) занимают нишу, которую раньше делили между собой классические однушки и просторные студии, добавляет эксперт.

— Покупатель за последние годы пережил психологическое насыщение микроформатами: эйфория от низкого порога входа сменилась осознанием проблем с шумоизоляцией, плотностью заселения ЖК и бытовым дискомфортом, — пояснил директор офиса.

Инвестиционный ландшафт в этой связи кардинально трансформировался в целом. И если раньше студия была идеальной «входной дверью» в инвестиционную недвижимость (минимальный чек, высокая доходность от аренды в пересчете на квадратный метр и быстрая перепродажа), то сейчас ситуация полностью изменилась.

— Сегодня математика инвестора изменилась по трем причинам. Собственники массово переходят от перепродаж к долгосрочной арендной модели. Высокие ключевые ставки и жесткие условия ипотеки практически убили спекулятивную стратегию «купить на котловане — продать на ключах». Инвесторы переориентировались на рентный доход. В арендном бизнесе студии все еще сохраняют хорошую доходность, но проигрывают евродвушкам по стабильности арендаторов, так как студенты и одинокие жильцы часто меняются, формируя простой квартиры, — уточняет эксперт.

На рынке недвижимости завершается этап вымывания дешевых квадратов и порог входа становится все выше.

— В регионах, где студии законодательно «укрупнили» до 28 кв. м, их бюджет покупки существенно вырос. Разница в стоимости между студией 28 кв. м и полноценной однокомнатной квартирой в 32 кв. м стала несущественной. Инвестор и конечный покупатель предпочтут доплатить незначительную сумму за полноценную изолированную планировку, — отметил собеседник редакции.

Помимо этого, на рынке новостроек все больше ощущается давление вторичного рынка, где образовался профицит микростудий, построенных в период бума 2019–2023 годов. При выходе из проекта инвестору приходится конкурировать с сотнями аналогичных лотов в том же районе, что снижает их реальную ликвидность, — добавляет эксперт.

При этом Александр Березовский уверен, что студии полностью не исчезнут, но их роль кардинально изменится. Из массового продукта и основного инструмента розничного инвестора они превратятся в узкосегментный формат: апартаментов, сервисных отелей или компактных лотов в престижных локациях с высоким туристическим и студенческим трафиком.

— На первичном рынке статус самого ликвидного и устойчивого актива окончательно переходит к компактным евродвушкам, которые одинаково востребованы как у арендаторов, так и у конечных покупателей для собственного проживания, — резюмировал он.

Ранее редакция сообщала о том, в чем причина популярности сервисных апартаментов в центре Новосибирска.