О трендах на рынке аренды Новосибирска и рисках, которые возникают у его участников, на IX форуме коммерческой недвижимости CESA рассказала кандидат экономических наук, доцент НГУЭУ, создатель бизнес-школы для детей и подростков «Созвездие лидеров», инвестор Татьяна Гениберг.

— Собственникам коммерческой недвижимости сегодня приходится внимательно наблюдать за тем, что происходит не только в экономике в целом, но и в отдельных сферах бизнеса, чтобы понимать, насколько ваш арендатор живой и сможете ли вы жить долго и счастливо.

Тренды 2026 года

Стоит отметить, что сейчас плохо всем: мы переживаем системный кризис, затрагивающий все отрасли. В обществе идет сокращение численности детей и мужчин, которые являются ключевыми клиентами у большинства арендаторов.

Снижается платежеспособный спрос населения. По моим наблюдениям, это происходит очень интересно: люди сильно экономят на мелких покупках, но тратят деньги на очень большие и дорогие товары. Это лайфхак (пример из жизненного опыта) о том, на чем сегодня лучше специализироваться бизнесу. Может, стоит задуматься о том, чтобы перейти в более дорогие сегменты продаж?

Еще один тренд — переход в наем незанятых в экономике людей. Сейчас они поняли, что денег резко перестало хватать, и пошли устраиваться на работу. Это люди предпенсионного и пенсионного возраста, а также молодежь, которая ранее «искала себя». При этом рынок труда переходит от рынка работника в рынок работодателя. Сейчас уже меньше говорят о кадровом голоде, люди готовы работать, и работодатели предпочитают выбирать более серьезных и надежных сотрудников, с которыми не нужно нянчиться и просить, чтобы они работали.

Идет трансформация рекламного рынка. Сейчас непонятно, в какие инструменты вкладываться. Контекст не работает, отдачи от таргета можно ждать месяцами, посты в соцсетях размещаются впустую, то есть эффективность рекламного распределения очень низкая. Думаю, что нужно время, чтобы все в очередной раз устаканилось.

Рынок недвижимости переходит от рынка собственника к рынку арендатора. Этот тренд пока слабый, но уже идет. Арендодатели понимают, что их партнеры чувствуют себя не очень, и начинают к ним прислушиваться.

Кому особенно плохо

• К самым пострадавшим бизнесам-арендаторам я бы отнесла общественное питание, кафе, рестораны, пиццерии, дополнительное образование для детей и взрослых, частные детские сады, а также бьюти-индустрию.
• Маркетинговые рекламные агентства, так как сейчас очень большие вопросы с рекламными бюджетами: деньги за рекламу никто особо платить не хочет, поэтому они сдуваются.
• Микрофинансовые компании — условия их работы постоянно ужесточает государство.
• Магазины одежды, обуви, товаров для дома, так как этот сегмент все больше уходит в онлайн и на маркетплейсы.

Это те бизнесы, которым сегодня особенно плохо, и я рекомендую арендодателям внимательно изучать своих партнеров из данных сфер.

Желанные арендаторы

При этом, как и во время всех предыдущих кризисов, сейчас есть бизнес, сохраняющий свои позиции:

• IT-сфера, искусственный интеллект и цифровизация.
• Частная медицина, продолжающая повышать цены.
• Туристические компании, которые смогли переориентироваться на внутренний туризм, а в зарубежном отдыхе — на новые рынки: Китай, Индию и т.д.
• Пункты выдачи заказов маркетплейсов.

Однако с рынка ПВЗ уже идет отток капитала. Еще два года назад те же Ozon и Wildberries открывали ПВЗ чуть ли не в каждом доме, стремясь захватить рынок. Они предлагали интересные условия, и начать бизнес мог любой желающий, даже без опыта. В результате открылись много нерентабельных точек. На данный момент 30% из них уже закрыты Люди «поиграли» в бизнес и поняли, что сами не умеют управлять. На моих объектах была одна точка ПВЗ, где каждые три месяца менялся собственник. В итоге удалось найти предпринимателя, у которого сеть из нескольких десятков ПВЗ, ― и ситуация нормализовалась. Если на ваших площадках «сидят» ПВЗ, внимательно отслеживайте их деятельность и анализируйте, насколько они жизнеспособны. Тренд на сокращение в этой сфере продолжится.

