«Кот в мешке»

Редакция Infopro54 обратилась к участникам новосибирского рынка с просьбой прокомментировать с чем связано отсутствие интереса покупателей к недостроенному ТЦ «Подсолнух». Здание расположено в шаговой доступности от метро.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что ей не очень понятно, что именно мэрия продает с аукциона, с учетом того, что площади здания распроданы инвесторам.

— С инвесторами надо будет договариваться, а это вряд ли будет легко: если бы они могли договориться, они бы и сами завершили строительство здания. Видимо, мало кто из них готов добавлять деньги на завершение стройки. Поэтому вообще непонятно, получится ли найти покупателя, — говорит Ермолаева.

Представители девелоперов, которые занимаются в том числе коммерческой недвижимостью, так же не понимают, на каком основании и что продается на торгах. По словам собеседников редакции, взаимодействовать с таким количество частных инвесторов, мало кто из застройщиков рискнет. Кроме того, пока не понятна модель, за счет которой покупатель сможет отбить вложенные в покупку объекта деньги. То есть, речь идет о недостатке информации по лоту.

В департаменте земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска в ответ на запрос Infopro54 пояснили, что муниципалитет через публичные торги продает незавершенный строительством объект, который был изъят у собственников на основании решения Ленинского районного суда города Новосибирска. Отчуждение объекта происходит в связи с прекращением действия договора аренды участка. Речь идет о второй очереди торгового центра «Подсолнух» площадью 33 тыс кв метров.

— После продажи объекта, собственники получат выплаты, за вычетом расходов на организацию и проведение аукциона, пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на объект. Покупатель получит в аренду земельный участок для завершения строительства, а также сам ТЦ «Подсолнух». Он будет обязан провести необходимые мероприятия в целях регистрации перехода права собственности на объект в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, а также завершить строительство объекта и обеспечить ввод в эксплуатацию, — уточнили редакции в мэрии.

В департаменте отметили, если новые торги, которые намечены на июль, не состоятся, то снова будет рассматриваться вопрос о снижении начальной цены. Напомним, на седьмых торгах она составляет уже 822 млн рублей, на миллиард меньше первоначальной. Есть ли в аукционе цена отсечения на которой мэрия откажется от продажи объекта, в муниципалитете не прокомментировали. Источник редакции в администрации отметил, что эту информацию не хотелось бы афишировать, чтобы не вводить в соблазн «потенциальных покупателей», которые решат подождать лучшей цены.

— Кроме того, речь идет об аукционе. То есть в ходе него цена может подняться, если будет несколько желающих, — добавил собеседник Infopro54.

«Паззл не складывается»

Руководитель направления B2B компании «Бусы» Григорий Якобсон связывает отсутствие интереса к «Подсолнуху» со стороны потенциальных инвесторов с тем, что у них не складывается экономика проекта.

— У «Подсолнуха» большое здание и территория, соответственно, у здания будет большая нагрузка на сети и большие коммунальные платежи. Инвестор должен быстро заполнить объект арендаторами, чтобы у него сложилась финансовая модель. К сожалению, сейчас очень много торговых и офисных центров в Новосибирске стоят полупустые. В том числе, в локации площади Карла Маркса. Это «Грани», «Версаль», «Сан Сити», в центральной части города — ТЦ рядом с автовокзалом. Кроме того, не исключаю, что само здание «Подсолнуха» уже устарело и не соответствует современным нормативам, в том числе по противопожарной безопасности. Например, так произошло с ТРК «Европейский», который не могут достроить и открыть уже много лет, — рассуждает эксперт.

По его словам, такой объект может быть интересен для покупки «про запас», если у инвестора есть «лишние» деньги и он готов их «заморозить», чтобы завершить объект через 5-10 лет.

— Но в такой ситуации горизонт окупаемости проекта переваливает за 10 лет. Я сомневаюсь, что сегодня есть инвесторы, которые готовы мерить инвестиции такими сроками. В среднем речь идет о 6-8 годах окупаемости. Но вряд ли сейчас можно найти модель, которая окупится в такие сроки, — комментирует собеседник редакции.

В такой ситуации, по его словам, цена отсечения не играет роли, так как инвестор покупает прежде всего колоссальные обязательства по достройке здания, по оплате коммунальных платежей, аренды земельного участка, которые он должен в ближайшей перспективе исполнить.

«До основания» не получится

В департаменте имущества в ответ на запрос редакции Infopro54 подчеркивается, что вопрос о сносе объекта не рассматривается. Ранее такой вариант не исключался.

