КРТ — тип градоразвития, объявленный главным и профильным, но в каждом конкретном городе он имеет собственную специфику. Например, мегаполисы из «большой пятерки» имеют достаточно взаимных сходств в этом процессе, но и различий почти столько же. Разумеется, новосибирская практика КРТ ближе к московской, чем к томской (хотя бы потому, что к Москве Новосибирск типологически ближе), но сюжетной разницы меж ними столько же, как и у Новосибирска с Томском.

Формат КРТ стал развитием и динамическим продолжением практики РЗТ (развитие застроенных территорий). И если в федеральных столицах РЗТ и КРТ существуют параллельно и представляют два популярных способа вторичной урбанизации, то в Новосибирске КРТ явно выдвигается на первый план. Главным образом в силу того, что для массированного РЗТ-движения у Новосибирска мало ресурсной базы — и финансовой, и административной. У Москвы достаточно средств, чтобы расселять под РЗТ-проекты целые кварталы пятиэтажек и даже первых девятиэтажных «брежневок». Московскому примеру следуют Петербург и Казань — пусть и с меньшей удалью.

Что нам по силам?

Для Новосибирска же массированный РЗТ-проект — неподъемный подвиг. Город на этой стезе — как детсадовец, наблюдающий издали за играми «больших мальчишек». Пожалуй, самым масштабным событием из обоймы РЗТ в Новосибирске стал снос квартала напротив зоопарка — вырезание из застройки достаточно основательных сталинских двухэтажек. Тогда впечатляющим выглядел и объем сноса, и уровень капитальности сносимого. С тех пор РЗТ-активность сосредоточилась на левом берегу — в кварталах возле телецентра, где предметом замещающей застройки стали безнадежные шпально-щитовые бараки 1930-50-х.

Объективно говоря, РЗТ, предначертанное району, занятому жильем, в Новосибирске — вариант самый хлопотный, нежеланный для девелоперов и откровенно нелюбимый. В том числе и в силу того, что процедурные аспекты расселения у нас более громоздки и мучительны.  Собянинскую скорострельность у нас повторять не удается. Новосибирским застройщикам более лакомым и эффективным вариантом РЗТ представляются вышедшие из профильной экономической активности промышленные территории. Например, самым впечатляющим на сегодня примером реконструкции «промки» выглядит территория бывшего завода НЭВЗ. Ее архитектурно переосмысляют несколько застройщиков, процесс еще далек от финала (он, напротив, в самом разгаре), но результаты очевидны: вместо невнятной территории, непроницаемой для горожан, вместо «сумеречной зоны», выкрашенной на картах в серый растр, Новосибирск получил расширение центра и даже новые «открыточные» локации, подвинувшие в имидж-листе центр старый.

Фундаментальное различие РЗТ и КРТ состоит в том, что РЗТ остается в предметном поле точечной застройки — даже если речь идет о замене группы ветхих зданий группой зданий-новостроек. Группа новостроек может ничем иным не  дополняться — никакими постройками с нежилым функционалом или всего одним сервисным объектом (газовой котельной, например, сетевым придомным или встроенно-пристроенным детским садом). Тогда как для КРТ наличие вариативной инфраструктуры — факт обязательный. Причем возводиться эта инфраструктура должна не вдогонку, а параллельно с жильем. И в строй вступать как единый функциональный ансамбль.

КРТ-движение достаточно молодо: закон №494-ФЗ о комплексном развитии территорий был принят в конце 2020-го года. Сравнение региональных КРТ-программ с московской реновацией — это не более чем журналистский кунштюк из разряда «новосибирский Арбат» или «сибирские Лужники»: московская реновация выполняется за счет бюджетных средств Москвы (особого и сверхбогатого субъекта федерации), а у нас расселение аварийного жилья по проектам КРТ производится преимущественно за счет средств застройщиков, отважившихся на такие проекты. Впрочем, бюджетная подкачка процесса тоже возможна: решения о подтверждении финансовой поддержки на воплощение проектов КРТ принимает Фонд развития территорий. Но у этого фонда Новосибирск — не один такой. Говоря педагогическими метафорами, Фонд развития территорий — не мама-кормилица, а учительница-экзаменатор из районо, отстраненное благоволение которой еще нужно заслужить. И вокруг — галдящая толпа таких же потенциальных отличников со своими тетрадками. В рамках программ КРТ на переселение граждан из аварийного жилья установлен лимит — 10% от объема федерального финансирования, предусмотренного на расселение аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года. Массированное развитие КРТ как целого федерального движения особенно ярко заметно с 2021 года — за этот период и по сию пору по РФ заключены 365 договоров о КРТ. Эта цифра, разумеется, условна — список договоров пополняется еженедельно. В работе сейчас 419 территорий с суммарной площадью в 11 тысяч гектаров с градостроительным функционалом в 78 млн кв. м. Этот процесс дал бюджетам федеральных субъектов более 14 млрд рублей.

