Арендаторов стало меньше

По итогам июня самым ликвидным продуктом на офисном рынке Новосибирска стали объекты с ремонтом, нормальной инженерией, парковкой и доступностью метро. Малый бизнес чаще всего интересовался офисами площадью 30-60 кв.м. Устойчивый спрос был на лоты 100-300 кв.м, а в сильной локации — 300-400 кв.м. Об этом говорится в исследовании рынка, проведенном компанией «Назаров».

— Крупные блоки остаются противоречивым сегментом. С одной стороны, качественные офисы площадью 500+ кв.м и 500-1000 кв.м остаются дефицитными. С другой — решение по ним принимается дольше, а компании чаще считают сценарии сокращения или перераспределения площади, — констатирует директор и основатель компании Александр Назаров.

Он подчеркивает, чем ниже качество объекта, тем сильнее давление арендатора на ставку. В результате старые административные здания, объекты со слабой вентиляцией, устаревшим ремонтом и неясной эксплуатацией чувствуют рынок сильнее, чем современные управляемые БЦ.

В частности, по данным компании, средняя цена аренды в офисах Новосибирска в июне составляла 1250 рублей за «квадрат» в месяц, средняя цена продажи — 140,6 тысячи рублей за кв.м. Это срез открытого предложения, а не закрытых сделок. В офисах класса A/B/B+ в БЦ цены выше —1 830 руб./кв.м/месяц по аренде и 180 175 руб./кв.м по продаже.

— Цена стала первым фильтром, но не единственным. Если у арендатора есть выбор, он смотрит на локацию, внешний вид здания, ремонт, вентиляцию, кондиционирование, парковку, лифты, клининг и управляющую компанию. УК сегодня стала частью коммерческого продукта. Сложная коммуникация с УК может насторожить арендатора до подписания договора, а хорошая эксплуатация помогает удерживать арендатора даже в сложном рынке, — констатировал эксперт.

Часть управляющих качественными БЦ не видят массового снижения ставок: если договор долгосрочный, индексация прописана и объяснена через ИПЦ, то крупные арендаторы воспринимают ее спокойно.

— Рынок сложный, но не катастрофический: идет перераспределение площадей, а в качественных зданиях ставки в разумном размере все еще можно индексировать, — говорит профессиональный управляющий рынка Никита Некипелов.

Однако, по наблюдению представителей брокерских компаний, арендаторов на рынке Новосибирска стало меньше, компании сокращают персонал и переезжают из больших офисов в меньшие, а главным фильтром стала не «красивость» офиса, а общая цифра затрат.

Режим осторожной ротации

Офисный рынок Новосибирска в июне 2026 года выглядит расслаивающимся. Качественные бизнес-центры в сильных локациях сохраняют устойчивость, но арендаторы стали осторожнее, дольше принимают решения и жестче считают общую стоимость офиса. Готовый ремонт, инженерия, парковка, метро и понятная эксплуатация становятся не преимуществами, а базовыми условиями сделки.

— В ближайшие 3-6 месяцев рынок, вероятно, останется в режиме осторожной ротации. Не исключаем дальнейшее усложнение ситуации для слабых и средних объектов, если бизнес продолжит оптимизировать расходы. Более отложенный риск переносится на 2027 год, когда подойдет срок пересмотра части долгосрочных договоров и может проявиться накопленная оптимизация площадей, — прогнозирует Александр Назаров.

Строящиеся объекты усилят рынок

В строящихся объектах Новосибирска средняя цена продажи квадратного метра офисной недвижимости в открытом предложении составляет 260,4 тысячи рублей.

По мнению Александра Назарова, новые офисы в ЖК и проектах смешанного формата усиливают выбор, но не являются прямой заменой классическим БЦ.

— Их нужно читать как отдельный слой для малого бизнеса, шоурумов, клиентских офисов и B2B-форматов, — уверен Назаров.

Несколько новосибирских брокеров, участвовавших в подготовке исследования, считают, что новые форматы, скорее, усилят рынок, чем разрушат существующие БЦ. Они расширяют выбор и закрывают ниши, которые классические бизнес-центры обслуживают не всегда: небольшие офисы, офис плюс выставочный зал, первые этажи, помещения рядом с жилой аудиторией и апарт-проекты. Но прямую конкуренцию рейтинговым БЦ такие объекты создают только при сопоставимой локации, качестве и инфраструктуре.

— Компании, которые выбирают классический БЦ, как правило, редко воспринимают первые этажи жилых домов и офисы в смешанных объектах как полноценную замену. Такой фонд забирает свой пул арендаторов, — резюмирует Назаров.

Ранее редакция приводила мнение эксперта о том, что рынок недвижимости переходит от рынка собственников к рынку арендаторов. Собственникам коммерческих объектов рекомендуют внимательно отслеживать состояние партнеров, чтобы не опоздать с принятием управленческих решений.