Григорий Якобсон также считает, что снос объекта маловероятен. В качестве примера он приводит гостиницу «Турист», которая стояла в статусе незавершенного строительством объекта 58 лет, и сдана только в начале июня 2026 года.

— Если снос, то за чей счет? Я сомневаюсь, что мэрия сможет на кого-то переложить эту работу, а сам муниципалитет вряд ли будет это делать. С одной стороны, есть порядок на производство таких работ, определенный законом. С другой, это довольно дорогостоящий процесс, особенно в месте с плотной городской застройкой. И для чего это делать? Чтобы потом отдать проект под КРТ? Но участок менее 5 га, а у нас планируют ввести ограничения на участки под комплексное развитие территорий. В Москве есть градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), которая может выделить место и сказать: «Давайте мы здесь сделаем красивое место». Если на аукционы никто не заявляется, то город строит сам. Но это Москва, у региона нет такой возможности. Мы работаем с КРТ, с мастер-планами, город согласовывает возможности, смотрит социальную нагрузку, считается фин-модель, объявляется аукцион и начинается торг, — комментирует Якобсон.

Он не исключил, что на данный объект в итоге придет московский инвестор. Но и здесь все будет зависеть от рыночной ситуации и арендной ставки.

— Если финмодель и окупаемость проекта хорошие, то покупатель в любом случае найдется, без вариантов. У нас нет объектов с хорошими цифрами и правильной рентабельностью, которые бы не выкупались. Возможно, здесь есть какие-то подводные камни, о которых мы не знаем, а те люди, которые профессионально занимаются коммерческой недвижимостью, владеют этой информацией. Там нужно проводить глубокую юридическую оценку, — уверен Якобсон.

Впрочем, он не исключает, что объект может купить неквалифицированный инвестор, который не до конца просчитает свои риски.

Елена Ермолаева, говоря о судьбе здания, отмечает, что в него вложено уже очень много средств, так что логично было бы его достроить. По ее словам, в этой локации, и в текущей ситуации, можно было бы попробовать сделать там офисы.

История «Подсолнуха»

Напомним, по первоначальном замыслу «Подсолнух-2» должен был стать торгово-офисным комплексом общей площадью чуть больше 34 тысяч квадратных метров. 14-этажная башня ближе к перекрестку Ватутина и Новогодней была отдана под офисы, а длинный шестиэтажный «пенал» был запланирован как торговый центр. Объект находится в долевой собственности.

Арендатором участка и инициатором проекта была компания ООО «ПК Подсолнух». Она была учреждена в 2002 году, в 2009 году признана банкротом, в 2012 году дело дошло до стадии конкурсного производства. В 2017 году компания снова встала на налоговый учет, но в 2019 году в отношении нее вновь открыто конкурсное производство. Договор аренды участка площадью 3924 кв м был заключен в 2005 году, истек в 2019, больше не продлевался, действие договора аренды прекращено.

В 2024 году инициативная группа инвесторов ТЦ «Подсолнух» обратилась в арбитражный суд с иском к мэрии. Пайщики потребовали признать незаконным бездействие чиновников, которые на протяжении трех лет не могли организовать продажу объекта. Суд первой инстанции встал на сторону инвесторов, обязав город продавать «Подсолнух» в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Это подразумевало, в том числе, возможность снижения стартовой цены на торгах. Альтернативой для властей был выкуп долгостроя в муниципальную собственность.

Мэрия попыталась оспорить это решение, дойдя до кассационной инстанции, но 26 февраля 2026 года суд округа оставил жалобу без удовлетворения. Таким образом, городские власти обязаны завершить процедуру реализации объекта.

Стартовая цена лота составляла 1,8 млрд рублей. Степень готовности объекта незавершенного строительства оценивался в 74%. В документах, представленных на аукцион отмечается, что по объекту есть обременение в виде 280 инвесторов.

Из рисков, прописанных в документах, можно выделить следующие:  ТЦ не соответствует градостроительным регламентам в части предельных параметров. В частности, превышен максимально допустимый процент застройки — 80%, объект не обеспечен минимальным количеством парковочных мест. По расчету их необходимо 740, а проектом предусмотрено 67 машино/мест в подземной стоянке и 54 машино/мест вдоль ул. Ватутина. Кроме того, объект выходит за границы земельного участка.

Ранее редакция сообщала о том, что в Новосибирске в 2026 году были введены в эксплуатацию пять коммерческих долгостроев.