Новосибирск в этом движении занимает важное место. Во-первых, как крупнейший муниципалитет, чья высокая строительная активность абсолютно предсказуема. Во-вторых, потому что при лаврах «третьего города» он имеет в своей градостроительной структуре много архаичных элементов, нуждающихся в скорейшей обновительной замене.

Эффекты прямые и косвенные

Среди достоинств КРТ имеется такое тонкое, как репутационная эффективность: застройщик работает в партнерстве с муниципалитетом или государством — и если работает хорошо, то оказывается в списке «лучших и рекомендуемых» (такой список есть в любой муниципии, просто зовется по-разному). И, конечно же, реализованный проект КРТ украшает послужной список любого застройщика: и сайт, и буклет, бренд-бук. Наконец, несмотря на длительность КРТ-проектов, они дают застройщику столь же долгосрочный и предсказуемый поток прибыли. Длительность — оборотная сторона этой медали. Средний срок воплощения КРТ-проектов — в диапазоне от пяти лет до десятилетия. Минимальный срок, за который КРТ-проект попадает в список успешно воплощаемых, — три года. Это тот минимальный срок, когда в градостроительной композиции материализуются базовые элементы: первый массив жилья (1), первые действующие социальные объекты (2), первые элементы обновленной и усиленной дорожно-уличной сети (3). Сложность процесса в том и состоит, что все три эти составляющих должны включиться в жизнь города синхронно, одновременно. Потому для застройщика КРТ-проект представляет многозадачный замысел: компания должна либо обладать собственными равными навыками во всех трех направлениях (уметь строить и жилье, и школы, и элементы транспортной инфраструктуры), либо хорошим партнерским списком для делегирования этих задач.

Для любой строительной компании наличие КРТ-проекта в портфолио — признак технологической мощи и зрелости. По силам это только фирмам, стоящим в региональном или национальном топ-листе застройщиков. Например, ГК «Брусника» первым своим КРТ-проектом называет только стартовавший в этом году квартал «Лебедевский» и застройку района у озера Верхового. При этом именно «Брусника» ассоциируется в коллективном уме новосибирцев с понятием «комплексное развитие территории». На бытовом ассоциативном уровне и «Европейский берег», и квартал на улице Декабристов, и ЖК «Авиатор» воспринимаются именно как КРТ-проекты. Впрочем, по словам самих специалистов «Брусники», тот же «Европейский берег» — еще не КРТ в его нынешнем толковании. Там, например, пришлось «довшивать» в массив детский сад от другого застройщика. И этот детский сад заметно отличается от «брусничной» эстетики. А именно цельность архитектурного концепта и равное архитектурное качество всех элементов — одна из титульных черт КРТ. Впрочем, «Европейский берег» все равно получил в народе эпитет первого КРТ-района. Это, так сказать, бета-версия КРТ, появившаяся еще до официальной кодификации самого термина.

Как отметил Сергей Гапоненко, руководитель отдела мастер-планов компании «Брусника», в квартале «Лебедевский» и в застройке территории у озера Верховое достаточно подробно прописан компонент, который для нынешнего толкования КТР является одним из базовых. Речь о ближних зонах занятости — рабочих местах, находящихся непосредственно в КТР-ареале. Это не только коворкинги и мини-офисы, встроенные в нижние этажи жилых зданий, но и полновесные офисные комплексы.

 — Офисный комплекс, находящийся от жилища на расстоянии неутомительной пешей прогулки — воплощение идеи 15-минутного города, — отмечает Сергей Гапоненко. — Для КРТ-проекта это, скажем так, очень желательный компонент. Впрочем, даже проекту без официальной КРТ-номинации он очень полезен. Так, в «Европейском береге» мы создали и запустили офисно-сервисный центр «Скала». Он фактически воплощает ту же идею 15-минутного города, выводит «Европейский берег» из образа сугубо спального жилмассива.

Александр Бойко, директор и владелец TS Group, солидарен с Сергеем Гапоненко и отмечает, что офисный компонент — не экзотика даже для КРТ-проектов на окраине.

— Пора расставаться со стереотипом жилмассива, где жизнь течет в маятниковом ритме и замирает с 9 до 18, — подчеркивает Александр Бойко. — У нас в комплексе «Невский» достаточно весомая доля элементов, ориентированных на образ 15-минутного города: и офисные площади, и сервисные предприятия, дающие ближнюю занятость. Поскольку у «Невского» линейная композиция, цитирующая архетипы Петербурга — проспекты и бульвары, то это будет сделано достаточно органично. И чтобы обеспечивать комфортное перемещение «дом-работа», давать ровный трафик без «мертвых часов», здоровую оживленность городского района.

Собственное ядро занятости прописано и в концепции района Клюквенный — крупнейшего на сегодня КРТ-проекта Новосибирска (в областном масштабе с ним состязается «Смарт-Сити»). В Клюквенном, по предварительным планам, должны появиться несколько «магнитных точек» для коротких трудовых маршрутов. Крупнейшим из них будет «Норд Молл», переформатированный из анемичного торгового центра в многофункциональный комплекс с технопарком. По мнению девелоперского сообщества, это фундаментально изменит архетип «жилмассив на окраине» — даст ему прежде невиданный темп и уклад жизни.