• Компании по ремонту помещений. Затраты на ремонт очень сильно растут, и компании, которые предоставляют эти услуги, могут себе позволить снимать помещение и жить более спокойно.
• Киберспортивные клубы.
• Логистические компании.

Причины проблем, возникающих у арендаторов

Резкий рост квартплаты на жилые и нежилые помещения, расположенные в домах ― за март расходы выросли от 70 до 100%. Есть объекты, где квартплата выросла вдвое. Управляющие компании не стесняются задирать цены.

Рост стоимости энергии, тепла, водоснабжения, водоотведения. В январе 2026 года коммуналка повысилась на 1,7%, и это уже почувствовали многие арендодатели и арендаторы. В октябре нас ожидает рост еще на 19%… Анализируя рынок, я наблюдаю, что компании сегодня не тянут не аренду, а именно коммуналку. Со сбором аренды, как правило, проблем немного, а вот коммунальные платежи — как нож по сердцу. Особенно это актуально для компаний из сферы общественного питания, магазинов с большим количеством холодильного оборудования. В результате нарастает тренд оплаты арендных и коммунальных платежей частями. С некоторыми партнерами арендодатели в буквальном смысле слова, превращаются в коллекторов, пытаясь выбить из них положенные по счетчикам суммы.

Поймать момент перед падением

Как понять, что у арендатора ухудшается экономическое самочувствие?

• Судя по моему опыту, чаще всего это происходит, когда он начинает платить частями.
• При сокращении потребления ресурсов: электроэнергии, воды. Поэтому рекомендую внимательно отслеживать эти показатели, чтобы вовремя принимать управленческие решения.
• Когда арендатор не способен сменить бизнес-модель и адаптироваться к новым реалиям. Например, ранее он производил пиццу за 1000 рублей, а сейчас ее потребитель готов покупать только за 300. Компания не хочет меняться, снижать затраты, пересматривать цены, сокращать ФОТ ― и полностью слетает с рынка.

Кстати, сокращение ФОТ можно назвать еще одним трендом. Бизнес начинает меньше платить своим сотрудникам, которые готовы работать за эти деньги. Альтернативной является полная потеря работы из-за ухода компании с рынка. Предприниматель не видит смысла в работе, когда всю прибыль съедает коммуналка и ФОТ.

При этом у арендодателей тоже немало проблем. Как я уже отмечала, площади в торговых центрах простаивают из-за перехода торговли на маркетплейсы. У ТЦ, а также многих коммерческих объектов возникают серьезные проблемы с поиском арендаторов. Некоторые стоят пустыми уже около двух лет, даже несмотря на то, что расположены на первых этажах и имеют отдельный вход. Чтобы выжить, им нужно менять бизнес-модель: внедрять искусственный интеллект, цифровизацию для сокращения затрат.

Доля оптимизма

Говоря о будущем, я бы сказала, что речь идет об очень небольшой доле оптимизма. Есть тренд на уход селлеров с маркетплейсов из-за драконовских условий, которые выставляют площадки. Есть вероятность, что селлеры будут возвращаться в оффлайн.

Не исключаю, что при снижении ключевой ставки до приемлемого уровня деньги с банковских вкладов пойдут в недвижимость, как это происходило во время предыдущих кризисов.

Возможно, часть средств инвестируют в открытие бизнесов, но этот тренд будет очень аккуратным.

Лично я считаю, что самый большой переток капитала произойдет на рынок ценных бумаг, причем преимущественно в облигации. За счет этого инвесторы будут пытаться сохранить пусть низкую, но стабильную доходность.

Материал подготовлен на основе выступления эксперта на IX форуме коммерческой недвижимости CESA в Новосибирске.

18+