Балансировка городского темпоритма и людских потоков — косвенный, но яркий эффект КРТ.

— В Новосибирске, где вопросы равномерного развития районов и снижения нагрузки на центр особенно актуальны, КРТ на самом деле открывает новые возможности для сбалансированного развития мегаполиса, — констатирует Вячеслав Мельников, коммерческий директор One Company. — Ключевое преимущество этого механизма — формирование гармоничных пространств, где жители могут закрывать все свои повседневные потребности в шаговой доступности. Он предполагает комплексные решения: от жилья и социальных объектов до торговых, деловых и рекреационных зон. Представьте: сейчас — аварийное жилье или пустырь, а через несколько лет — благоустроенный квартал с собственным центром притяжения. Такие проекты постепенно меняют лицо города, делая его комфортным для жизни в любой точке.

Клюквенный вообще вызывает в экспертном сообществе наибольшее любопытство. Впрочем, осторожность экспертов связана в том числе и с масштабом, потребовавшим привлечь большое сообщество застройщиков — сразу шесть. Многим в коллегиальной среде именно это кажется риск-фактором: с одной стороны, шесть и больше застройщиков — это быстрые темпы возведения на большой территории. С другой — это тонкий вопрос архитектурной консолидации: чтобы все участники КРТ в итоге выдали застройку в равной мере разнообразную, при этом в канве единой архитектурной идеи и с равно высоким эстетическим качеством. Когда на территории работают бок о бок компании с равным техническим уровнем и равной архитектурной компетенцией, это реально. Но так бывает не везде и не всегда.

Зоны особой важности

— Проекты КРТ требуют от застройщика не только привлечения значительных инвестиций, но и серьезных компетенций, — отмечает Вячеслав Мельников. — Поэтому браться за подобные инициативы могут только действительно сильные игроки на рынке, способные выполнить все обязательства перед городом и жителями.

При том, что Клюквенный — самый масштабный КРТ-проект, другие фигуранты этого списка примечательны своим градостроительным значение, ролью в прокачке городского «я». Например, под КРТ компании «Сибимтех» отведена территория бывшей кондитерской фабрики «Красная Сибирь» вдоль улицы Фрунзе. Участие в проекте Артура Лотарева (одного из самых пассионарных архитекторов Новосибирска) и его бюро Кanura — гарантия того, что на месте ветхих цехов появится не просто ликвидный комплекс, а открыточно-туристический аттрактив. Такие у нас теперь случаются даже на окраинах (опыт «Онеги» — тому пример), а уж в старом центре самой историей велено!

Пожалуй, главное весеннее событие из этого списка — недавнее представление на комиссии по правилам землепользования и застройки территории под КРТ по «межмостовой» части улицы Фабричной — от нового четвертого моста до Димитровского. Застройщиком территории должна стать группа «СибирьИнвест». У ГК «СибирьИнвест» убедительное портфолио, позволяющее уверенно ожидать, что вместо невнятной прибрежной промзоны город получит эффектный речной фасад. Группа построила ЖК Milk House на месте молокозавода на улице Урицкого, ЖК «Гудимов» на той же улице, «Ядринцевский квартал» у Центрального парка, 29-этажную высотку на улице Максима Горького и, наконец, местную архитектурную сенсацию — ЖК «Чернышевский» у Димитровского моста, вызывающий wow-эффект у всех гостей города. В перспективе пяти-десяти лет эта территория от Димитровского моста вплоть до Заельцовского парка (до створа еще одного — проектируемого — моста) должна стать единым береговым фасадом Новосибирска. Композиционные референции для этого ансамбля уже есть — такие как ЖК «Беринг» от компании «Новый мир». Комплекс, отмеченный многими международными наградами, исполненный в нетипичном для Новосибирска стиле «софт-лайн», имеет долгосрочную акцентно-ансамблевую роль. Он — объемно-пластический и цветовой магнит панорамы. Кроме того, «Беринг» служит ориентиром архитектурного качества для застройщиков, которые потом включатся в освоение береговой полосы: ординарные проекты в таком соседстве уже будут не комильфо: такие здания-референции программируют собой высокий статус и качество будущего района.

Наконец, новейший из КРТ-анонсов — территория в периметре между улицами Инской, Большевистской, Богаткова, Добролюбова. Это пространство, занятое отчаянно ветхим частным сектором, — пожалуй, самая репутационно токсичная территория в центре Новосибирска. С колеса обозрения на набережной она видна во всей своей чудовищной красе. И будет столь же видна из окон комплекса Freedom, олицетворяя гротескную контрастность Новосибирска. Впрочем, есть надежда, что ко времени массированного обживания Freedom этот остров конфузного историзма будет таять и исчезать. Такой сценарий логичен для КРТ. А для Новосибирска он буквально долгожданный.

Ранее редакция сообщала о том, что КРТ — реальный механизм, синхронизирующий строительство жилья и соцобъектов.